不動産の買取保証とは？「確実に売却したい」と「できるだけ高値で売却したい」を実現するサービスをご紹介

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買取保証とは、仲介と買取を組み合わせた売却方法です。 具体的には、一定期間は仲介で高値売却を目指し、期間までに売れなければ、あらかじめ決めた金額で不動産会社が買い取ってくれる仕組みです。

不動産売却の方法には、仲介と買取の2種類があり、さらに両方の特徴を併せ持つ買取保証があります。
それぞれの大まかな違いは以下のとおりです。

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仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入る売却方法です。 売主と媒介契約を結んだ不動産会社が広告などで買主を探し、契約などの手続きのサポートを行います。
仲介であれば市場価格での売却となるので、高値での売却が期待できます。 しかし、買主を見つける必要があるため、売却までに3～6ヶ月程かかるのが一般的で、物件によってはそれ以上時間がかかるケースも珍しくありません。

買取は、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
仲介のように買主を見つける必要がなく、不動産会社との合意で売却できるため、1週間ほどの短期間での売却が可能です。 ただし買取は、市場価格より大幅に低くなるというデメリットがあります。

買取保証は、一定期間は仲介で高値売却を目指し、万が一売れなかった場合には不動産会社が買い取るという仕組みです。 つまり、仲介と買取の「いいとこどり」ができる売却方法といえます。

ここでは、買取保証で売却する流れを確認していきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。

まずは、不動産会社に査定を依頼します。 不動産会社によって買取保証に対応していない場合もあるため、事前に確認した上で査定を依頼しましょう。 買取額は会社ごとに異なり、仲介で売却できるかどうかも担当者の力量に左右されます。 いくつかの不動産会社で査定を比較し、自分の不動産や売却希望に合った信頼できる会社を選びましょう。

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
買取保証で売却する場合は、専属専任媒介契約になるのが一般的です。 この際、買取保証額などの条件も取り決められるため、契約内容をしっかり確認し、納得したうえで契約を締結するようにしましょう。

契約締結後は、仲介での売却活動をスタートします。 不動産会社がポータルサイトへの掲載や広告、問い合わせ対応などを行うため、売主は内覧対応などの準備を整えておきましょう。
仲介での売却期間中に買主が見つかれば、売買条件の交渉を行い、合意後は売買契約を締結します。 その後、1ヶ月程度を目安に決済・引き渡しが行われるため、引渡しに向けて引越しなどの準備も並行して進めておくことが大切です。

仲介での売却期間中に売買が成立しなければ、事前に取り決めた条件で不動産会社が買い取ります。 買取条件は契約時に定めた内容から変更できないのが原則のため、契約時点でしっかり確認しておくことが大切です。

買取の場合も仲介と同様に売買契約を締結し、代金を受け取って物件を引き渡します。 引き渡し時期は不動産会社との交渉によって異なりますが、不動産会社がローンを利用しない場合は短期間での決済が可能です。 ただし、引き渡しまでの期間が短いと、引越しなどの準備が間に合わない恐れがあるため、自分が対応できるスケジュールかどうかを慎重に判断しましょう。

買取保証は、仲介と買取の両方の長所を兼ね備えた売却方法であり、さまざまなメリットがあります。
ここでは、買取保証のメリットについて詳しくみていきましょう。

仲介で売却する場合、条件が悪い物件では半年以上売却できないケースもあります。
その点、買取保証であれば最終的に不動産会社が買い取ってくれるため、売れ残りの心配がありません。
また、最終的な売却時期が明確になっていることで、引越しなどのスケジュールも組みやすい点もメリットです。 仲介では買主がいつ見つかるか分からず、新居の資金計画や引越しスケジュールが立てにくいですが、買取保証なら住み替えや転勤など時期が限られている場合でも安心です。

仲介期間中に売却できれば市場価格で売れるため、高値での売却が可能です。 一方、通常の買取は市場価格の6～7割になるのが一般的なため、例えば市場で3,000万円で売れる物件なら、買取では1,800～2,100万円ほどに価格が下がります。

しかし買取保証であれば、まずは仲介で高値売却を狙え、売却できなかった場合でもあらかじめ決められた条件で必ず売却できるため、希望価格での売却にチャレンジしやすく安心感も得られます。

仲介期間を経て買取に切り替わった場合、仲介手数料は発生しません。
なお、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、以下の通りです。

例えば3,000万円で売却した場合、3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）が仲介手数料の上限となります。 売却額が大きいと仲介手数料も高額になるため、買取に切り替わることで売却コストを大幅に抑えられるのは大きなメリットです。 ただし、仲介期間中に売却できた場合は、仲介手数料が発生するので注意が必要です。

また、2024年7月の宅建業法改正により、「低廉な空家等の媒介の特例」が追加されました。 物件価格800万円以下の宅地建物は、上限を超えて30万円+消費税の報酬を支払うことになります。
詳しくは、下記記事をご覧ください。

