中小企業経営者の株価対策！事業承継に向けた不動産活用の有効性とは？

事業承継を考えるにあたり、事業承継の方法の種類を知り、どの方法を選択するかを決めることが必要となります。
理由としては、選択する事業承継方法により、株価対策の方向性が大きく異なるからです。

親族内承継とは、主に子（親族）に社長を引き継がせる承継方法のことです。
親族内承継は中小企業の事業承継で最も多く採用されている方式であり、株価対策が必要となる承継方法に該当します。

中小企業の社長は、代表者であるだけでなく、大株主であることも一般的です。
中小企業の場合、大企業のように社長だけ交代するのでは済まず、大株主の地位の移転も必要となる点が特有の問題となっています。

中小企業の株は非上場であることが多いですが、非上場でも株価が存在し、親（社長）が持っている株は相続の対象となります。
優良企業であれば株価が高いことから、相続時に子（次期社長）へ多くの相続税の負担が発生し、株の移転が困難となってしまうのです。

相続財産でも、たとえば不動産であれば売却して現金をつくることで相続税を納税することができます。 しかしながら、非上場の株は売ろうにも売れません。
そのため、親族内承継をする場合には、相続が発生する前に株価を下げておき、相続税の負担を軽くしておく必要があるのです。

従業員への承継とは、従業員の中で優秀な人物に社長を引き継がせる承継方法のことです。
優秀な従業員に社長を引き継がせることは、大企業であれば一般的です。
しかしながら、中小企業の場合、この従業員への承継が極めて難しくなっています。
従業員への承継が困難となる理由は、社長が大株主であることと、会社の借金の連帯保証人であることが多いためです。

従業員が社長から株式を引き継がない場合、創業一族に大きな発言権が残ってしまうという問題が発生します。 そのため、株の問題を解決するには、現社長から次期社長に株を売買することが必要です。

売買は相続で引き継ぐよりもコスト負担が大きくなるため、次期社長に相当な資金力が必要となり、非現実的な選択肢となってしまいます。
また、赤の他人である従業員が先代社長の連帯保証人を引き継ぐことは、心理的な負担が大きいです。 子であれば親の連帯保証人を引き継ぐことに心理的な抵抗は少ないですが、従業員の場合、次期社長の家族が連帯保証人を引き継ぐことに反対するケースもあります。
そのため、現社長が大株主と連帯保証人であることは、従業員への承継を困難としているのです。

M&Aとは、会社を売却して経営を引き継いでもらう方法のことです。
M&Aは株を売る行為ですので、株はできるだけ高く売ることが望ましいといえます。 そのため、M&Aを選択する場合には、株価を下げるのではなく、むしろ上げていかなければなりません。

M&Aでは、土地活用をするのではなく、現在のビジネスの収益性を向上させ、借金なども減らして財務内容を改善し、株価を少しでも上げていくことが効果的な対策となります。

不動産活用によって株価を下げることに効果があるのは、原則として親族内承継を選択する場合です。 この章では、親族内承継を選択する場合を前提に、不動産活用が株価対策になる理由について解説していきます。

非上場である会社の株価は、類似業種比準方式と純資産価額方式の2つを用いて求めます。
このうち不動産活用は、純資産価額方式で求められる株価を下げる効果があります。
純資産価額方式では、不動産の購入から3年を超えると不動産が相続税評価額で評価されることが特徴です。 不動産の相続税評価額は一般的に時価よりも安いため、3年を超えた段階で会社の保有している資産の額が下がり、結果的に株価も下がることになります。

不動産の相続税評価額は、権利の制約が大きいと自由に使える不動産よりも価値が下がるという考え方を採用しています。 つまり、自分で使っている自社ビルよりも、他人に貸しているアパートや貸し店舗などの方が評価額は下がるという仕組みです。

たとえば都市部であれば、アパートや賃貸マンションの相続税評価額が時価の3～4割程度になることもあります。 売れば1億円になるアパートを所有していたとしても、3,000～4,000万円程度のアパートを持っているものとして会社の株価が評価されるため、土地活用をすることは相続税対策となるのです。

ここからは、不動産活用を行うポイントについて解説します。

土地活用をする場合は、本社移転も含めてトータルで検討することをおすすめします。
中小企業は、持っている資産の中で本社が一番良い場所にあることが多いです。

賃貸経営は立地が良い場所ほど家賃収入が高くなり、空室も少なくなるため、土地活用を行う場合には一番良い立地に賃貸物件を建てることが望ましいといえます。
たとえば、表通りにある本社は賃貸物件に建て替え、本社ビルは裏通りに移転するといった全体計画も考えることが必要です。

土地活用は、活用方法によって節税効果が異なるため、実施するのであれば節税効果の高い活用方法を優先すべきです。 節税効果の高い活用方法とは、貸事務所や貸し店舗、アパート、賃貸マンションなどの建物を建てて他人に貸す借家事業となります。

一方で、駐車場や太陽光発電、トランクルーム、借地事業といった活用方法は、相続税の節税効果が低いです。 株価対策を踏まえれば、アパートや貸し事務所等の建物を建てて貸す借家事業が優先すべき選択肢となります。

土地活用は借入金を用いることも多いですが、返済計画を十分にシミュレーションすることが重要です。

企業が土地活用をする場合、本業で必要なときに必要な借入をできる状態を維持しておかなければなりません。 土地活用で作った借入金の返済が困難になってしまい、本業の足かせになるようでは本末転倒です。
土地活用は、借入金が家賃収入だけで返済できることを十分に確認したうえで実行する必要があります。

以上、株価対策について解説してきました。
事業承継の方法には、「親族内承継」と「従業員の承継」、「M&A」の3つがあり、選択する事業承継方法により、株価対策の方向性が大きく異なります。

不動産活用をすると純資産評価方式の株価が下がるため、株価対策となります。
不動産活用を行うにあたっては、「本社移転も含めてトータルで検討する」や「相続税対策効果のある活用方法を優先する」、「返済計画を十分にシミュレーションする」がポイントです。

親族内承継を予定している方や、土地活用による株価対策を検討されている方は、お気軽にご相談ください。

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