借地権の相続ガイド｜手続き・税金・注意点をわかりやすく解説

借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことです。 土地の所有者（地主）から土地を借りて利用する権利であり、財産権の一種として遺産相続の対象になります。

借地権には、次の3つの種類があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

普通借地権は、平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づく借地権です。 契約期間は原則30年以上で、更新が可能です。
更新期間は、最初の更新時が20年、2回目以降は10年とされています。 地主は正当な事由がない限り更新を拒否できません（借地借家法4条）。 また、更新の際には更新料を支払うのが一般的です。

旧借地権は、平成4年7月31日以前の旧借地法に基づいて設定された借地権です。 契約開始時に契約期間の合意がない場合、堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年とされています。
普通借地権と同様に、地主は正当な事由がない限り更新を拒否できません。 さらに、旧借地権は借地人の権利が強く、建物が存在する限り半永久的に土地を借り続けられる場合もあります。

定期借地権は、契約更新ができない借地権です。
主な種類は次の通りです。

一般定期借地権と事業用定期借地権では、契約終了時に借主が建物を解体し、更地で返還する義務があります。

借地権の相続手続きはどのような流れになるのでしょうか。
基本的に一般的な相続手続きと変わりはありませんが、特に気を付けたいポイントは以下の通りです。

借地権を相続する際、地主の承諾や承諾料（名義変更料）は不要です。 ただし、承諾の必要がないといっても、地主との良好な関係を維持するため、「借主が亡くなったので借地権を相続する」という連絡は必ずしておきましょう。
なお、契約書の確認は非常に重要です。 遺産分割などを行う前に必ず契約書をよく読み込み、契約内容（各取り決めがどうなっているか）を確認しましょう。

借地権を相続する際、通常は地主の承諾や承諾料は不要です。
ただし、遺贈（遺言で法定相続人以外に財産を渡す場合）では、地主の承諾が必要となり、承諾料が発生するケースもあります。 事前に契約内容を確認しましょう。

借地権の登記は義務ではないため、未登記のケースが多いのが実情です。 しかし、借地上の建物や借地権の登記がある場合は相続登記が必要です。
2024年4月以降、相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。

▼相続登記の基本的な流れ

右にスクロールできます→

▼登記の対象

借地権を相続したら、地主への通知は必須です。
円滑な関係を維持するため、以下の手続きを早めに行いましょう。

借地権を相続した場合、その評価額は相続税の計算に大きく影響します。 ここでは、借地権の種類ごとの評価方法や計算方法など、基本的な考え方を解説します。 なお、詳細な計算や税務申告については。税理士など専門家に相談することをおすすめします。

普通借地権や旧借地権の相続税評価額は、土地の評価額に借地権割合を掛けて算出します。

▼計算式

土地の価格は路線価方式または倍率方式で求められ、路線価や評価倍率、借地権割合は地域や道路ごとに異なるため、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で最新情報を確認しましょう。

定期借地権は、契約期間が決まっており更新できないため、評価方法が異なります。 基本的には、課税時期（被相続人の死亡日）における借地権者の経済的利益を基準に評価します。 この経済的利益には、権利金や保証金の運用益、差額地代などが含まれ、原則としてこれらの利益と存続期間を基に評価します。

ただし、定期借地権等の設定時と課税時期で経済的利益に変化がなく、課税上の弊害がない場合には、以下の算式で評価することが認められています。

国税庁「No.4611 借地権の評価」の情報を基にクラモア編集部にて作成

借地権を相続した後は、建物の建て替えや売却、契約更新など、さまざまな場面で注意が必要です。 ここでは、主な注意点を解説します。

借地上の建物を建て替えたり増改築したりする場合、原則として地主の承諾が必要です。 この場合、承諾料が発生するケースもあり、契約書に特約がある場合はその内容が優先されます。 そのため、建て替えや増改築を計画する際は、事前に地主と相談し、承諾条件や費用を確認することが重要です。

借地権付建物を第三者に売却する場合は、建物と借地権を一緒に譲渡するため、地主の承諾が必要です。 承諾料が発生する場合もあり、承諾を得ないまま売却すると契約違反になる可能性があります。 売却を検討する際は、必ず地主への説明と承諾手続きを行いましょう。

借地権を地主に買い取ってもらう、または借地権者が底地を購入する場合は、地主との交渉が必要です。 買い取りや売却の可否、価格は地主の意向によって決まります。
交渉を円滑に進めるためには、不動産会社や弁護士など専門家への相談がおすすめです。

地主に支払う承諾料には法的な規定がありませんが、一般的な目安は以下の通りです。

なお、地域や個別の交渉によって金額は変わるため、事前に見積もりや専門家への相談を行うことが望ましいです。

借地上の建物が空き家で老朽化した場合、安全性の観点から解体を検討することがあります。 ただし、旧借地法による借地契約では、建物を解体すると借地権が消滅するため注意が必要です。 解体を行う前に、契約内容を必ず確認しましょう。

契約期間が満了する場合、更新を希望する場合は、更新料や地代などの条件を地主と交渉し、手続きを進めます。 借地を返還する場合は原則として更地にする必要があり、解体費用や撤去費用は契約に特約がない限り借地人が負担します（民法第599条の「原状回復義務」に基づく）。 また、建物を解体した場合は、解体後1ヶ月以内に建物滅失登記を行う義務があります（不動産登記法第57条）。

ここまで、借地権相続の基本的な仕組みと注意点について解説してきました。
借地権は土地所有権とは異なり、契約条件や地主との関係など、複雑な問題が生じやすい財産です。 特に、更新料や承諾料、名義変更の手続きなどは事前に理解しておくことで、トラブルを防ぐことができます。

相続を円滑に進めるためには、契約書の内容を確認し、必要に応じて専門家に相談することが不可欠です。 借地権を含む財産をお持ちの方は、早めに準備を始めましょう。
相続についてお悩みがある方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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