住宅ローンの審査は落ちることもある？審査基準や通過ポイントを解説

マイホームは、人生において大きな買い物のひとつです。住宅ローンを利用するには審査に通る必要がありますが、落ちてしまわないか不安を抱いている方も多いでしょう。
そこで今回は、住宅ローンの審査基準やスムーズに通過するためのポイントについて詳しくご紹介します。

住宅ローンは生涯で何度も経験するものではなく、ほとんどの方にとってはじめての経験となります。それだけに、どのように審査が行われるのか気になるところでしょう。
ここでは、まず一般的な住宅ローン審査の流れをご紹介します。

住宅ローンは通常、2段階で行われます。

最初に行われるのは事前審査です。この審査では、利用者の返済能力などを調査して希望の物件購入に必要な額の融資が可能なのかを確認します。場合によっては、どのくらいの額まで融資できるのかを調査することもあります。
事前審査によって、ある程度自分が借りられる額を確認できるため、より具体的に物件購入に向けての準備がしやすくなります。この事前審査を通過できなければ、本審査へ進むことはできません。

事前審査を通過したら、次に本審査があります。これは、実際に融資を決定するための審査で、事前審査を終えてから申し込みをすることで審査を受けられます。
本審査は、より慎重にさまざまな角度から返済能力などを確認するため、事前審査よりも時間がかかるケースも少なくありません。本審査に通過してはじめて、住宅ローンを利用できるようになります。

住宅ローン審査にかかる時間は審査を行う会社によって異なりますが、事前審査は3～4日程度で完了することが多い傾向です。本審査は、必要書類をそろえて提出する必要があり、審査の内容もさらに慎重なものとなるため、結果が出るまでに1～2週間かかるケースも少なくありません。
つまり、スムーズに審査を通過できたとしても、長い場合結果が出るまで半月以上、書類をそろえる時間などを考えると1ヶ月ほどかかると考えられます。

近年では、Webから簡単に事前審査を受けられるサービスも登場しています。書類提出などが不要で、専用フォームに必要事項を入力すれば即日で結果がわかるものもあるので、予算の検討がつかないという方は、利用してみるのもいいでしょう。

事前審査を通過後、最短で本審査を受けることを想定しているのであれば、最初から購入予定の物件を決めておくのが望ましいと言えます。しかし、物件選びにおいては予算も重要なポイントのひとつです。

そのため、事前審査である程度借りられる額を確認したうえで、物件探しを行う方法もあります。そうすることで、「よい物件を見つけたけど、希望していた金額が借りられなかった」といった時間的なロスの発生を防げます。

事前審査を受ける方法は、いくつかあります。実際にローンを利用できる金融機関はもちろんのこと、不動産会社に依頼することも可能です。どうすればいいのかわからないという方は、まずは不動産会社に相談するといいでしょう。

住宅ローンにはいくつかの審査基準があり、それらをスムーズに通過するには、基準を理解したうえで検討することが重要です。基本的に事前審査と本審査は、いずれも返済能力に関するいくつかの基準を設けて審査を行っています。

ここからは審査の基準について具体的にご紹介します。

審査の方法のひとつとして、スコアリング方式が挙げられます。これは、申請者のデータから年収や返済負担率などに点数をつけて、その合計点によって融資を決定するというものです。

国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では、13.6％の機関が「スコアリング方式を中心にして審査を行っている」、33％が「スコアリング方式により一部審査を行っている」と回答しています。つまり、半数近くの機関がスコアリング方式による審査を行っていることがわかります。

53.4％の機関は「スコアリング方式では審査を行っていない」と回答しているものの、平成27年度時点では59.7％だったため、わずかですがスコアリング方式を採用する機関が増えていることになります。

住宅ローンの審査基準は、多岐にわたります。そのため、「この条件を満たせば審査を通過できる」と断言することはできません。
ここでは、代表的な3つの基準についてご紹介します。

国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、「融資を行う際に考慮する項目」として、もっとも多くの機関に挙げられたのが「完済時年齢」です。実に99％の機関が、この項目を考慮して審査を行っていました。次いで多いのが、98.5％で「健康状態」でした。

住宅ローンの返済は長期にわたることもあり、完済時の年齢はとくに重視される傾向にあります。加えて、病気などによって返済が困難になるリスクもあるため、健康状態も多くの機関が審査項目としています。
また、借入時の年齢も96.8％の機関が融資を行う際に考慮すると回答しており、完済時の年齢に関係することから、審査基準のひとつとなっていることがわかります。

「返済負担率」も重要な審査基準です。国土交通省の調査では、89.2％と9割近い機関が融資を行う際に考慮する項目として挙げています。

たとえば、1年間の合計返済額が100万円で額面年収が500万円の場合、「100万円÷500万円×100=20％」となります。
もちろん、年収や生活水準などによって無理のない返済負担率は異なりますが、一般的には20～25％までが理想的とされています。

「完済時年齢」と「健康状態」に次いで、多くの機関が融資を行う際に考慮する項目として挙げられているのが、「物件の担保評価」です。調査に回答した機関の内98.2％が審査基準としています。

一般的に住宅ローンを組む際には、物件に抵当権を担保として設定することで、支払が滞った際などのリスク管理を行っています。
事前審査の場合は、購入物件が決まっていないケースもありますが、本審査においては重要な審査基準となります。当然、担保評価が高ければそれだけ審査で有利になります。
その一方で、築年数がかなり経過した中古物件などは担保評価も低く、ローンに不利になる可能性があるため注意が必要です。
 

出典：国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

審査基準について熟知していても、事前審査や本審査に落ちてしまうことがあります。ここでは、審査に落ちる理由や審査を通過するためのポイントをご紹介します。

審査に落ちる理由としてまず考えられるのが、「年収」です。年収が低ければそれだけ返済能力が低いと判断され、返済負担率も高くなる可能性があります。また、信用の面では職業や勤続年数の短さなどが原因で、審査に落ちてしまうケースも少なくありません。

意外な落とし穴としては、過去のクレジットカードの支払や携帯電話料金の滞納などの信用面が挙げられます。さまざまな原因が考えられるため、いくつかの原因が絡み合って落ちている可能性もあることを押さえておきましょう。

ここからは、審査を通過するための具体的なコツをご紹介します。

同じ額の借入であっても、返済期間が長くなるとそれだけ返済負担率が高くなり、審査で不利になります。そのため、無理のない返済期間を設定することで審査を通過しやすくなると考えられます。
期間の見直しが難しい場合には、借入額（返済額）の見直しを視野に入れることで審査を通過しやすくなります。

できるだけ多く頭金を用意できれば、それだけ借入額（返済額）を減らせるので、住宅ローン審査で有利になります。審査が不安であれば、無理のない範囲でできるだけ多めに頭金を用意するようにしましょう。

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今回ご紹介した通り、住宅ローンにはいくつかの基準があります。これらを頭に入れておくことによって審査を通過しやすくなります。とくに返済負担率は重要な要素になるので、返済プランをシミュレーションしながら、無理のない範囲で返済できるように計画しましょう。

マイホームの購入や、住宅ローンについて詳しく知りたい方は、下記の窓口からお気軽にご相談ください。

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