賃貸借契約書の読み解き方！トラブル回避のためのチェック事項とは

賃貸借契約書とは、賃貸で新しく部屋を借りる際に必ず交わす契約書のことです。物件探しの際に、部屋の間取りや家賃は念入りにチェックしていても、賃貸借契約書の中身まで気が回らないケースがほとんどでしょう。

しかし、契約締結後に思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、賃貸借契約書をきちんと確認することが不可欠です。ここでは、賃貸借契約書の読み解き方や契約時の流れ、トラブル回避のため事前にチェックしておきたいポイントなどについて、くわしくご紹介します。また、よく勘違いされやすい重要事項説明書との違いについても、きちんと理解しましょう。

賃貸物件を借りるには、正規の契約が必要です。その際に部屋を借りる借り主と部屋を貸す大家との間で交わすのが賃貸借契約書になります。内容としては、賃貸に関する取り決めや条件などについて記載されています。これは賃貸契約を成立させるうえで欠かせない書面であり、物件を紹介する不動産会社を仲介して契約を結ぶのが一般的です。

賃貸物件に暮らすということは、他人の所有物を使用することを意味します。つまり、その使用に関する契約をきちんと結んで合意しなければ、賃貸物件には住めません。

賃貸借契約書の内容に合意したことの証明として、貸し主・借り主がそれぞれ署名捺印をします。そして、不動産会社へ郵送もしくは、直接持参にて提出することで賃貸契約が結ばれます。このため、賃貸借契約書に記載されている内容に納得できないのであれば、そもそも署名捺印をしてはいけません。

賃貸物件を借りるためには、敷金や礼金のほか、不動産会社へ支払う仲介手数料など、契約にかかる費用も必要となります。大家へ支払う敷金や礼金の額、退去時の取り扱いなどは賃貸借契約書に記載されているので、契約前に確認しておきましょう。また、仲介する不動産会社とのやり取りにおいて、賃貸借契約書とは別に「重要事項説明書」という書面も必要となります。

賃貸物件の契約の際に、賃貸借契約書と重要事項説明書という2つの重要な書類が必要になります。しかし、明確に双方の違いを理解している方は少ないでしょう。契約内容をしっかり把握する意味でも、賃貸借契約書と重要事項説明書の違いをしっかり理解しましょう。

重要事項説明書とは、不動産会社が物件の状態に関する重要事項を説明するためにまとめた書類です。宅地建物取引士から内容についての説明を受け、自身で黙読して確認して内容に納得できるのであれば、賃貸借契約書の取り交わしとなります。

重要事項説明書が存在する意味としては、不動産会社には借り主への説明義務があるためです。家賃や部屋を借りる際に守るべきルールなど、賃貸契約を結ぶにあたってはいくつかの重要事項があります。その説明は、必ず宅地建物取引士の有資格者が行うことが法律でも定められているのです。

賃貸借契約書も重要事項説明書も、賃貸契約を行ううえで不可欠な書類です。しっかりと内容を確認し、合意したうえで署名捺印する点も同じです。ただし、実際に契約書として効力を発揮するのは、あくまでも賃貸借契約書です。重要事項説明書の内容も大切ではありますが、もし賃貸借契約書と異なる内容が記載されている場合、重要事項説明書よりも賃貸借契約書の記載が優先されます。

重要事項説明書に署名捺印したとしても、賃貸契約が締結されたわけではないので注意しましょう。重要事項説明書への署名捺印はあくまでも「内容について理解したことの証明」の意味合いです。その後、賃貸借契約書にも署名捺印をして取り交わし、初めて契約締結となります。

そのため、2つの書類に矛盾がないか、一方にしか書かれていない事項がないかといった点をしっかり確認する必要があります。不動産会社には契約時に説明の義務があるので、不明な点があれば契約前に遠慮なく質問や問い合わせをすることを心がけましょう。