契約不適合責任とは、契約内容と異なる状態の不動産を引き渡した際に売主が負う責任のことです。 雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなどを告知していなかった場合、契約解除や損害賠償請求を求められる可能性があります。 仲介で個人に売却する場合、3ヶ月程の契約不適合責任を負うのが一般的です。

一方、買取では不動産会社が買主となるため、多くの場合は契約不適合責任が免責となります。 つまり、仲介で売れなかった場合でも買取に移行すれば、このリスクを避けられるのです。

ただし、仲介での売却期間中に売却した場合は、買主との話し合いにより契約不適合責任を問える期間が設けられます。 また、買取の場合でも、契約不適合責任を免責にできるかは契約内容によっても異なるので、事前にしっかり契約内容を確認することが大切です。

メリットの多い買取保証ですが、当然デメリットもあります。
ここでは、買取保証の主なデメリットを見ていきましょう。

仲介で売却できず不動産会社が買取する場合、買取保証額は市場価格の6～7割程度になるのが一般的です。 これは、不動産会社が買取後にリフォームなどを施し再販して利益を得るため、再販価格からリフォーム費用や利益を差し引いた金額が買取価格になるからです。
その結果、市場価格より売却額は下がってしまいます。 ローン返済や新居の購入資金を計画している場合は、買取保証額をもとに慎重に資金計画を立てることが重要です。

ただし、買取保証額は不動産会社によって大きく異なります。
買取になれば「保証額＝売却額」となるため、できるだけ買取保証額が高く、なおかつ信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

買取保証で買取に移行した場合、不動産会社は仲介手数料を得られません。 そのため、売却活動に力を入れても最終的に買取になってしまう可能性があることから、仲介での売却活動を積極的に行わないケースがある点には注意しましょう。
また、不動産会社が買取再販で利益を得ることに力を入れている場合も、仲介より買取に誘導されやすく、結果的に時間をかけても最初から買取するのと同じ金額になってしまう恐れがあります。

なお、買取保証では専属専任媒介契約が一般的なため、契約後に他の不動産会社と契約することはできません。
さらに、自分で買主を見つける自己発見取引もできないため、仲介で売却できるかは不動産会社の力量や熱意に大きく左右される点に注意が必要です。

ここでは、買取保証のメリット・デメリットを踏まえ、利用が向いているケースをみていきましょう。
利用が向いているのは以下のようなケースです。

転勤や子どもの進学、住み替えなどで売却期間が決まっており、かつその期間までに数ヶ月程度余裕がある場合、買取保証は有効です。

仲介では希望の日程で売却できるか不透明ですが、最初から買取を選ぶと高く売却できるチャンスを逃してしまいます。
買取保証であれば、一定期間は仲介で高値の売却を目指し、期限までに売れなければ買取が確定するため、「売却時期に余裕はあるが、期限を守る必要がある」という方におすすめです。

仲介で売却が長期化すると、いつ売れるのか分からずストレスになることもあります。 さらに、値下げせざるを得ない、売れ残りのイメージがつくなど、売却にもマイナス要素になるという悪循環に陥る可能性もあります。

買取保証は最終的な売却時期が明確になるので、売却の長期化や住み替えスケジュールが立てにくいといったデメリットの解消が可能です。 また、築年数が古い、立地が悪いなどで仲介の売却で不利になりやすい物件も、長期化を避けるために買取保証を視野に入れるとよいでしょう。

相続した空き家に活用予定がない場合、そのまま所有しても固定資産税などのコストや管理の手間がかかります。
また、相続人が複数人いる場合は遺産の分割方法でトラブルになるケースもあります。 そのような場合、売却して現金化することで管理の手間やコストから解放されるだけでなく、現金で公平な分割が可能になります。 相続税が発生する場合にも、不動産を早めに売却することで資金を確保しやすくなります。

しかし、田舎の空き家や築古物件などは、仲介では買い手が見つかりにくい可能性があります。
そのため、一定期間は仲介で売却を目指しつつ、最終的には確実に売却できる買取保証を利用すると、相続手続きもスムーズに進めやすくなります。

買取保証を検討するなら、ピタットハウスの 「スイッチ45」 が特におすすめです。

一般的な買取では、買取後の再販で利益を得ることが前提のため、リフォーム費用や利益などを考慮するとどうしても買取価格が下がってしまいます。
その点、スイッチ45は仲介期間中で販売する自信があるからこそ、再販利益を前提としません。
そのため、一般的な買取では市場価格の6～7割ほどになるケースが多いですが、スイッチ45では最大8～9割に設定できる場合もあります。

スイッチ45では、販売開始から45日間は仲介で売却活動を行い、その間に売却できれば市場価格での取引が可能です。 ピタットハウスは大手不動産ポータルサイトとの連携、バーチャルホームステージングやパノラマ画像などを活用し、物件の魅力を最大限に引き出す販売ノウハウを持っています。 また、住み替えの売却で悩んでいる方や買取による価格下落を避けたい方の不安をしっかりサポートし、最適な売却方法のご提案も可能です。

売却に悩んでいる方は、まずは「自分の物件がどれくらいで売却できるのか」を確認してみるのがおすすめです。 不動産の売却を検討されている方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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