共有持分を売却するには？注意点・トラブル事例・安全に売却するコツ

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結論から言えば、共有持分のみであれば、他の共有者の許可を得ることなく、単独で売却することが可能です。 たとえば、AさんとBさんがそれぞれ半分ずつ不動産の持分を所有している場合、不動産全体を売却するには、Aさん・Bさん双方の合意が必要です。
しかし、Aさんの持分（半分）だけであれば、Bさんの許可や通知なしに自由に売却できます。

とはいえ、共有持分だけを第三者に売却するのは、現実的には難しいのが実情です。 共有持分だけを購入しても、不動産を自由に活用できず多くの制約があるためです。 そのため、一般的には、共有持分を専門に取り扱う会社に売却するケースが多くなります。
ただし、共有持分のみの売却はトラブルにつながりやすいので、慎重に判断する必要があります。

共有持分とは、共有不動産において、各共有者がそれぞれ持っている権利を指します。
不動産の名義人は単独の場合もありますが、2名以上で共有しているケースも少なくありません。
たとえば、以下のような場合に名義人が複数となり、共有状態になります。

不動産を購入する際の名義人は、通常、実際に資金を負担した人です。
たとえば、ペアローンや親子リレーローンなどを利用して、夫婦や親子がそれぞれローンを負担して不動産を購入した場合、ローンを負担した人全員が名義人となり、共有状態となります。 この共有状態は、夫婦や親子に限らず、知人や友人などの間にも成立します。 また、一つの不動産を複数の相続人が相続するケースでも、共有状態となります。
このように共有状態になった不動産において、各名義人（共有者）が持つ権利のことを「共有持分」というのです。

「共有持分」と似たような言葉に「持分割合」があります。
持分割合とは、共有者が有する持分の割合を示す言葉です。 たとえば、夫婦で半分ずつ資金を出して不動産を購入した場合、持分割合はそれぞれ2分の1となります。

持分割合は、購入時には出資額に応じて定められます。
たとえば、夫婦で5,000万円の不動産を購入する際に、夫が3,000万円、妻が2,000万円を負担した場合、夫の持分割合は5分の3、妻の持分割合は5分の2となります。

相続のケースでは、遺産分割協議で決めた割合、あるいは法定相続分に基づいて持分割合が決まります。
共有持分は「権利そのもの」を指し、持分割合は「その権利の大きさ（割合）」を示す言葉として覚えておくとよいでしょう。

共有持分のある不動産において、共有者の1人が勝手に売却や増改築などを行うと、他の共有者に迷惑がかかる可能性があります。 そのため、共有不動産では、各共有者が互いに権利を制限し合う仕組みとなっており、それぞれの行為には一定の制約があります。
共有者が行える行為と、それに必要な条件は以下のとおりです。

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たとえば、不動産の修繕など、不動産を維持するための行為であれば単独で実施することができます。
しかし、「管理行為」や「処分行為」については、共有持分の過半数、または共有者全員の同意がなければ実施できません。

なお、管理行為で求められる「過半数の合意」は、人数ではなく「持分の割合」によるものなので注意が必要です。 たとえば、3人の共有者がそれぞれ60％・20％・20％の持分を持っている場合、20％ずつの2人が合意しても合計40%にしかならず、過半数にはなりません。 一方で、60％の持分を持つ1人が賛成すれば、他の2人が反対していても過半数（50%超）を満たすので、管理行為を実施することができます。

不動産の共有持分を売却する際には、以下の点に注意が必要です。

不動産全体の売却は「処分行為」に該当するため、共有者全員の合意が必要です。
たとえ、ほとんどの共有者が賛成していても、1人でも反対する人がいれば売却はできません。

不動産全体の売却には全員の合意が必要ですが、自分の持分のみであれば単独で売却することが可能です。 共有持分はあくまで「自分の権利」なので、他の共有者の合意や通知なしに売却を進めることができます。

しかし、共有部分だけを第三者に売却すると、新たな共有者が加わることになり、他の共有者との関係に悪影響を及ぼす可能性があります。 実際に、使いづらくなる・管理が複雑になる・新たな共有者とトラブルになるなどのケースも少なくありません。
そのため、共有持分の売却は、起こり得るトラブルを理解した上で、慎重に判断することが重要です。

自分の共有持分だけを売却した場合、以下のようなトラブルに発展しやすくなります。

それぞれ見ていきましょう。

共有持分を売却すると、他の共有者は新たな第三者と共有関係を持つことになります。
その結果、以下のようなトラブルが生じる可能性があります。

共有不動産の持分を購入した第三者には、その共有不動産を利用する権利があります。 そのため、敷地や建物に立ち入ることも可能で、他の共有者は原則としてこれを拒否できません。 とくに、購入者が悪質な場合には、無断で使用されたり、不適切な振る舞いによってトラブルが深刻化する恐れがあります。

また、共有不動産に誰かが住んでいる場合、第三者の共有者がその居住者に対して、持分に応じた賃料の支払いを求めてくる可能性もあります。 もともと親族などで共有していた場合は賃料が発生しないケースが多いのですが、第三者が加わることで関係性が変化し、トラブルの火種になることがあります。
さらに、共有不動産の増改築や売却には共有者全員の合意が必要になりますが、新たに加わった共有者との意思疎通が難しいと、話し合いが進まず不動産の活用に支障をきたすこともあります。

