2LDKのマンションが売れない・売却しにくい理由とは？意識したいターゲットや売る際のポイントをご紹介

マンションの間取りには、1Rや2LDK・3LDKなど種類がさまざまあります。
しかし間取りによっては、売れやすい・売れにくいが変わってくることをご存じでしょうか。

一般的に、2LDKは売りにくいと言われています。
要因としては、マンション売却のメインターゲットであるファミリー世帯の部屋のニーズを満たせないといったことや、一人暮らしにも間取りや価格が合っていないという点が影響していると考えられます。

2LDKマンションが売れないと言われる理由には、下記の3つが考えられます。

それぞれ見ていきましょう。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2022年・年度」によると、首都圏の中古マンションの間取り別成約件数は下記の通りです。

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※DK・LDKにはK・SDK・SLDKなどを含む。
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

間取りの中で最も成約件数が多いのは、3LDK（3DK/LDK）であることが分かります。 2LDK （2DK/LDK）も比較的成約件数は多いですが、3LDKに比べるとかなり差があります。 上記のことから、首都圏のデータではありますが、全国的に見ても3LDKの人気は高いと言えるでしょう。

マンション購入者の多くは30代のファミリー層が占めており、子供部屋の確保や家族のだんらんを重視する傾向があります。その為、2LDKでは手狭に感じてしまい、部屋数の多さや広さを求めて3LDKを検討される方が多いです。カップルや新婚世帯も同様に、将来を見越して3LDK以上を購入する傾向にあります。
一方でシングル層はというと、趣味の部屋や仕事部屋を確保するために2LDKを選択する可能性もありますが、そもそもマンションを購入するよりも賃貸を選ぶ方が多いでしょう。

このように、3LDKの需要が高いことから、2LDKが売りにくいとされているのです。

2LDKとは下記のような間取りです。

個室のうち1室を夫婦の寝室に使うと、残りの個室は1つしかありません。
子供が複数人いる場合、小さいうちであれば子ども部屋を1室（共用）にしても問題ないかと思いますが、成長に伴い自分の部屋を希望する子どもも少なくありません。 仮に子どもが1人であったとしても、夫婦の仕事や趣味用の部屋を確保したいという場合にも部屋数は不足します。
このように、2LDKはファミリー向けとしては部屋数が不足しやすいことから、部屋数の多い3LDKに需要が集まってしまう傾向にあるのです。

また、需要の高さは資産価値にも影響します。2LDKよりも3LDKの方が、資産価値が高くなる傾向にあるため、将来の売却を見越して物件を購入する方は、3LDKを求めることが考えられるのです。

2LDKでシングル向け（単身向け）と考えた場合、1室を寝室に使えばもう一部屋が余ってしまいます。
シングルであれば、寝る以外の時間はリビング・ダイニングで過ごせば十分という方も多いでしょう。 そもそも、家に長時間いないという方も少なくありません。 また、価格の面で考えた際にも、2LDKは1LDKよりも高くなってしまうことから「1Kや1LDKで十分」となる傾向にあります。
シングルの場合は、購入よりも賃貸を選ぶ人が多いという点も、シングルから需要が集まらない要因となるでしょう。

このように、ファミリー向けとしては小さく、シングル向けとしては広くて高いという点が、2LDKが売りにくいと言われる大きな理由となっているのです。

売りにくいと言われる2LDKですが、もちろん売れないわけではありません。
ターゲットによってはむしろ最適な間取りとなりえることから、ターゲットを意識して売却を進めることで、スムーズに売却できる可能性もあるのです。
2LDKを売却する際に、意識したいターゲットは下記の3つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

高齢の夫婦で、特に下記のような方はターゲットになりやすい傾向にあります。

高齢の夫婦の場合、すでに子供が独立して夫婦2人だけで生活していることが予想されます。 そうした夫婦は、ファミリー向け（3LDK以上）では部屋を持て余しやすい傾向にあります。

マンションは戸建てに比べて、立地がよいところに建てられることが多く、管理の手間も掛からないというメリットがあることからも、老後の住まいとしてマンションを検討される方も少なくありません。 そのような層に効果的にアピールできれば、2LDKであっても売却しやすくなるでしょう。

DINKsとは、Double Income No Kidsの略語で「子供を持たない選択をした共働き夫婦」のことです。 仕事を充実させたい・経済的なゆとりが欲しい・自分の時間を大切にしたいなどDINKsを選択する理由はさまざまですが、近年日本でも認知が広まっており、その数も増加傾向にあります。

2LDKは、DINKsのニーズを満たす間取りといえます。
DINKsは一般的に、「お金に余裕があり充実した生活を送りたい」と考えている世帯です。
2LDKであれば、寝室以外の部屋を仕事や趣味の部屋として利用できたり、夫婦それぞれの寝室を持ったりすることもできるでしょう。子供を持たないと決めているので、子ども部屋は必要ありません。

