土地の測量費用はいくらかかる？ 不動産売却時の確定測量の相場や依頼の流れも解説

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ここでは測量の種類と費用の相場、さらに測量が必要なケースと不要なケースを解説します。

土地測量は、「現況測量」と「境界確定測量」の2種類があります。
現況測量とは、建物や塀、道路との接面状況、地形などの現況を調査し、大まかに土地の形状や面積を算出する方法で、以下のようなケースが該当します。

一方、境界確定測量は、隣接土地所有者の立会いのもと、専門家や役所の資料をもとに土地の形状や面積を確定する方法で、以下のようなケースが該当します。

現況測量と境界確定測量の費用目安は、下記の通りです。

※実際の費用相場は、土地の大きさや場所によって異なります。

現況測量と境界確定測量の違いは、隣接土地所有者との境界確認が行われるかどうかにあります。 現況測量は土地の現状を測るもので、隣接土地所有者との立ち会いは不要です。 一方、境界確定測量は隣接土地所有者と境界を確認し合い、合意を得た上で境界を確定します。

また、測量を依頼できる専門家には、土地家屋調査士と測量士がいます。 それぞれの役割は異なり、測量士は測量法に基づいて公共事業やインフラ関連の測量を担当します。 一方、土地家屋調査士は不動産登記法や民法に基づき、登記に必要な測量や表示登記を行います。 なお、登記を目的とした測量は土地家屋調査士のみが対応可能であるため、この点には注意が必要です。

すべての土地所有者に測量が必要なわけではありませんが、状況によっては測量が不可欠になります。 ここでは、測量が必要となる代表的なケースをご紹介します。
なお、2005年の不動産登記法改正により、境界確定測量は原則必須となっています。 そのため、売却や登記を行う際は測量の有無を事前に確認しておくことが大切です。

境界線があいまいで境界標が残っていない、またはフェンスなど物理的仕切りがない場合は、売却時に正確な土地範囲を示せません。 買主の不信感やトラブルを避けるためにも、複数の立会いを経て境界を明確化することが重要です。

市街地や駅近など高価格帯の土地は、測量費用が土地価格に比べて小さく、確定測量を行う価値が高いといえます。 境界をはっきりさせることで買主の信頼を得やすく、後々のトラブルや費用負担を避けられるため、結果的にスムーズな売却につながります。

最後に測量してから長い年月が経過している場合、境界標の移動や消失、地形の変化が起こっている可能性があります。 古い測量図と現在の状況が食い違う場合もあると、売却時にトラブルの原因となるため、改めて測量しなおしておくと安心です。

登記簿上の面積と実測面積に差異がある場合、売却時に土地の評価や境界をめぐるトラブルが起きやすくなります。 特に取引額が高い場合は、面積の誤差による損害も大きくなるため、正確な測量で差異を明らかにしておくと安心です。

土地を担保にして金融機関から融資を受ける際、境界や面積が不明確だと正確な担保評価ができず、融資条件が悪化する恐れがあります。 そのため、金融機関の審査を円滑にするために、測量が求められる場合もあります。

相続税を物納する際には、土地の正確な評価が欠かせないため、境界を明確にしておくことが必要です。 登記簿上の面積と実測面積に差があると、税務署の審査や手続きが滞る可能性が高まり、予想外の時間や費用がかかる恐れがあります。 測量を行い、適正な評価を得られるよう整備すれば、将来的なトラブルのリスクも抑えられます。

土地を一部売却したり、複数人で所有分割したりする場合には、分筆登記が必要になります。 しかし、境界が不明確なままでは手続きが進まず、隣地所有者とのトラブルに発展する恐れがあります。 確定測量を実施して境界を明示すれば、スムーズな分筆手続きができます。

土地を売却する際、必ずしも測量が必要とは限りません。 ただし、買主が境界や面積の確認を求める場合は、測量が必要になる可能性があります。 また、売主と買主が合意のもと測量を省略する場合は、将来的なトラブルリスクを十分に考慮することが重要です。
ここでは、土地売却時に測量が不要なケースをご紹介します。

