ガレージハウス経営とは？メリット・デメリットと成功する施工会社選び

ガレージハウス経営とは、車庫と住宅が一体となった住宅を貸し出し、家賃収入を得る賃貸経営のことを指します。 主なターゲットは車の愛好家や趣味性の高い層であり、供給量が少ないことからほかの物件との差別化を図りやすい点が特徴です。

ガレージハウスは、建物内部に車庫を設ける形式が一般的となっており、「インナーガレージ」または「ビルトインガレージ」とも呼ばれます。 ガレージという際立った付加価値が付いていることから、一般的なアパート経営では得にくいメリットを生み出すことができます。

この章では、ガレージハウス経営のメリットについて解説します。

ガレージハウスは、建物に車庫付きという付加価値があることから、一般的な戸建て賃貸の家賃相場よりも高く設定できる点がメリットとなります。
ガレージハウスは、リビングから直接ガラス越しに愛車をいつでも鑑賞できるような設計の物件が多いです。 車の愛好家にとって、お気に入りの車をいつでも眺められる環境は特別な価値があり、高めの家賃を払ってでも入居したい理由となります。

ガレージハウスは、車の愛好家をターゲットとすることから、駅から徒歩圏であることはそれほど重要ではありません。 むしろ、高速道路のインターチェンジなどに近く、いつでも愛車を乗りこなせるような立地が好まれます。 そのため、駅から離れた場所でも貸せる可能性がある点がメリットです。

ガレージハウスには、大きく分けて「戸建てタイプ」と「連棟型の長屋タイプ」の2種類が存在します。
戸建てタイプであれば、一般的な戸建てよりもやや大きめの物件であれば良いため、狭い土地でも建てることができます。 そのため、アパートなどが建てにくい狭い土地や不整形の土地でも活用できる点がメリットです。

この章では、ガレージハウス経営のデメリットについて解説します。

ガレージハウス経営は、利回りが低くなりやすい点がデメリットです。
主なターゲットは車の愛好家で、基本的にはファミリー世帯です。 そのため、住宅部分は2LDKや3LDKなどファミリー向けの間取りが多く、ワンルーム物件と比べると賃料単価は低めになります。

また、ガレージハウスは一般的なアパートや戸建て賃貸よりも建築費が割高です。
そのため、木造のワンルームアパートなどと比べると、投資効率が低くなり、利回りは下がりやすい傾向があります。

ガレージハウスは希少性があるものの、車の愛好家は決して多くはないため市場規模は小さく、空室が発生すると次の入居者をすぐに見つけるのは難しい傾向があります。
そのため、一般的な賃貸物件よりも空室期間が長期化しやすいといえます。

また、戸建てタイプのガレージハウスの場合、借り主が1人しかいないため、空室が発生すると家賃収入がゼロになってしまいます。 特に、借入金を組んでガレージハウスを建てている場合、空室期間中は貯蓄などから返済していくことが必要となり経済的な負担が大きい点がデメリットです。

対策としては、ガレージハウスを検討する際、保守的なシミュレーションを前提に計画しておくことが望ましいといえます。 家賃収入を満室想定で計画するのではなく、たとえば空室率を10～20％程度(通常は5％程度)で見込んでおき、それでも借入金が返済できるかなどを確認するのが良いといえます。

ガレージハウスは、一般的な戸建てと比べると、建築費が割高となる傾向があります。 理由としては、建物内にガレージという比較的大きな空間を作る必要があるためです。

大きな空間は、その中に柱がないため、建物の強度を保つために梁（はり：柱と柱をつなぐ横架材）を太くする必要があります。 太い梁などを用いることによって、建築費が割高となりやすいのです。

この章では、ガレージハウス経営を成功に導くコツについて解説します。

ガレージハウス経営を行う前には、必ず周辺の供給状況を確認することが適切です。

ガレージハウスを借りたいと考える車の愛好家は決して多くはないことから、地域内に何棟も供給されると、すぐに供給過多となってしまいます。 そのため、近隣にすでにガレージハウスが建っている場合は、ガレージハウス経営を選択しないことも賢明な判断といえます。

ガレージハウス経営を行うのであれば、事前に実際のガレージハウス物件を見学することをおすすめします。

アパートや戸建て賃貸などの一般的な物件であれば見学しなくてもある程度イメージできます。 しかし、ガレージハウスは馴染みのない人が多いため、実物を見ないと企画で失敗するリスクが高いです。 実際にガレージハウスを見てイメージができれば、無駄な仕様を排除して適切な差別化を行うことができます。

なお、ガレージハウスの施工実績のある会社であれば、物件を見せてもらえる可能性があります。 提案段階で見学を依頼し、納得したうえでガレージハウスを選択することが望ましいです。

ガレージハウスはまだ供給数が少ないため、施工実績のある会社も限られています。
そのため、ガレージハウス経営に失敗しないためには、実績のある施工会社に依頼することが何よりも重要となります。

ガレージハウスには、ギャラリー仕様や壁面収納、ガレージ内のエアコン設置といった車の愛好家を満足させるための細かな企画が求められます。 実績のある施工会社であれば、設計者が適切な企画を熟知しているため、借り主を確保しやすくなるメリットがあります。

ガレージハウスの車庫部分は、固定資産税の課税対象面積に含まれます。
新築建物の固定資産税には、120平米の部分まで一定期間（※）半額になるという減免措置があります。

※一定期間：原則3年、ただし地上階数が3以上の中高層耐火建築物については5年

しかし、ガレージハウスは車庫部分も含めると面積が120平米を超えるケースが多いため、120平米を超えた部分に関しては減免措置が適用されません。 この点を踏まえ、建築計画時に面積をしっかり確認することが重要です。

ここまで、ガレージハウス経営について解説してきました。
ガレージハウス経営のメリットには、「相場よりも高く貸せる」や「駅から離れた場所でも貸せる」などがありました。 デメリットは「利回りが低くなりやすい」や「空室時の悪影響が大きい」などです。

ガレージハウス経営を成功に導くには、実績のある施工会社に依頼することが最大のコツです。 また、ガレージハウス経営の注意点として、固定資産税の減免が一部受けられない場合があるため、事前に確認しておきましょう。

ガレージハウス経営についてお困りのことがあれば、下記よりお気軽にご相談ください。

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