不動産オークションとは？仕組みや流れ・メリット・デメリットを解説

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不動産オークションとは、民間の企業がインターネット上で提供する不動産売却サービスです。 売主が自らの意思で物件を出品し、購入希望者が入札を行って最高価格を提示した人が落札する仕組みとなっています。
ここでは、不動産オークションと混同される「競売」との違いや、オークションで採用される主要な2つの入札方式について詳しく解説します。

不動産オークションは、債務不履行により裁判所が強制的に売却する「競売」とは根本的に異なるものです。 競売は住宅ローン滞納などで差し押さえられた不動産を裁判所が主体となって売却する手続きですが、不動産オークションは民間企業が運営し、売主が自らの意思で出品する任意の売却方法となっています。
以下の表は、不動産オークションとその他の売却手法の違いを比較したものです。

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欧米では不動産オークションが広く普及していますが、日本ではまだ認知度が高くないのが現状です。 しかし、短期間での売却したい売主にとって、有効な選択肢として注目されています。

不動産オークションには、「競り上がり方式」と「ポスティング方式」という2つの入札方式があります。

競り上がり方式では、最低売却価格からスタートし、期間中であれば購入希望者は何度でも現在の価格より高い金額で入札できます。 最終的に一番高い価格で入札した人が落札者となる仕組みです。
入札が白熱すれば、相場より高い価格で売却できる可能性があります。

一方、ポスティング方式では、購入希望者は1回しか入札できません。 売主が設定した最低売却価格を超えた入札者のなかで、最も高い価格を提示した人が落札者となります。
この方式は、裁判所の競売や公売でも採用されており、入札者にとってはじっくりと検討して価格を決められるメリットがあります。

不動産オークションを利用する際には、メリットとデメリットを正しく理解することが重要です。
ここからは、高値売却や早期現金化といったメリットと、価格の不確実性やトラブルリスクといったデメリットについて、具体的な観点から詳しく解説します。 従来の仲介での売却や買取と比較しながら、それぞれがどのような状況で発生しうるのかを説明するので、不動産オークションが自分に適しているかどうかを判断する材料にしてください。

不動産オークションを利用するメリットは、以下の3つです。

それぞれ見ていきましょう。

不動産オークションの最大の魅力は、短期間で売却できることです。 仲介のように買主が現れるのを待つのではなく、あらかじめ設定した期間内で売却活動を行うため、スピーディーな現金化が可能です。
相続税の納税期限が迫っている場合や、転勤などで急いで売却したい場合にはとくに有効な手段となります。

競り上がり方式では、購入希望者同士の競争によって価格が上昇する可能性があります。 ポスティング方式でも、購入意欲の高い人が高額で入札する可能性があります。
とくに立地が良い物件や希少性の高い物件では、複数の購入希望者が競合することで市場価格を上回る落札価格になることもあります。 仲介では値引き交渉されることが多いですが、オークションでは逆に価格が上昇する可能性があるのが特徴です。

インターネット上のオークションサイトに掲載することで、地理的な制約なく全国の購入希望者に物件情報を届けられます。 従来の仲介では地域の不動産会社を通じた限定的な販売活動となることが多いですが、オークションなら全国規模での集客が可能です。
地方の物件であっても都市部の投資家の目に触れる機会が増え、思わぬ高値での売却につながることもあります。 とくに投資用物件や別荘などでは、幅広いエリアからの関心を集めやすいでしょう。

不動産オークションを利用する際に注意すべきデメリットは、以下の3つです。

それぞれ見ていきましょう。

不動産オークションでは、最終的な落札価格は入札者に委ねられます。そのため、想定より低い価格での落札になることもあります。
また、最低売却価格を高く設定しすぎると、入札者が現れず売れ残るリスクもあります。 仲介であれば価格調整しながら長期的に販売活動を続けられますが、オークションは期間が限定されているため、価格設定の判断が重要です。

不動産オークションでは、落札後に購入希望者がキャンセルしたり、オークション会社から思わぬ高額手数料を請求されたりするリスクがあります。
とくに個人間での取引では、専門知識がないために契約内容の理解が不十分となり、トラブルに発展することもあります。 仲介のように不動産会社が間に入って調整してくれる仕組みがないため、売主自身の責任で対応しなければなりません。