分譲されたばかりの土地は、開発事業者が正確な測量を行い境界標も設置しているため、境界が明確に示されています。 そのため、新たに測量をする必要がなく、多くの場合、売却時の説明資料も十分に整っています。 こうした土地であれば、買主との認識相違や境界トラブルも起こりにくく、スムーズに取引を進めることが可能です。

地価が低い広大な土地は、測量費用が土地価値に対して割高になり、売却時に測量を省略することがあります。 しかし、境界が不明確なままの取引は、将来的にトラブルに発展するリスクも否めません。 長期的な視点で安全な取引を行うには、買主と協議のうえ、測量の要否を慎重に検討することが望ましいと言えます。

売却を急いでおり、測量に伴う行政の承認手続きに時間がかかる場合、測量を行わずに取引を進めることも考えられます。 ただし、境界が既に明確で大きな争いが想定されないことが前提です。 事前に、買主には境界状況やリスクを十分に説明し、合意を得ることが大切です。

法務局に正確な地積測量図が備わっており、現地でも境界標が残存していれば、改めて測量を行う必要はほとんどありません。 なぜなら、地積測量図によって正確な形状と面積が示され、売却時の説明も十分に行えるからです。 ただし、境界標の移動などがないか事前に確認しておくことが重要です。

ここでは、土地の測量費用を抑えるための具体的な方法を紹介します。 費用負担を軽減しながらスムーズに土地を売却するために、以下のポイントを参考にしてください。

不動産会社が直接土地を買い取る場合、測量費用などを会社が負担するケースがあります。 この方法を利用すれば、売主の負担を軽減できます。 ただし、一般的に買取価格は市場相場より低くなるため、価格交渉や条件の確認が重要です。

測量費を買主と折半、あるいは買主側で負担するよう合意できれば、売主の費用負担を軽減できます。 ただし、必ず合意が得られるとは限らないため、事前に市場の相場や買主の意向を確認することが大切です。

測量費用は、確定申告時に土地売却に伴う費用として計上できます。 費用として計上することで課税対象額が下がり、所得税や住民税の負担を軽減できる場合があります。

隣地所有者に土地を売却すれば、既に境界が明確なため、境界確認の手間が減り、測量費用を抑えられます。 また、隣地所有者との交渉次第では、測量を省略できる場合もあります。

過去に測量を依頼した土地家屋調査士へ再度依頼すれば、既存データの再利用で作業量が減り、費用を抑えられる場合があります。 まずは、過去の測量記録が残っているか確認し、再利用できるか相談してみましょう。

測量費用の内訳を見ると、さまざまな項目に分かれています。 土地の形状が複雑、隣地所有者が多いなど、手間がかかる要素があると、コストが上昇しやすいため注意が必要です。
ここでは、測量費用の内訳や相場よりもコストがかかるケースをご紹介します。

測量費用の内訳は、以下の通りとなっています。
実際の費用は、依頼する測量会社によって異なるため、少しでも費用を抑えたいときは相見積もりを取って比較することが大切です。

土地測量の費用は、条件によって大きく変動します。 以下のようなケースでは、費用が高額になり、場合によっては100万円を超えることもあります。 特に、国や地方自治体が所有する土地との境界を確定させる官民査定は、手続きが複雑で高額になりやすい点に注意が必要です。

土地が広いほど測量に時間がかかるため、費用が高くなる場合があります。 100坪以下であれば、あまり大きな違いはありませんが、それ以上の広さになると測量費用が高くなる可能性があります。

土地の形状が入り組んでいたり、境界線がジグザグに折れ曲がっていたりすると、測量すべきポイントが増えるため、費用は高くなりがちです。

隣地の所有者が多いと、境界の確認作業や立会い回数が増えるうえ、日程調整にも手間がかかるため、費用が上がる傾向があります。

境界標が失われている、または参考となる測量資料や公図が少ないと、事前調査や復元作業に手間と時間がかかるため、費用がかさみやすくなります。

官有地と接している土地の場合、官民査定が必要です。 官民査定は、官公庁が定める手続きの則って行う必要があり、作業や書類が多くなるため、費用が高額になりやすいです。

隣接地との境界をめぐるトラブルがあると、原因の解消や主張の食い違いを解消するための話し合いが必要です。 また、双方が合意できる境界を確定するために追加費用が必要になるなど、通常よりも手間や労力がかかる傾向があります。