共有持分は一般の個人には売却しにくいため、専門の買取会社に買い取られるケースが多いです。
買取会社は、共有持分をすべて取得して単独名義にしたほうが活用しやすいことから、他の共有者に対して買取の営業を強引にかける場合があります。 あるいは、他の共有者に購入時より高値で持分を売却するケースも多いです。

悪質な買取会社に売却してしまうと、強引な手法で他の共有者に接触したり、不当な条件を提示してトラブルを招く可能性があります。 結果として、共有者間の信頼関係が崩れ、関係性が悪化するリスクが高まります。

共有物分割請求とは、共有状態を解消するために行う法的な手続きです。 新たな共有者が不動産を単独で所有したいと考える場合、この請求を通じて他の共有者に共有解消を求めることがあります。
共有物分割請求は、まず当事者間での話し合いによる解決を目指しますが、協議がまとまらない場合は、調停や審判に発展することになります。 審判まで発展した場合の判決は個々のケースで異なりますが、以下のいずれかになるのが一般的です。

どの方法であっても、訴訟を起こされると最終的には不動産を手放す可能性が高くなります。 調停や訴訟の負担がかかったうえに不動産を手放すことになるため、共有者にとっては大きな負担となるでしょう。

共有持分のみを売却する場合でも、工夫次第でトラブルやリスクを抑えることが可能です。 主な方法として、以下の3つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

共有持分を最も円滑に売却できる相手は、他の共有者です。 他の共有者にとっても、自分の持分を拡大するチャンスとなるため、購入するメリットがあります。

たとえば、共有者が2人だけであれば、どちらかがもう一方の持分を買い取ることで単独名義にできます。 また、共有者が複数いる場合でも、持分が増えれば合意形成において優位に立てる可能性があるでしょう。 さらに、第三者が新たに共有者として加わらないため、後々のトラブルも回避しやすくなります。
そのため、まずは他の共有者に売却を打診してみるとよいでしょう。

ただし、共有者が複数いる場合には、誰に売却するかでトラブルになる可能性があるので注意が必要です。
とくに、一部の共有者の持分が過半数を超えると、他の共有者が不利になりやすく、不満が生じるケースもあります。 このため、他の共有者に売却する際は、特定の共有者だけでなく、全員に公平に打診することをおすすめします。

土地であれば、物理的に分ける「分筆」によって、自分の持分を独立した土地として売却することが可能です。 分筆された土地は単独所有となるため、通常の不動産売却と同じようにスムーズな取引が期待できます。 ただし、分筆には以下のような注意点があります。

分筆した土地が狭すぎたり、形が悪かったりすると、売却自体が難しくなるケースもあります。 そのため、事前に土地の状況や法的制限を確認し、共有者との合意形成を丁寧に進めることが重要です。

最もトラブルが少ない方法が、共有者全員で不動産全体を売却することです。 この場合、売却代金は持分に応じて分配され、現金化により公平な分割が可能となります。 不動産全体として売却するため、市場価格での取引も期待でき、結果として高値で売れる可能性もあります。
ただし、以下の点には注意が必要です。

また、相続を繰り返した不動産では、共有者の人数が増えて連絡が取れないケースや、共有者の中に認知症や行方不明者がいるケースもあるため、全員の同意を得るのが難しくなる場合もあります。 このような背景から、共有不動産の売却を検討している場合は、できるだけ早めに動くことをおすすめします。

さらに、不動産全体の売却は、書類の取り扱いや手続きが煩雑になりがちです。 共有不動産の売却を検討する際には、共有不動産の取扱いに慣れた信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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最後に、共有持分の売却に関するよくある質問をみていきましょう。

共有持分を売却する際にかかる主な税金と費用は、以下のとおりです。

特に高額になりやすいのが、譲渡所得税と仲介手数料です。
譲渡所得税は、売却の利益に対して20.315％または39.63％の税率が適用され、売却した翌年に確定申告して納付します。

不動産会社への仲介手数料は、売買代金が400万円を超える場合「売却額×3％＋6万円＋消費税」が一般的な上限額です。 売却前にこれらの費用や税金を試算しておくと安心です。
不動産売却にかかる費用については「不動産の売却費用はどのくらいかかる？目安や計算方法をわかりやすく解説」でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

会社によって目的は異なりますが、一般的には最終的に不動産全体の単独所有にして再販するか、他の共有者に持分を売却して利益を得るケースが多いです。 そのため、買取会社に売却した後、他の共有者に営業連絡が入る可能性が高い点には注意が必要です。
共有持分の売却自体は単独で可能ですが、他の共有者との関係悪化やトラブルを避けるためにも、事前に相談しておくことが望ましいでしょう。

離婚後の共有部分の売却については、まずは、共有者への売却か、共有者と協力して不動産全体での売却を目指すことをおすすめします。 関係性が悪いなどで相手の合意が得られない場合は、持分のみでの売却を検討するとよいでしょう。 ただし、一般の第三者への売却は難しいので、専門の会社への相談を検討するのも一つの方法です。

ここまで、共有持分の売却で起こりやすいトラブルやリスクを避ける売却方法などをお伝えしました。
共有不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要ですが、共有持分のみであれば独断で売却が可能です。 しかし、共有持分のみを売却することで、他の共有者に迷惑が掛かりトラブルになる恐れがある点には注意しましょう。

トラブルやリスクを避けるためにも、他の共有者との関係性や不動産の状況などを踏まえて、スムーズに売却できる方法を選ぶことが大切です。
売却を検討している方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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