オークション会社はあくまで場を提供するだけで、売買契約書の作成などの手続きは原則として売主自身で対応しなければなりません。 不動産売買には専門的な知識が必要な複雑な手続きが多く、個人で対応するのは困難な場合があります。 個人間の売買契約は後々トラブルに発展する可能性があるため、トラブル防止のためにも不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。 追加費用はかかりますが、専門家のサポートを受けることで安心して取引を進められます。

ここでは、実際に不動産オークションを利用する際の一連の流れと、オークションを成功に導くための重要なポイントを解説します。
不動産オークションは手軽に始められる反面、適切な準備と知識がなければ思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。 トラブルを未然に防ぎ、納得のいく取引をするための「パートナー選び」の重要性についても見ていきましょう。

不動産オークションを利用する際の一般的な流れは、以下のとおりです。

それぞれ見ていきましょう。

最初のステップでは、選定したオークションサイトに物件情報を掲載します。
この段階で最も重要なのは、売却相場を把握し、適切な最低落札価格を設定することです。 相場より高すぎると入札者が現れず、低すぎると機会損失につながる可能性があります。
近隣の類似物件の取引事例を調査し、不動産会社の査定も参考にしながら、戦略的な価格設定を行いましょう。

指定した日程から入札が始まり、選択した入札方式に応じて入札が進められます。
競り上がり方式の場合、入札状況をリアルタイムで確認できますが、ポスティング方式では入札期間中はほかの入札者の情報は公開されません。

入札期間が終了すると、最高額を提示した入札者が落札者となるのが基本です。
競り上がり方式では最後に最も高額で入札した人、ポスティング方式では最も高い入札額を提示した人が落札者に決まります。
落札者が決定した後は、速やかに連絡を取り、今後の手続きについて確認することが重要です。 この段階で落札者の本人確認や資金調達能力の確認も行っておくと、後のトラブル防止につながります。

落札者と売主で売買契約を結ぶ必要があります。 契約書の作成、手付金の授受など、法的な手続きを適切に進めることが重要です。
ただし、個人間での直接契約は後々のトラブルリスクが高いため、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

買主のローン審査などを経て、決済と物件の引き渡しを行います。 このとき、司法書士による所有権移転登記手続きなどの手続きも必要になります。
残代金の決済、鍵の引き渡し、各種書類の手続きなど、最終的な取引完了まで気を抜かずに対応することが大切です。引き渡し後のトラブルを避けるため、物件の現状確認も丁寧に行いましょう。

不動産オークションで失敗を避けるために、信頼できるオークション会社を選ぶことが重要です。
選ぶ際の具体的なポイントは以下のとおりです。

落札後のサポート体制も選定の重要な判断基準です。 契約書作成の支援や司法書士の紹介、トラブル時の相談窓口など、包括的なサポートが提供されているかを確認しましょう。

「落札後に法外な手数料を請求された」「サポートが不十分で契約トラブルに発展した」といったケースも起こり得ます。 このようなトラブルを避けるためも、利用する前にサービスの内容を精査し、不明な点は契約前に遠慮なく質問することが重要です。

ここからは、1998年に始まった業界初の不動産オークションサービス「マイホームオークション」について、その特徴と利用メリットを具体的に解説します。

ピタットハウスが提供するこのサービスは、20年以上の実績と信頼性を誇る安心の売却手法として多くの売主に利用されています。 通常の不動産売却では、先着順で買主を決定するため、最初に購入申し込みをした人との契約をするのが一般的です。

一方、マイホームオークションは、売主が最低希望価格を設定し、最も高額入札をした買主と契約ができるサービスです。 オークション会場にて、直接買主が来場し入札を行い、入札締め切り時間になった段階で、入札ボックスを開け入札書を開封します。
その場で最も高い価格を提示した買主と契約する仕組みとなっています。
透明性が高く納得感のある価格決定システムにより、売主は物件を最も高く物件を評価してくれる買主を見つけられます。

なお、マイホームオークションでは、売主の状況やニーズに応じて選択できる3つの出品プランを用意しています。

なかでも、スイッチ45プランは、オークションのメリットを活かしながらも確実な売却を保証する画期的なサービスで、住み替えを検討している方や資金計画に期限がある方にとって、おすすめのプランです。

ピタットハウスのマイホームオークションは、業界最長の実績と豊富なノウハウにより、安心して利用できる不動産売却サービスです。 不動産仲介を行っているピタットハウスが運営しているため、一般的な不動産オークションで懸念される以下のデメリットを解消できるのも大きな特徴です。

スターツピタットハウスのマイホームオークションにご興味をお持ちの方は、ぜひクラモアまでお気軽にお問い合わせください。

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