隣地の所有者が不明な場合、所有者の特定や確認をするために、他の専門家の協力が必要なケースがあります。 また、境界確認をするために法的手続きが必要になることもあるため、測量にかかる費用が高額になる可能性があります。

相続登記がされていない土地は、所有者が不明確、複数人が共有しているなどの理由で境界確認の合意が難航しがちです。結果的に、追加調査や交渉に時間がかかり、人件費や測量費用が増加する要因となります。

土地の測量の結果を記した図面である測量図には、以下のように「確定測量図」「現況測量図」「地籍測量図」の3種類があります。

確定測量図は、隣地所有者との立会いを経て境界が明確化され、境界確認書にも署名・捺印を行った正式な図面です。 正式な図面として成立し、境界に関する法的拘束力があります。

現況測量図は、隣地所有者の立会いを行わず、土地の現状を大まかに示す図面です。 ある程度の面積を把握するために使用されますが、正確な境界を示すものではないため、不動産取引には向いていません。

地籍測量図は、法務局に備え付けられている公的な図面です。 古い年代の測量図は現在と測量方法が異なるなどの理由で、信頼性に欠ける場合があります。 2005年3月17日以降に作成された分に関しては、地積測量図の作成に隣地所有者の境界立会いが必須となり、精度が高まっています。

測量費用の負担は法律的な定めがなく、最終的に売主と買主の合意にゆだねられます。 ただし、境界や面積を明確にしておく必要があるとの考えから、売主が負担することが多いのが実情です。 土地の状況で測量費用が高額になるときは、買主と交渉することもできます。 そのため、契約前に測量費用や負担割合についても確認しておくことが大切です。

なお、負担した測量費は、土地を譲渡したときの譲渡費用になり、確定申告で所得税・住民税が軽減される可能性があります。 スムーズに土地を売買するには、測量費用の他、取引価格や引き渡し時期などの取引条件を含めて総合的に判断することが大切です。

土地家屋調査士に依頼し、既存資料の確認や隣地立会いを経て境界を確定させます。 続いて地積更正登記などの手続きがあり、法務局の審査を受けるという流れで進みます。
一般的に確定測量完了までに3～4ヶ月ほどかかるため、余裕を持った計画を立てることが大切です。

土地家屋調査士は不動産登記法に基づく登記手続きの代理や境界トラブルの対応を行う専門家です。 一方、測量士は測量の専門家ですが、登記に関する測量はできません。

確定測量を依頼する際は、まず地番などの基本情報を確認し、土地家屋調査士へ相談・見積もり依頼を行います。 相談費用の目安は無料～5,000円が相場です。 なお、住居表示としての住所と、登記簿に登録されている地番は異なる場合があるため注意が必要です。 固定資産税通知書を用意しておけば、土地家屋調査士が現況把握の際に役立ちます。

続いて、既存資料の収集や隣地所有者との立会いを経て境界確定図を作成し、必要に応じて登記申請を行います。 測量にかかる費用は土地の面積や場所によりますが、10〜80万円ほどが目安で、期間はおおむね3〜4ヶ月です。
測量や登記などの業務を土地家屋調査士に依頼する場合、直接探すほか、不動産会社や法務局で紹介を受けることもできます。 業務を依頼する際は、明確な委任関係を証明するために、委任状が必要です。 ただし、多くの場合、土地家屋調査士がひな形を用意してくれるため、依頼主は内容を確認し、署名・捺印をすることで業務が始まります。

測量は、次のような流れで進めていきます。

事前調査では法務局や役所から関連資料（登記事項証明書、公図、地積測量図等など）を収集し、隣地所有者を確認します。 所要期間は1週間程度が目安ですが、所有者が不明確だと調査に1ヶ月～数ヶ月かかることもあります。
次に現地調査で土地状況を把握し、安全面を確認した後、隣地所有者に連絡し立会いの日程調整が必要です。 実際の現況測量では、測量機器を使って形状・面積を計測し、仮杭を設置して境界を推定します。

これらの作業を経て得られたデータと隣地所有者の合意をもとに、最終的な境界確定の準備が整います。 資料の充実度や隣接地の状況によって調査期間が変動する場合があるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

