駅前の土地活用で賢く稼ぐには？高収益の活用方法9選と注意点を解説！

駅前の土地は理想的な立地であるため、非効率な活用方法を避けるためにも強みを十分に認識しておくことが適切です。 この章では、駅前の土地の強みについて解説します。

駅周辺は常に人が集まる場所であることから、店舗や事務所、ビジネスホテル、住宅、駐車場などのさまざまな賃貸需要があります。
また、駅前の土地は規制面でも多様な用途の建物の建築が認められていることが多いです。 このように駅前の土地は、土地活用の幅広い選択肢があるため、最も有利なものを選べる点が強みといえます。

駅前の立地は、店舗やビジネスホテルなどの住宅よりも賃料単価の高い土地活用も選べる可能性があります。 そのため、他のエリアと比べて高収益の土地活用を実現することが期待できます。

駅前は、人が多く集まる場所であることから狭い土地でも活用できる点が特徴です。
たとえば、シェアサイクルステーションやキッチンカースペース、貸し看板用地、自動販売機置き場などの活用も考えられます。
また、駐車場を確保できない店舗でも、駅前なら高い需要が見込める可能性が高いです。

この章では、駅前の土地活用について解説します。

駅前には、コンビニエンスストアやファーストフード、弁当屋、カフェ、美容院、学習塾、居酒屋、カラオケ、消費者金融など、幅広い店舗需要があります。
利用者数の多い駅であれば、一棟全体を商業系テナントに貸し出す「商業テナントビル」としての活用が有力です。

医療モールとは、診療所や歯科医院、調剤薬局などの医療系の借り主を専門に入居させる建物のことです。 医療モールは郊外でも需要がある土地活用であり、駅前の土地の場合は通院しやすいため、医療モールに最適な立地といえます。 賃料単価は商業テナントビルより低めですが、撤退リスクが低く、安定した収益が期待できる点が特徴です。

ビジネスホテルは、ホテル事業者に建物を一棟貸しする土地活用です。
地方でもターミナル駅や新幹線停車駅の駅前の土地なら出店の可能性があります。
ただし、一般的に200室以上確保できないと採算が合わず、出店を見送られる可能性があるため、広い土地が必要です。

駅前であれば、単身者をターゲットとしたワンルーム賃貸マンションの活用が手堅いといえます。 駅前のワンルームマンションは、空室が発生しにくく、賃料単価も高いことから高収益が期待できます。

都市部の駅前の土地であれば、シェアハウスのニーズもあります。
ワンルームマンションよりも賃料単価が高いため、高収益を期待できる点が魅力です。
ただし、用途は寄宿舎で建築する必要があり、ワンルームマンションやアパートなどの共同住宅とは異なる設計を行う必要があります。

貸し会議室は、時間単位で貸し出すスペースのことです。
駅前は人が集まりやすい場所であるため、ニーズが高い活用方法です。
たとえば、1階を店舗、2階を貸し会議室にするといった複合的な活用方法も可能です。

事業用定期借地権は、借地上の建物が、居住用を除く事業用建物に限定した更新のない借地権です。
駅前のような好立地は、事業用定期借地権のニーズもあり得ます。 土地の借り主（借地人）が建物を建てるため、地主には建物投資は不要というメリットがあります。

駅前の土地は、コインパーキングのニーズも強いです。
とくに車が必須のエリアでは、駅まで車で来る人が利用するため、地方の駅前でも需要があります。

シェアサイクルステーションは、自転車の貸し出し・返却を行う拠点です。
狭い土地でも設置可能で、設備や自転車については全て運営会社が用意することが一般的なため、地主の初期投資は不要です。

この章では、駅前で土地活用をする際に知っておきたい注意点について解説します。

土地活用の収益性は賃料単価に大きく左右されますが、単価は用途や階数によって異なる点に注意が必要です。

一般的に、賃料単価が高い順に並べると、店舗、オフィスビル、ビジネスホテル、医療モール、ワンルームマンション、ファミリー向けマンション、老人ホーム、事業用定期借地権、コインパーキング、シェアサイクルステーションとなります。

また、階数による違いも見逃せません。店舗は1階部分が最も高く、2階や地下は大幅に下がります。 郊外の駅では、1階以外に店舗需要がない場合もあります。

一方、オフィスビルは一般的に階数による賃料差がほとんどなく、ビジネスホテルや老人ホームは一棟貸しが多いため階数による賃料差は生じません。 住宅の場合は逆に、1階が最も安く、階数が高くなるほど単価も上がります。

こうした特徴を踏まえ、高収益を狙うなら、たとえば1階を店舗、2階以上をワンルームマンションにするといった活用方法が有効です。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指します。
土地活用で収益を最大化するには、賃貸面積を最大限に確保する必要があるため、建物は容積率を消化しきることが基本です。

都市部の駅前であれば、高層建築物を建てても借り主が決まるため、容積率を最大限に活用する方針で構いません。 しかし、郊外の駅前では賃貸需要が弱いことから、高層建築物を建ててしまうと空室が埋まらないリスクがあります。

そのため、賃貸需要の弱い地域では、駅前であっても容積率を消化しきることが必ずしも適切ではない場合があります。

駅前の土地は利便性が高い一方で、電車や人通りによる騒音が問題になることがありま。
住宅の場合、利便性だけでなく居住の快適性も求められるため、防音対策は必須です。
窓を二重サッシにしたり、防音性能の高い窓サッシを採用したりすることで、騒音を軽減できます。 こうした工夫により、駅前でも快適な住環境を提供することが可能になります。

以上、駅前の土地活用について解説しました。
駅前の土地には、「多様な選択肢がある」「高収益を狙える」「狭い土地でも活用できる」などの強みがあります。 具体的な活用方法としては、商業テナントビルや医療モール、ビジネスホテルなどが候補となります。

土地活用の注意点としては、「賃料単価は用途や階数で異なる」「必ずしも容積率を消化する必要はない」といった点が挙げられます。 さらに、住居系の活用では駅前特有の騒音対策を行って、快適な住環境を確保する必要があります。

駅前の土地活用についてお困りのことがあれば、下記よりお気軽にご相談ください。

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