賃貸借契約書と重要事項説明書の違いを明確に理解したところで、実際に賃貸借契約を締結する流れにおいて注意すべきポイントや、確認すべき事項についても触れておきましょう。とくに賃貸契約が初めてという方は、契約の流れを一通り理解することが大切です。

まずは、住みたい間取りや家賃、希望のエリアなどをリストアップして、希望に近い賃貸物件を探すところから始めましょう。よほど難しい条件でない限り、インターネットで検索すれば複数の物件がヒットするので、その中からピックアップします。

賃貸住宅情報を掲載しているサイトなら、物件情報を管理している不動産会社へメールや電話などで簡単に問い合わせができる仕組みになっています。折り返し担当者から返信が来たら、来店予約をして不動産会社へ行く流れが一般的です。しかし、昨今では対面を避けたオンラインでの対応も可能な場合があります。

不動産会社へ行くと、担当者から間取りなど物件に関するくわしい情報を教えてもらえます。もし当初希望していた物件が別の人に契約されてしまっても、希望に近い物件をいくつか紹介してもらいましょう。

希望に近い物件が見つかったら、担当者の案内で内覧することも可能です。まだ入居者がいてすぐに内覧ができない場合や、時間帯によっては内覧が別日になる場合もあります。実際に住むことになる物件を直接確かめて、備品の状態や備えつけの家電、窓の建てつけや日当たりなど、快適に住めるかどうかを隅々までチェックしましょう。

物件が気に入って借りる決心がついたら、不動産会社へ入居の申し込みをします。所定の入居申込書に必要事項を記入して、入居に必要な経済力があるか、過去に滞納がないかなどの入居審査を受けるのが一般的です。

審査の厳しさに関しては、物件や大家によっても基準が異なります。収入を証明する書類が必要となる場合もあるため、準備するべき書類については不動産会社に事前に確認しましょう。

無事に入居審査を通過できたら、いよいよ契約に関する手続きを始めます。賃貸借契約書を取り交わす前に、まずは重要事項説明書で契約上重要な点について確認します。不動産会社の宅地建物取引士から説明を受けるため、書面に不明な点があれば細かく質問するなどして、しっかり内容を理解しましょう。

重要事項の内容に納得ができたら、合意の証明として重要事項説明書に署名捺印し、本契約に進みます。

続いて、賃貸借契約書に書かれた内容についても、不明点があれば担当者へ確認しましょう。重要事項説明書と異なる点がないかなど、納得できるまでしっかりと読み解くことが大切です。内容に合意できれば、賃貸借契約書に署名捺印して提出し、正式に契約を締結します。

賃貸物件を契約する流れのなかで、以下のポイントを押さえておきましょう。

希望をたくさんあげるほど、ヒットする物件は少なくなります。気に入った物件を見つけるためには、「絶対に譲れないこと」と「そのために妥協できること」を明確にしておきましょう。内覧では、間取りや窓、扉の建てつけなどのほか、騒音や日当たりなど、実際に住んで不便を感じるかどうか細かくチェックすることが大切です。不明な点は不動産会社の担当者に質問し、納得してから物件を決めるようにしましょう。

審査については物件によって条件が大きく異なりますが、審査を通過できるおよその目安については、担当者から聞くことができるかもしれません。まずは収入に見合った賃料の物件を選ぶことも大切です。また、入居申し込みの際に、身元保証人を求めるケースが多いため、お願いできる親族などへ事前に相談しておきましょう。

賃貸借契約書の項目でチェックすべきポイントには、以下が挙げられます。

賃料と共益費や管理費が正しいか、ほかに毎月発生する支払いがないかを確認しましょう。支払い条件や期日など、いつまでに引き落としになるのか、振り込みなのかといった点も要チェックです。将来的に家賃の改定が決まっているか、滞納してしまった場合の延滞金などについても確認しておきましょう。

敷金・礼金に関する項目は、事前に支払う金額に相違がないかに加えて、退去時の精算方法についても確認しましょう。敷金と礼金の考え方については地域によって異なる場合もあるため、返還方法や返還期日についても入念に確認することをおすすめします。

