古家付き土地と更地の売却はどちらがお得？それぞれの違いやメリットを解説

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「古家付き土地」とは、築年数が古く、資産価値がほとんどない建物が残ったままの状態で売りに出されている土地のことです。 建物にはあまり価値がないものの、土地そのものに価値があるため、土地目的で購入される傾向があります。 購入後は、新築住宅を建てたり、リフォーム・リノベーションしたりと、再活用するケースが見られます。

一方で「更地」とは、建物や構築物が一切ない、まっさらな状態の土地のことを指します。 すぐに建築が可能な状態であるため、買い主は自由に設計・建築を進められます。

「古家付き土地」と似た言葉に「中古住宅」があります。 明確な区分はないものの、建物の価値に対する評価は大きく異なります。
「中古住宅」として売却する場合、建物そのものに一定の価値があり、その価値が価格に反映されます。 一方、「古家付き土地」は、建物の評価がゼロに近いか、解体を前提とした売却であることがほとんどです。

木造建築で築22年以上が経過している建物は法定耐用年数を超えているため、「建物の価値がない」とみなされることが一般的です。 そのため、築古物件は「古家」として扱われやすくなります。
なお、2025年現在は新築住宅の価格高騰が影響し、コストを抑えられる中古住宅の需要が高まっており、流通量も増加傾向にあります。 こうした背景から、中古住宅でも一定の需要があるケースも見られるようになっています。

古家付き土地として売るか、更地にして売るかは、物件の状態や売主の状況によって最適な判断が異なります。 ここでは、更地にしてから売却するほうがメリットになるケースを紹介します。

遠方在住や高齢などの理由で空き家の定期的な管理が難しい場合は、更地にして売却するのがおすすめです。 空き家は適切な管理がされないまま放置されると、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。

「特定空き家」は、景観や周辺環境に悪影響を及ぼすと行政に判断された場合に適用される制度で、指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなるほか、最悪の場合には行政からの解体命令や強制執行の対象になることもあります。 管理が難しい空き家は早めに解体し、更地の状態で売却することで、こうしたトラブルを回避できます。

建物の老朽化により倒壊リスクがある場合や、大規模な修繕が必要な状態であれば、更地にしてから売却するのもひとつの手段です。 著しく劣化した建物は買い主にとってマイナスイメージとなり、購入意欲を削ぐ原因となりかねません。 とくに、雨漏りやシロアリ被害、外壁・屋根の剥がれが目立つ建物は、解体して更地にしたほうが、購入希望者に良い印象を与えやすくなります。

更地は活用の自由度が高く、住宅メーカーやデベロッパーなどが購入を検討しやすくなります。 古家付き土地として売却するよりも高値で取引できるケースも少なくありません。
また、人気エリアや交通の便が良い立地であれば、更地のほうが買い主に選ばれやすく、売却価格も高くなる傾向にあります。 少しでも高く売りたいと考えているなら、事前に不動産会社に相談のうえ、更地にして売却することも検討すると良いでしょう。

更地にしてから売却する方法には多くのメリットがありますが、必ずしもすべてのケースで最適とは限りません。 以下のような状況では、古家を残したまま「古家付き土地」として売却するほうがスムーズに売却できる可能性が高いこともあります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の利用状況をもとに課税額が決まります。 建物が建っている土地（住宅用地）には「 住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大で6分の1、都市計画税は最大で3分の1に軽減されます。 そのため、売却活動中に更地のまま年を越すと、この特例が受けられません。 翌年度の税負担が大幅に増えることになるので、注意が必要です。
年内の売却完了が見込めない場合は、古家付きのままで売却活動を行ったほうが、税金面で有利になる可能性があります。

建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない場合、新たに建物を建てられない「再建築不可物件」と扱われます。

再建築不可物件を更地にしてしまうと、「建物を建てられない土地」として利用価値が著しく低下するため、売却が非常に困難になります。 しかし、古家が残っていれば「既存建物を改修して使いたい」という買い主が見つかる可能性もあるため、あえて解体せずに売り出すほうがメリットは大きいといえるでしょう。

建物の解体には数十万円から数百万円の費用がかかりますが、構造（鉄骨造・RC造など）や規模、立地条件、アスベストの使用有無、地中埋設物の存在などによって、想定以上に高額になることもあります。

売却予想価格から解体費用を差し引いたときに売却益が残らない、あるいは赤字になる場合は古家付き土地として売却するほうがおすすめです。 リスクを抑えるためにも、不動産会社に相談し、解体費用と売却想定価格のバランスを事前に把握しましょう。