境界立会いは、以下の関係者によって実施されます。

場合によっては、日程調整が難航することもあるため、注意が必要です。
境界立会いの流れとしては、まず立会い後に、境界確認書（筆界確認書）の内容を確認のうえ、問題なければ、依頼主と隣地所有者がそれぞれ署名・捺印をします。 境界確認書（筆界確認書）は、依頼主と隣地所有者が1通ずつ保管します。 同書類は、紛失しないよう注意が必要です。

立会いの段階で現地測量の結果に基づいて設置した仮杭（かぐい）は、境界が確認・同意後は永久杭に打ち替えられます。永久杭の設置後、改めて細部の測量を行い、この結果をもとに正式な測量図を作成します。
官民境界の場合は、複数の部署で検討・協議が行われるため数ヶ月かかることもめずらしくありません。 そのため、確定測量をスムーズに進めるためには、各ステップを事前に把握し、計画的に進めることが重要です。

確定測量で境界や面積が明確になった後、法務局の登記簿上の面積や境界情報を最新の状態に修正するため、登記申請を行います。 登記簿上の面積と、確定測量図の面積が異なるときは、正確な面積に修正する「地積更正登記」が必要です。
登記申請には、以下の書類を準備します。

登記申請から完了までの流れは、以下の通りです。

登記完了までの期間の目安は最短で1ヶ月、一般的には2～4ヶ月程度かかります。 土地売却を計画している場合、測量から登記完了までの期間を考慮し、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

不動産を売却する際、必ずしも土地の測量をしなくても売り出しは可能です。 ただし、売り出し前に測量して境界を明確にしておくと、契約や決済が円滑に進みます。
また、土地の一部売却には分筆、登記簿上と実測面積に差がある場合には地積更正登記が必要です。 分筆や地積更正登記は、隣地との立会いなどを含めて手続きに時間を要するため、十分な期間を見込むことが大切です。

不動産売却のプロセスは、不動産会社への相談から始まり、広告掲載、内覧、購入希望者の決定と続き、契約・決済へと進みます。 不動産売却をする場合、売り出し前に測量をしておくと、買主は将来的な境界トラブルを心配する必要がありません。 また、契約時や決済前に境界を改めて確認する必要がないため、スムーズに取引が進みます。

一方で、測量をしていないと、実測面積に基づいて売却価格が変動する可能性があり、買主に不安を与える可能性があります。 こうした理由から、測量を行ったほうが、早く売却が決まりやすくなる傾向があります。

不動産会社は、法務省や役所の資料や売主からのヒアリングをもとに、境界確定や分筆が必要なケースを売主に代わって判断します。 土地家屋調査士や測量士と提携していることが多いため、信頼できる専門家を紹介してもらえるかもしれません。 不動産会社によっては、測量費用の立て替えや、買主との交渉を代行している場合もあります。

不動産を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼してみることをおすすめします。
不動産会社に査定依頼をする際、測量に関するチェックポイントは、主に以下の5つです。

不動産一括査定サイトなら、複数の会社に不動産価格の査定が依頼できるうえ、測量サポート体制や費用負担方針の確認が可能です。

なお、クラモアがご紹介する「スターツピタットハウス」では、首都圏91店舗の地域密着営業で経験豊富なスタッフが全面的にサポートを行っていますので、はじめての売却でも安心して取引を行うことができます。 売却プランも豊富なので、ご状況に合わせて最適なプランを無料でご提案することが可能です。
土地の売却を検討されている場合は、ぜひ下記よりご相談ください。

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土地の一部を売却する場合、その部分だけを切り出して別の土地として登記する「分筆登記」をしなければ、スムーズに売買できません。 2005年3月の不動産登記法改正以降、分筆登記をするには、隣地所有者と立会いのもと、すべての隣接境界を確定することが求められています。

また、売却予定の土地の登記簿上の地積（面積）と実測面積に差異がある場合、地積更正登記を求められるケースがあります。 地積更正登記をしておくと、以下のようなケースで手続きがスムーズになります。

