中古アパート投資で失敗しない戦略とは？購入前に知るべき注意点を解説

最初に、中古アパート投資のメリットについて解説します。

中古アパート投資は、物件の立地を自由に選べることが大きなメリットです。
土地を保有している人であれば建物投資のみでアパート経営を始められます。
しかし、アパート経営の成否は立地に大きく左右されるため、所有している土地の立地が悪ければ必ずしも有利とはいえません。
一方、中古アパートであれば、適切な立地の物件を選ぶことができるため、アパート経営の失敗リスクを大きく防ぐことができます。

中古アパートは、初期費用を抑えやすい点がメリットです。
土地を購入してから新築物件を建てようとすると、建物設計料や入居者を決めるための仲介手数料、建築期間中の土地の固定資産税などの負担が発生します。
このように、新築物件には新築特有の費用が存在するため、割高になりやすいです。
一方、中古アパートは新築特有の費用が不要で、かつ、建物価格も新築と比べると下落していることから、購入価格を抑えやすいという魅力があります。

立地の良い中古アパートは、価格が下落していても家賃がほとんど下落していないケースがよくあります。
そのため、新築物件よりも価格が安く、家賃もほとんど下がっていない中古アパートは、利回りが高くなる物件が多いです。

中古アパートは、購入後すぐに家賃収入が得られる点がメリットです。
新築アパートの場合、設計期間や建築期間、竣工から入居者が決まるまでの期間などがあるため、家賃収入が得られるまで相応の時間を要します。
また、新築アパートは入居者が決まるまで、実際にいくらくらいの家賃収入が得られるかわからないといった不確定要素が存在します。
対して中古アパートは、すでに入居者がいるケースが多く、購入時点で家賃収入が発生しているため、収益の見通しを立てやすい点もメリットです。

この章では、中古アパート投資のデメリットについて解説します。

アパートは、築年数が古くなるほど家賃が下がり、空室も発生しやすいことから収入が下がることが一般的です。
また、築年数が古くなるほど修繕が必要なケースも発生しやすくなるため、支出も増えやすくなります。
そのため、築年数が古いアパートは新築物件に比べると収益が早く悪化しやすい点がデメリットといえます。

中古アパートは、減価償却費の計上できる期間が新築より短いため、キャッシュフロー(手残り)が悪化しやすい点がデメリットです。

減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に配分することで生じる費用を指します。
実際に支出される費用ではありませんが、会計上の費用として計上されることで節税効果が生じるという点が特徴です。

しかし、耐用年数の満了に伴い減価償却の計上が終わると節税効果が無くなるため、税金が増えてしまいます。 もし減価償却が終わった時点で借入金が残っていると、税金の増加によってキャッシュフローが一気に悪化するリスクがあります。

中古アパート投資は、借入金過多になりがちな点がデメリットです。
アパート経営では、一般的に「建築費に相当する借入金」であれば家賃収入から返済できます。しかし、土地代の借入金まで返済できるほど収益性は高くありません。

土地を所有している人がアパート経営をする場合、基本的に借入金は建物代のみであるため、返済負担が比較的軽く、キャッシュフローが安定しやすい傾向にあります。
一方、新規で中古アパートを購入する場合は、借入金が建物代だけでなく土地代にも及んでいることが多く、家賃収入の中から土地代の返済も行う必要があります。

その結果、キャッシュフローが少なくなりやすい点が課題です。
さらに、少し空室が発生しただけでも、キャッシュフローがマイナスになるリスクも存在します。

中古アパートを購入する際には、銀行の融資審査が通りにくいという問題があります。
そもそもアパートローンは、土地を持っている人が建築費を借りることを前提にした商品として取り扱う金融機関も多く、中古アパートの購入自体を融資対象外としている銀行も存在します。

たとえ中古アパートを対象としていても、耐用年数を満了している物件に対しては融資をしない銀行もあります。 一般的に不動産投資の融資では物件の収益性が重視されますが、中古アパートの場合は物件だけでなく、購入者本人の資産状況や預金額といった条件も加味される場合もあるため、新築アパートに比べると融資は受けにくい傾向があります。

この章では、失敗しないための中古アパートの投資戦略について解説します。

中古アパートには、立地を選べるメリットがありました。
そのため、中古アパートのメリットを最大化させるためにも物件の立地は十分に見極めたうえで購入することが適切です。
東京23区や人口の増加している自治体、学生街、県庁所在地等に絞り、利便性の高い駅から徒歩10分圏内の物件が望ましいといえます。

キャッシュフローを維持するには、減価償却費の計上によって税金を抑える必要があるため、中古アパートは極力築浅の物件を選ぶことが適切です。
立地の重要性は変わりませんが、築年数が浅ければ空室も増えにくく、修繕費も発生しにくいため、高い収益性を長期間維持することができます。

空室が発生しやすいかどうかは、立地や仕様だけでなく管理会社の力も大きく影響します。
中古アパートを購入した後は、物件の周辺に管理実績が豊富で、管理業に注力している会社に管理を委託することが適切です。
管理会社の質が高ければ、空室リスクやトラブルの発生を抑え、安定した賃貸経営につながります。

中古アパートは、減価償却の計上期間が終わった後も借入金の返済が続くケースが多いです。 耐用年数満了後は、途端にキャッシュフローが悪化するため、その前に売却や建て替えを行うことも適切な選択肢といえます。

建て替えに関しては、資産性の高い免震構造のマンションなども早めに視野に入れておくことも有効です。 免震構造は国内で最も高い耐震性能を備えた建物であり、地震大国の日本では入居者のニーズが底堅く、長期的に安定した賃貸経営を実現しやすい仕様となっています。

加えて、スターツCAMは、個人オーナー向けに免震構造の賃貸住宅を提案・供給しており、数多くの施工実績を積み重ねてきました。免震仕様の賃貸住宅は、入居者の安全性を高めるだけでなく、不動産オーナーの資産保全にもつながるため、出口戦略としての建て替えを選ぶ際の有力な選択肢となり得ます。

以上、中古アパートの投資戦略について解説しました。
中古アパートのメリットには「立地を選べる」「初期費用を抑えやすい」「利回りが高い物件が多い」などが挙げられます。 一方で、「収益が早く悪化しやすい」「減価償却の期間が短くキャッシュフローが悪化しやすい」「借入金過多になりがち」といったデメリットもあります。
中古アパート投資で失敗しないためには、物件選定において立地を最も重視し、出口戦略も考えておくことが望ましいといえます。
中古アパート投資に関してお困りのことがあれば、下記よりお気軽にご相談ください。

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