働き盛りの世代でもあるので、駅近といったマンションの利便性のよさも魅力となります。
経済的に余裕があり豊かさを求めていることからも、マンション設備に重点を置いているケースも少なくありません。 「設備や管理体制が揃っている」「共有部分が充実している」というマンションも、DINKsに向けたアピールポイントにつながるでしょう。

需要の低い2LDKは同じ立地条件であれば、3LDKよりも価格が安くなります。
利便性のよい場所で生活したいけれど3LDKでは予算が超えてしまうなど、購入にかかる費用を抑えたいファミリー層をターゲットにしやすいでしょう。

また、2LDKでも“サービスルーム”のついた2LDK＋Sであれば、お得にマンションを購入したい人へのアピールにもなります。 2LDK＋S は3LDKと部屋数は変わりません。 しかし、2LDKであることから3LDKよりも安い傾向があります。
「3LDKと部屋数は変わらないが、価格を押さえられている」という点をアピールできれば、購入につなげやすくなるでしょう。

同じ2LDKでも、物件の条件によって売りやすい・売りにくいは変わってきます。
売りやすい2LDKマンションの特徴には、下記の5つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

「人気のエリアにある」「買い物環境が充実している」など立地が良いマンションは、需要も高く2LDKでも売れやすくなります。 立地が良い場合、他の間取りのマンションも価格が高くなる傾向にあるので、同じ立地の3LDKよりも2LDKマンションの方が安く購入できる点もアピールになります。

同じ2LDKでも、部屋の面積（広さ）は異なるものです。 面積の広い2LDKであれば、ファミリー向けとしてもおすすめできる可能性があるでしょう。
例えば2つの部屋の広さが十分であれば、1室を兄弟で使用したとしても、それぞれ独立したスペースをとりやすくなります。 部屋の広さがあるうえに、次のような条件がある場合も、ファミリー層向けとしてのアピールポイントになります。

上記のような間取りは、将来的に部屋を仕切って子供部屋として利用しやすくなるため、ファミリー向けとしてもおすすめです。 一般的な2LDKの広さは50㎡～60㎡ほどです。 面積が60㎡以上あるなら部屋の広さをアピールしてみてもよいでしょう。

マンションを求める層は、利便性の高さを重視している傾向があります。
2LDKに関わらず、生活利便性が高ければ需要も高くなるでしょう。 生活利便性の高いマンションとは、下記のようなものが挙げられます。

駅やバス停などの交通アクセスについては、始発・終電の時間や本数・主要駅までのアクセスといった細かい条件も良ければ、より売りやすくなります。

また、ターゲットによって重視する利便性は異なります。 高齢の夫婦であれば病院などの施設が近くにあること、DINKsであれば職場へのアクセスの良さなどが求められるでしょう。 どのような利便性があるのかを調べておくと、ターゲットへのアピールもしやすくなります。

「マンションは管理を買え」といわれるように、マンションは管理状態が重要です。
2LDKに限りませんが、管理が行き届いているマンションは生活しやすいだけでなく、共用施設が適切に管理されていることにより資産価値が落ちにくい傾向にあるため、買い手にとって高い魅力となるでしょう。

反対に、次のようなマンションはしっかり管理されておらず、買い手からも避けられやすくなるので注意が必要です。

上記のようなマンションは、管理体制だけでなく入居者のマナーも悪いことが想像できるでしょう。

荷物が多くなりがちなファミリー世帯や女性は、収納力を重視します。
２LDKで部屋数が物足りないとしても、ウォークインクローゼットのような広いスペースが確保されている物件は、売りやすさにつながります。また、ウォークインクローゼットが無かったとしても、リビングや各部屋に十分な収納スペースが確保されていることはアピールポイントになります。

売りにくいとされている2LDKをスムーズに売却するためのポイントとして、次の3つを紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

ターゲットを明確に絞ることで、ターゲットに合わせた売却活動が行えます。
先述したように、2LDKで意識したいターゲットは高齢の夫婦とDINKsです。 とはいえ、同じ夫婦世帯といっても両者はニーズが異なるため、それぞれに合ったアピールが必要になります。

例えば、高齢夫婦に向けたアピールポイントとしては、下記のような点が挙げられます。

DINKsに対しては、下記のような点がアピールポイントとなるでしょう。

上記のように、ターゲットに合わせて具体的にアピールすることによって、買い手の心により響きやすくなります。

売り手としては、できるだけ広い層にアピールしたほうが購入してもらうチャンスを広げられると考える人もいるでしょう。 しかしターゲットを広くしてしまうと、アピールポイントが曖昧になってしまいます。

特に、2LDKは人気の高い3LDKと比較すると、購入候補から外されやすい物件です。 アピールポイントが3LDKとかぶってしまうと、魅力が伝わりにくくなるでしょう。
より詳細にターゲットをイメージすることで、効果的にアピールでき、購入につなげやすくなるのです。