なお、登録免許税は、分筆の場合1筆1,000円、地積更正登記は不要です。 ただし、土地家屋調査士への報酬もかかります。 報酬は隣接地の状況などによって異なりますが、10万円程度から依頼可能です。
分筆登記の手続きにかかる期間は、早くて10日程度、境界立会いや測量に時間を要する場合は2～4ヶ月程度かかることもあります。 地積更正登記の場合、境界がすでに確定済みであれば1～2週間程度で完了しますが、立会いの調整に手間取ったり、境界トラブルが発生したりすると数ヶ月かそれ以上かかる可能性もあります。

土地の測量を依頼するときは、隣地所有者との協力や日程調整が欠かせないため、良好な関係づくりとスケジュールの確保が重要です。 万が一、トラブルが生じた場合は公図や測量図など公的資料に基づいて話し合い、必要に応じて専門家や筆界特定制度を活用します。 測量前には古い契約書や地積測量図を確認し、費用や地番を把握しておくとスムーズです。

相続時には物納や遺産分割にあたり、境界確定や分筆登記が必要となる場合があります。 また、相続税の期限も考慮して早めに準備することが大切です。

測量の際は、隣地所有者に立会いや、書類への署名・押印などの協力が必要です。 そのため、日頃から良好な近所づきあいを心がけ、協力を得られるようにしておきましょう。
また、隣地所有者が遠方に転居したり、相続を機に空き家になって連絡が取りづらくなったりすると境界確認が滞る原因になります。 そのため、隣地所有者の転居先や携帯電話の連絡先なども、確認しておくことが大切です。

隣地所有者に境界確認を依頼するときは、日時や作業内容を具体的に伝え、疑問点や不安は事前に解消するように努めます。 複数の日程を提示して、丁寧にスケジュールを組み立てるとスムーズです。
万が一トラブルが発生したとしても、感情的になるのは禁物です。 公図や測量図など公的資料をもとに、丁寧に話し合いをするように心がけましょう。 もし解決が難しい場合、法務局の筆界特定制度を利用し、第三者（筆界特定登記官）が境界を判断する方法もあります。 土地家屋調査士などの専門家や自治体の無料相談窓口を活用することもおすすめです。

必要書類と費用を確保しておくと、測量をスムーズに進めることができます。
測量に向けて用意しておくべき事項は、以下の通りです。

購入時の契約書に、土地の面積や境界に関する情報が記載されている場合があります。 また古い測量図や地積測量図があれば、そこから境界標の位置や面積を再確認できるため、作業を省力化できることがあります。

境界や杭が残っているか、隣接地との地形の違いなどの情報を整理しておくと、測量士が状況を正しく把握しやすくなります。

住居表示としての住所と、登記簿に登録されている地番は異なる場合があります。 固定資産税納税通知書には地番が記載されている場合が多いため、土地の特定に役立ちます。 あらかじめ、固定資産税納税通知書を確認しておき、専門家に伝えるようにしましょう。

測量費は土地の広さや形状、隣接地との境界の状況によって、大きく変わります。 測量完了後や登記申請時など、支払いタイミングも依頼先によって異なります。 必要な測量費を確認して、支払期日までに費用を確保しておくことが大切です。

境界確定時に思わぬトラブルに巻き込まれないためには、事前の対策が非常に重要です。
境界確定は、状況によっては高額になることがあります。 そのため、複数の土地家屋調査士や測量士から見積もりを取り、費用と作業内容を確認することが大切です。　境界確認や立会い日程調整など工程も多いため、特に急いでいる場合は時間に余裕を持って進めるよう心がけてください。

また、隣地所有者や共有者が多い、あるいは行方不明者がいるなど境界確定が難航する場合があります。 その場合、事前に法務局で隣地の登記情報を確認する、早めに専門家に相談して必要書類の助言を受けるなどの対策も有効です。
こうした方法は、次のようなトラブルに発展しやすいケースの対策にもなります。

長引く可能性があるケースでも、事前に対策を立てておけば、その場しのぎで対応するより時間や費用の負担は抑えられます。 さらに、官民査定を行う場合は、経験豊富な専門家に依頼し、通常の測量以上に余裕を持った計画を立てることがトラブル回避に繋がります。

