富裕層はなぜ土地活用で不労所得を得るのか？注意点と3つの成功ポイントを解説

土地活用は、富裕層にとって多くのメリットをもたらす資産運用です。
最初に、なぜ富裕層が土地活用によって不労所得を得るケースが多いのか、その理由を解説します。

土地活用による不労所得は、収入が安定している点が大きな特徴です。
不労所得を得る方法には、株式投資やFX、仮想通貨といったものもありますが、これらは大きく損をしてしまうこともあります。

余裕のある富裕層であれば、一か八かのリスクを取ってまで不安定な収入を追う必要はありません。 土地活用は失敗のリスクが低く、長期的に安定した収益を期待できることから、余裕のある富裕層に適しています。

土地活用は、相続税の節税ができる点も、富裕層にとって大きな魅力です。
相続税は一部の資産家にしか課されない税金ですが、相続税が発生する可能性のある富裕層にとっては、事前の対策が欠かせません。

現金や株式ではなく、収益物件を保有することで相続税を抑えられる理由は、収益物件の相続税評価額が時価より低くなるためです。 現金や株式の場合は、額面の時価がそのまま相続税評価額となりますが、収益物件は評価額が大きく下がるため、節税効果が期待できます。

現金を収益物件に換えると、インフレ対策にもなります。
インフレとは現金の価値が下がり、不動産のような資産の価値が上がる現象のことです。 近年は日本でもインフレ圧力が高まっており、資産を守るためにもインフレ対策の重要性が増してきました。

株式投資もインフレ対策にはなりますが、株式投資は銘柄によっては突然価値が暴落するリスクがあります。 一方で、不動産は株式と比べてゆっくりと価値が変動することから、仮に価値が下がったとしても対応策を立てやすい点がメリットです。

インフレ対策として投資するのであれば、価値の下がりにくい都市部の物件に投資をすることがおすすめです。 都市部の不動産は価値が下がりにくく、全体的に安定して上昇していくため、長期的なインフレヘッジとして適しています。

ここでは、富裕層におすすめの土地活用の方法を紹介します。

住宅地内に土地を持っている場合、アパートや賃貸マンションといった住居系の土地活用がおすすめです。 住居系の土地活用は賃貸需要が安定しているため、収益の安定性が高く、失敗のリスクも低い点が特徴です。

中心市街地のような商業地に土地を持っている場合、店舗やビジネスホテルといった土地活用がおすすめです。 店舗やビジネスホテルは住居系の土地活用よりも賃料単価が高いため、高収益の土地活用を行うことができます。

大きな投資を避けたい場合は、駐車場や借地事業（建物所有を目的とする人に土地を貸す方法）といった土地活用も選択肢のひとつです。
ただし、駐車場や借地事業は収益性が低く、相続税の節税効果も限定的である点には注意が必要です。

この章では、富裕層が土地活用によって不労所得を得る際に注意すべきポイントを解説します。

不動産を利用した節税テクニックは、新たな手法が登場するたびに規制が強化されてきた歴史があります。
例えば、かつては「タワーマンションの上層階を購入すれば相続税を節税できる」というテクニックがありましたが、現在は評価方法が改正され、節税効果を得にくくなっています。

相続税対策で法の抜け穴を狙ったテクニックを使うと、後から税務当局に否認されるリスクがあります。 そのため、節税否認リスクを避けるには、従来から行われている王道の土地活用を選択することが安全です。

土地活用は、借入金を使って行うことが多いです。
近年、日銀がマイナス金利政策を解除したことで、今後は金利上昇リスクが高まると予想されています。 特に、借入金をすべて変動金利で組んでいる場合、返済額が急増する可能性があり、大きなリスクとなります。

これから土地活用をするなら、固定金利も併用するか、もしくは自己資金を増やして借入金を抑えるといった対策を講じることが重要です。

この章では、富裕層が土地活用で成功するためのポイントについて解説します。

富裕層にとって土地活用は、相続税対策と密接に関わっています。
近年は、過度な相続税対策が否認される傾向が強まっており、土地活用を開始する時期が重要視されるようになりました。 実際、2022年には「本人が死亡する3年以内に多額の借入をして収益物件を購入した相続税対策」が否認された最高裁判例も出ています。

明言はできませんが、本人が死亡する直前に慌てて土地活用を行うと、過度な節税目的とみなされ、否認されるリスクがあると考えられます。
そのため、富裕層が土地活用で成功するには、若いうちから早めに取り組み、長期的な資産形成や不動産投資として認められる形で進めることが大切です。

不動産投資には、ハイリスク・ハイリターンと、ローリスク・ローリターンの関係があります。 利回りが高い物件は、その分リスクも大きいのが特徴です。

富裕層の場合、資金的な余裕があるため、あえてリスクを取って利回りの高い物件に手を出す必要はありません。 むしろ、着実かつ長期的に効果を得るためには、ローリスクの物件を選ぶことが望ましく、利回りの高いハイリスク物件への投資は避けるべきといえます。

土地活用によって建物を所有する場合、建物の修繕費は建物所有者が負担することになります。 この修繕費をできるだけ抑えるには、施工品質の高い建物を建てることが重要です。

そのため、建築を依頼する施工会社は、技術力が高く、実績が豊富で信頼できる施工会社を選ぶことが望ましいといえます。 実績豊富な施工会社は、竣工後のアフターメンテナンス体制も整っており、建物に不具合が生じた際にも素早く対応してくれるため、安心感があります。

一方、建築コストだけを重視して安価な会社に依頼すると、結果的に「安かろう、悪かろう」の建物になり、長期的に品質の低さに悩まされるリスクがあります。

以上、富裕層向けの土地活用による不労所得について解説しました。
土地活用で不労所得を得ることは、相続税対策やインフレ対策といったメリットがあり、富裕層にとって非常に有効な手段といえます。

土地の活用方法としては、住宅地ではアパートや賃貸マンション、商業地では店舗やビジネスホテルなどが代表的です。 一方で、土地活用には節税否認リスクや金利上昇リスクといった注意点もあります。 成功させるためには、実績が豊富で信頼できる施工会社を選び、長期的な視点で取り組むことが重要です。

土地活用に関心をお持ちの方は、下記よりお気軽にご相談ください。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存