賃貸借契約が何年ごとの更新か、契約期間後も更新が可能かについて確認します。更新可能な場合、更新料の金額や支払い方法についてもチェックしましょう。

部屋の修繕に関する項目も、後々になって重要となります。経年劣化や借り主の過失によらない修繕については大家が負担し、借り主の過失で修繕が発生した場合は、借り主が費用を負担するのが一般的です。とくに退去時の原状回復に関する取り決めは、契約書で具体的に明記するよう法律で定められています。わからない点は積極的に質問するなどして、しっかり理解するよう努めましょう。

ペットの飼育禁止や女性・男性の出入り禁止、喫煙禁止など、物件によって禁止事項が定められている場合があります。こちらも漏れなくチェックして、物件のルールを守ることを心がけましょう。

特約条項は、多くの場合賃貸借契約書の最後に記載されています。特約についても納得できる内容であるかどうかを確認しましょう。このほかにもチェックしたい項目として「契約解除や解約に関する項目」、「反社会勢力に関する項目」などが挙げられます。不当に契約解除できたり、解約できない条件になっていたりしないかなど、よく確認しましょう。

どんなに念入りに契約内容をチェックしたとしても、入居後にトラブルに見舞われるケースももちろんあります。ではどんなトラブルが想定されるのでしょうか。トラブルに発展しやすい項目と事例をまとめました。

敷金は「預かり金」の意味合いが強く、退去時には返還されます。契約終了に伴い、発生した金銭債務の差額から残った金額が敷金の返金額というのが一般的な認識です。

ただし、敷金の取り扱いについて、賃貸借契約書で「1ヶ月分は償却」「原状回復で相殺」といった記載がある場合、償却された分や原状回復の費用として使われた分が戻ってこないケースもあります。契約の際にその点をよく確認しましょう。

住んでいた賃貸住宅を退去する際、通常は1ヶ月前などに余裕を持って退去する旨の連絡を入れます。ただし、契約条件のなかで「退去通知は2ヶ月前までに」と記載がある場合、希望する時期に退去ができなければ、残り1ヶ月分の家賃を払う必要があるのです。

家賃だけでなく、引っ越しの手配や次の入居先を決めた場合、その分の費用もかかってしまいます。退去通知の期限については、契約時はもちろん、引っ越し準備前にも確認しましょう。退去時のトラブルは事例の中でも非常に多いケースです。原状回復条件の確認・何日前解約なのか、解約時の清算については、日割り清算なのか、月清算なのかまで事前に確認しておきましょう。

物件内に備えつけの電化製品や設備については、借り主の過失によらない場合は大家の負担で修繕するのが一般的です。しかし、賃貸借契約書の「契約中の修繕に関する項目」などで残置物として明記されている場合は借り主負担となり、自腹で修理しなければならないケースがあります。

解約通知の期限までに退去の連絡を入れたところ、退去はできても違約金を請求されるというケースもあります。これは賃貸借契約書の特約などで「1年以内の解約は違約金〇万円」といった記載がある場合に起こりえます。

賃貸借契約書では、後半部分に重要事項が記載されているケースが多い傾向にあります。見過ごしがちな特約条項についても、記載内容をしっかりとチェックしましょう。

「ペット禁止になっているけど、カゴの中で飼う小動物ならいいだろう」など、安易にペットを飼育することは避けるべきです。人によっては動物の匂いに敏感な場合もあります。小さな動物であっても禁止事項を破った場合、クロスの張り替えなど、通常は大家負担となるべき費用を請求されたり、違約金が発生したりする場合も考えられます。

小さなペットを飼いたい場合は事前に不動産会社に相談しましょう。その場合、退去時の費用に変更があるかについても確認するとよいでしょう。

賃貸借契約書は文字量が多く、難しい記載もたくさんあります。しかし、契約するうえでしっかり内容を把握すべきであることを強くお伝えします。契約後のトラブルに発展しないよう、事前の取り交わしに慎重を期すことが大切です。
 

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