相続に関連した土地の測量は、単純に面積や境界を確定させるだけでなく、相続税の申告手続きや、相続人同士の権利関係を明確化するうえで重要です。
相続した土地の測量が必要な主なケースとして、遺産分割、物納、評価額算定などが挙げられます。 物納は、原則金銭納付ですが、一定の要件を満たせば不動産などでの納付も可能です。 しかし、その場合、境界確定や測量図の提出が必須です。

また、相続人の間で土地を分割する場合、遺産分割協議に基づいて土地を特定の相続人名義に移します。 複数の相続人に土地を分ける場合、土地家屋調査士が測量して分筆登記を行うことで、各相続人の名義がそれぞれ登記された状態になります。 共有名義の土地を分割する場合は、共有者全員の合意を得なければなりません。 そのため、調整に時間がかかる可能性があります。
なお、地積測量図や境界確認書は、相続税の申告・納付期限までに提出が必要なため、早めに手続きを進めることが重要です。

ここでは、測量費用に関するよくある質問と回答をご紹介しますので、測量を検討する際の参考にしてください。

A：測量は一般的に2〜4ヶ月以上の期間を要します。 隣地所有者が多い場合や土地形状が複雑な場合、さらに日数がかかります。　また、官民査定は、役所の協議などで特に時間がかかります。 そのため、早めに相談し、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
急いでいるときは、早めに専門家に相談したうえで、積極的に測量の補助となる書類や情報提供を行ってください。

A：土地売却においては、原則、売主が隣接地の境界を明らかにする義務を負うとされています。
ただし、すべてのケースで測量が必須になるわけではありません。 例えば、分割されたばかりで境界が明確な土地、地価が低く、測量費用が相対的に高くつく広大な土地など、測量が不要なケースもあります。

一方、境界があいまいで不明瞭なとき、土地そのものが高額なときなど、測量が必要になるケースもあります。 測量をせずに土地を売却すると、後から、買主や隣地所有者との間で境界をめぐるトラブルに発展するかもしれません。 特に、登記面積との誤差が生じた場合は、価格交渉のやり直しや追加コスト負担を迫られることもあります。

もし買主から測量を求められたときは、取引価格や負担する測量費用にもよりますが、境界を明確にすることが望ましいです。 買主にとっても安心して取引ができるため、費用負担や売買価格とのバランスを総合的に検討することが重要です。

A：測量費用は、契約時に着手金を支払い、作業完了後に残金を支払う分割払いが一般的です。 ただし、土地売却に合わせて決済時に精算される場合もあります。

支払い方法としては現金や振込が主流であり、いずれの場合も測量会社との契約内容によって条件が異なるため事前に確認が必要です。 また、領収書は確定申告の際に経費計上する際の重要な証拠書類となるため、必ず保管してください。 特に不動産の取得費用や譲渡費用として計上する場合は、提出を求められることがあります。

状況によっては決済時にまとめて支払う形もあります。 売却スケジュールや測量会社との打ち合わせを早めに行い、余裕を持った支払方法やタイミングを検討してください。

A：信頼できる土地家屋調査士を見つけるには、次のような方法があります。

土地家屋調査士は、報酬以外にも経験や実績、対応力にも違いがあります。 そのため、複数の事務所から見積もりを取って、費用や納期、追加費用の可能性などを比較検討することが大切です。 契約前に、作業範囲や費用内訳、完了までの期間を明確にし、追加料金が発生する場合の条件を確認しておくと安心です。

土地測量には、現況測量（大まかな形状確認）と境界確定測量（法的に境界を定める）があります。 測量の費用相場は面積や場所にもよりますが、現況測量で10～45万円、境界確定測量で30〜80万円です。 面積や土地の形状、隣地所有者の数などによっては、さらに高額になる可能性もあります。

ただし、不動産会社に土地を直接買い取ってもらう、買主と測量費用を交渉するなどの方法で抑えることも可能です。 また、場合によっては測量をする必要がないケースもあります。測量をした土地は境界がはっきりしているため売れやすい傾向がありますが、取引条件や取引価格を踏まえて総合的に判断しましょう。

土地の売却を検討されている場合は、ぜひクラモアにご相談ください。 豊富な実績と専門知識を持つスタッフが、土地の価値を正確に査定し、最適な売却プランをご提案いたします。

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