内覧時の印象は、購入判断に大きな影響を与えます。
良い印象を与えられれば購入の可能性を高められる反面、悪い印象を与えてしまうと購入にはつながらなくなるものです。
「内覧希望者はある程度いるのに、なぜか購入につながらない…」といったケースでは、内覧対応に何かしらの問題があることが考えられるでしょう。

購入希望者に少しでも良い印象を与えられるように、内覧に向けた準備はしっかりと行っておきましょう。 主な内覧準備のポイントには、下記のようなことが挙げられます。

室内は、きれいに整理整頓し、清掃しておくことが大切です。 自分では掃除しきれない・汚れがひどいといった場合は、ハウスクリーニングを検討するのもおすすめします。

ハウスクリーニングは室内全体でなく、部分的でも効果的です。 とくに、内覧者が重点的にチェックするトイレやキッチン・バスといった水回りは、ピカピカにしておくと好印象を与えやすくなります。 また、見落としがちなのが臭いです。 住んでいる人は気にならなくても、第三者が部屋に入ると臭いが気になるというケースは少なくありません。 事前に換気するなどしっかりと対策しておきましょう。

荷物もできるだけ整理して室内をスッキリ見せることが大切です。 入居しながら内覧対応する場合は、家具や家電はそのままで内覧してもらうことになります。 生活感が出てしまうのは仕方ありませんが、あまりに雑然としている状態ではマイナス要因になりかねません。 不要なものは早めに処分しておくと室内をきれいに見せやすくなります。

売却後に引っ越すことになるため、内覧を機に整理整頓を進めておくとよいでしょう。 荷物を片付けて清潔感のある生活感を演出できれば、内覧者にとって生活イメージがわきやすくなるというメリットにもなります。

内覧時には、あまり出しゃばり過ぎず内覧者がゆっくり見られるような対応を心がける必要があります。 アピールしたい気持ちはわかりますが、売主に終始話しかけられると室内をゆっくり見ることができません。
しかし、住んでいる人にしか分からないような情報は、購入希望者に喜ばれます。
近くのスーパーや近隣の様子など、アピールポイントになるようなことは事前にメモにまとめておいて、ここぞという時に伝えられると効果的です。

マンションを売り出す際には、適切な価格を付けることが大切です。
相場より安ければ早く売れるのでは？と考える人も多いと思いますが、売り出し価格は相場より安すぎても高すぎてもいけません。 確かに、安値であれば買い手は付きやすいですが、安すぎる物件は「何か問題があるのでは？」と勘繰られてしまう恐れがあります。 また、相場よりも高すぎる物件であれば、買い手は適正価格の3LDKを選ぶでしょう。

適正価格を付けるためには相場のチェックが欠かせません。
相場を調べる方法としては、下記のような方法が挙げられます。

過去の取引情報から、近隣の類似物件の相場を把握することが可能です。
取引情報は、国土交通省の「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」や「レインズマーケットインフォメーション」でチェックできます。

また、不動産ポータルサイトなどから類似物件の売り出し価格を参考にするのもおすすめです。 マンションの場合は、同じマンション内で売り出し中の物件がないかもチェックしておきましょう。 同じマンションで同じ条件の物件が売り出されていると、価格で比較されてしまうため、高値での売却が難しくなる恐れがあります。

ただし不動産は、ひとつとして同じものはないので、類似物件でも価格が異なる可能性がある点には注意しましょう。 売却価格は売主と買主の合意で決まるため、値下げ交渉や売主の事情なども加味されています。例え、同じマンション内にある部屋でも、価格が異なることは珍しくないのです。 相場はあくまで参考程度にとどめて、必ずその価格で売れるわけではないという点は覚えておきましょう。

なお、今ご覧いただいているサイト「クラモア」の“住まいトレンド”であれば、マンション相場を簡単に調べることが可能です。 マンション名や地域などで絞って相場をチェックできるので、一度確認してみるとよいでしょう。

より詳しい価格が知りたいなら、クラモアの不動産売却無料査定がおすすめです。
査定は60秒ほどの簡単な入力ですぐにできるので、まずは一度査定してみてはいかがでしょうか。

ここまで、2LDKマンションが売りにくい理由や、売れるマンションの特徴・売るためのポイントについて解説しました。

2LDKは、ファミリー層には部屋数が足りず、またシングル層には部屋が大きくて高いという理由から売りにくく、3LDKに人気が集まる傾向にあります。 しかし、2LDKの需要が高いと思われる高齢夫婦やDINKsなど、具体的にターゲットを絞って売却活動を進めれば、スムーズに売却できる可能性もあります。

売却を成功させるには、ターゲットの選定や内覧準備・適切な価格付けが重要です。
これらをしっかりとサポートしてくれる不動産会社を選ぶことができれば、2LDKマンションであっても満足いく売却を目指せるでしょう。
 

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