更地にして売却することには、さまざまな利点がありますが、同時にいくつかの注意点も存在します。 ここでは、更地にして売却するメリットと、あらかじめ知っておくべきデメリットについて解説します。

建物が残っている場合、定期的な清掃や修繕、防犯対策、火災保険の加入など、維持管理に手間とコストがかかります。 とくに空き家は放置すると「特定空き家」に指定され、行政から是正勧告や解体命令を受けるリスクもあります。
更地にすれば、こうした建物に関する管理やトラブルから解放され、売却までの負担を大幅に軽減できます。 ただし、草むしりや不法投棄対策といった最低限の土地の維持管理は必要です。

建物がない状態の土地は、買い主にとって自由度が高く活用しやすいため、幅広い層にアピールできます。 とくに、すぐに新築住宅を建てたい個人や住宅用地を探しているハウスメーカー・デベロッパーにとっては、建物解体の手間が省ける分需要が見込めるでしょう。

また、古家付き土地に比べて、買い主の対象が広がり購入検討のハードルも下がるため、結果として早期売却につながる可能性も高くなります。

建物を解体するには費用がかかり、原則として売主の負担となります。 費用は構造や立地、規模などにより大きく異なります。 また、アスベストを含む建材や、地中埋設物の撤去が必要な場合は、さらに費用が膨らむ点にも注意が必要です。

費用の見積もりは複数の解体会社から取り、詳細条件を確認した上で判断するようにしましょう。

更地にして建物がなくなると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地の固定資産税・都市計画税が大幅に上昇します。 固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になるケースも。
たとえば、年間固定資産税が10万円だった土地が、更地になることで60万円に跳ね上がることもあります。 解体のタイミングは、売却の見通しや税金の課税基準日（1月1日）を考慮した上で、慎重に判断することが重要です。

更地にするのではなく、状況に応じて古家付き土地のまま売却する選択にも一定のメリットがあります。 売主の事情や物件の状況によっては、「古家付き土地として売却」のほうが適している場合もあるため、メリットとデメリットを正しく把握しておくことが大切です。

古家付き土地として売却すれば、建物を解体する必要がないため、数十万円〜数百万円におよぶ解体費用を節約できます。 売却資金に余裕がない場合や、解体しても土地の売却価格が上がらないような場合には、有効な手段といえるでしょう。

古家付き土地では建物の老朽化が進み、正確な状態を把握するのが難しいケースがほとんどです。 そのため、売買契約時に買い主の同意があれば、「建物に関する契約不適合責任を免責する」という特約を売買契約に盛り込めます。

この特約により、売却後に万が一不具合が見つかっても、売主が責任を問われるリスクを軽減できます。 ただし、売主が故意に欠陥を隠していた場合は、特約が無効になるため誠実な情報開示が求められます。

古家付き土地の建物はほとんど資産価値を持たないケースが多く、土地部分の価値から解体費やリフォーム費を差し引いた金額で評価されがちです。 そのため、更地として売却する場合と比べて、売却価格が低くなる傾向があります。
とくに、建物の見た目が著しく劣化して、買い主が再利用を見込めないような状態であれば、価格交渉を受ける可能性も高くなります。

建物があることで、土地の形状や高低差、日当たり、地盤の強度など、土地の本来の状態が見えづらくなります。 また、地中に埋設物があるかどうかも確認しにくく、解体後に古い基礎や浄化槽、建設廃材などが出てきて追加費用が発生するケースもあります。 これらのリスクを避けたい買い主からは敬遠される可能性もあり、結果として売却期間が長引き、値下げせざるを得なくなるため注意が必要です。

古家付き土地として売却するか、更地にして売却するかの判断は、容易ではありません。 立地条件や建物の状態、周辺の市場動向、さらには解体費用や税負担など、複数の要素を総合的に検討する必要があります。 そのため、迷った場合は不動産会社に相談し、専門的なアドバイスを受けながら最適な売却方法を見極めることが大切です。 不動産会社によっては、信頼できる解体会社やリノベーション会社を紹介してくれる場合もあります。

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古家付き土地と更地、どちらで売却するかは物件の状態や売主の事情によって最適な選択が異なります。 それぞれのメリット・デメリットをしっかり理解し、売却の目的や予算、スケジュールなどを総合的に考慮して判断することが大切です。

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