【令和7年度】相続税路線価は4年連続の上昇！今後の土地価格への影響は？

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路線価とは、全国の道路ごとに設定された価格で、道路に面する土地の価値を算出するための指標です。
例えば、ある道路の路線価が1㎡あたり10万円で、土地の面積が150㎡であれば、10万円×150㎡=1,500万円というように計算されます。

今回公表された相続税路線価は、主に相続税や贈与税を算出する目的で、国税庁が毎年7月に、その年の1月1日時点の価値をもとに公表しているものです。

なお、この相続税路線価は年1回の公表に限られているため、その間に地価が変動しても納税者間で不公平が生じないよう、おおむね時価の80%程度を目安に設定されています。
路線価については、以下の記事でさらに詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

ここでは、発表された令和7年度の路線価について詳細を見ていきましょう。

令和7年度の相続税路線価は、全国平均で前年より2.7%の増加となりました。 コロナ後の円安傾向もあり、特にインバウンド需要や駅周辺の再開発等が主な要因として考えられます。
なお、前年比プラスとなったのは4年連続で、現行の集計方法が始まった平成22年度以降では、最大の伸び幅となっています。

県庁所在都市の最高路線価で最も高かったのは、東京都中央区銀座５丁目銀座中央通りで、1㎡あたり4,808万円でした。 この地点は40年連続で全国トップの地価を記録しています。
また、前年からの伸び率が高かった上位5都市は以下のとおりです。

参考： 国税庁「令和７年分都道府県庁所在都市の最高路線価」

さいたま市では大宮、浦和エリアで再開発が進められており、いずれも高い伸び率となっています。
その他のエリアにおいても、再開発の進展やインバウンド需要の高まりが、路線価の上昇を後押ししている傾向にあるといえるでしょう。

次に、税務署別の路線価の最高伸び幅ランキングを見てみましょう。

長野県の白馬や北海道富良野、東京都の浅草など、いずれも訪日観光客の人気が高いエリアが上位を占めており、インバウンド需要が地価上昇をけん引していることがうかがえます。

ここでは、相続税路線価が上昇した3つの理由を改めて考察していきたいと思います。

それぞれ見ていきましょう。

前年と比べて路線価の伸び率が高いエリアを見てみると、観光地として有名なエリアが多くなっています。
コロナ禍以降、世界各国でインフレ対策として利上げが行われる中、日本は欧米などと比べて比較的インフレの進行が遅かったといった理由から、利上げが積極的に行われず、海外との金利差が拡大したことにより円安が進みました。
結果として、日本国内での旅行や買い物が外国人観光客にとって割安となり、インバウンド需要の高いエリアを中心に地価が上昇しているといえるでしょう。

都市部を中心に進められている駅周辺の再開発も、地価上昇の要因のひとつです。
埼玉県さいたま市の大宮・浦和エリアや、千葉県千葉市の千葉駅東口駅前広場などでは、再開発の進行に伴い、特に地価が大きく上昇しています。

また、大阪万博の開催地周辺では、インバウンド需要の高まりや今後の再開発が見込まれており、地価が上昇していく可能性もあります。 ただし、今回発表された路線価は令和7年1月1日時点の地価であるため、これらの影響はまだ十分には反映されていないと考えられます。

2024年1月1日に能登半島地震が発生し、能登地方の土地や建物に大きな影響を与えました。
令和6年度分の路線価は、2024年1月1日時点の地価を基準としていたため、能登半島地震による影響は反映されていませんでしたが、令和7年度分からはその影響が初めて反映されています。

特に、輪島市河井町の路線価は前年比-16.7%と、税務署別の最高路線価の中では最大の下落率となっています。 同エリアはもともと観光地としての需要も高いエリアでしたが、地震により観光客の受け入れをストップしたことが大きな路線価の下落につながった要因と考えられています。
なお、同じ石川県内でも観光客が多く訪れる金沢市の金沢駅東広場通りでは、前年比+8.5%と上昇しており、地域によって明暗が分かれる結果となりました。

最後に、今後の土地価格への影響が懸念されるポイントを解説します。

それぞれ見ていきましょう。

トランプ関税の影響により、円高が進行する可能性があります。
円高になると、訪日外国人の旅行コストが上昇し、インバウンド需要の減退が懸念されます。 また、海外投資家による日本の不動産投資意欲の低下により、特に観光地を中心とした地価下落のリスクも指摘されています。

ただし、為替の動向は一方向ではありません。 トランプ関税の影響で円高に振れる可能性もあれば、逆に円安に進む展開も見られ、市場の先行きを正確に予測するのは困難です。 実際、2025年4月にトランプ関税が発表された際は、2025年3月末には1ドル＝150円程度だったのに対し、4月中旬頃には一時140円程度まで円高が進みました。 一方、2025年7月7日に日本に対して25%の関税が通知された際は、144円前後から、7月9日には一時147円台へ円安が進むなど、市場は方向感に乏しい状況が続いています。

なお、実際に25%の関税が課されるのは2025年8月1日からとされており、現在も日米間で協議が進められています。 今後の交渉の行方によっては、為替だけでなく、地価や不動産市場全体にも影響を及ぼす可能性があるため、不動産の売却を検討している方は、為替や国際情勢の最新動向を定期的に確認しておくことをおすすめします。

日本国内のインフレ進行への対策として、利上げが行われることで円高が進む可能性があります。
コロナ禍以降の日本の急激な円安は、日本と諸外国との金利差が要因でした。 一方、諸外国においては、すでにインフレ対策としての利上げは一段落しており、例えば欧州中央銀行（ECB）では6月5日に行われた会合において、7会合連続の利下げを決定しています。

このように、日本が利上げを進める一方で、諸外国が利下げを行えば、金利差の縮小により円高に進む可能性があります。 円高が進めば、インバウンド需要や海外投資家の投資意欲減退などにより、結果として地価の下落につながる可能性があるでしょう。

2025年4月13日から10月13日まで開催されている大阪万博は、会場周辺の地価上昇を後押しする要因のひとつとされています。 期間中のインバウンド需要に対応するため、高級ホテルなどの宿泊施設の整備が進められました。 さらに、大阪万博終了後の会場跡地には、統合型リゾート（IR）を含む再開発計画が進められており、引き続きエリア全体の地価向上が期待されています。

こうした万博に伴う施設開発や、終了後に進められる再開発により、大阪万博の会場である夢洲（ゆめしま）周辺の地価は今後も上昇していくと見られています。

2025年7月1日に発表された令和7年度分の相続税路線価について、路線価の推移や伸び率の高いエリア、上昇した理由の考察などをご紹介しました。
現在日本国内では、インバウンド需要の高まりを背景に、観光地を中心としたエリアで地価が上昇している傾向にあります。 今後の地価の動きは不透明ですが、トランプ関税や国内外の金利差による為替変動など、円高に転じる要素があれば、地価に大きな影響を及ぼす可能性も考えられます。

近い将来に不動産の売却を検討している方は、適切なタイミングを見極めるためにも、不動産会社に一度相談してみることをおすすめします。 下記よりお気軽にお問い合わせください。

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