【2024年10月】大手5行が住宅ローン金利0.15%引き上げ！ 今後の金利はどうなる？

2024年10月、大手銀行5行が住宅ローンの変動金利を0.15%引き上げました。
各行の基準金利と最優遇金利は、以下の通りです。

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三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、条件を満たすことで適用される最優遇金利が据え置きとなったため、今回の金利の引き上げは実質的に三井住友銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行の3行によるものといえます。 特に、金利の引き上げ前の三井住友信託銀行とりそな銀行は、大手5行の中で最も低金利でしたが、今回の改定で順位が逆転する結果となりました。

すでに住宅ローンを変動金利で借りている方は、返済額の上昇に注意が必要です。
変動金利は毎月変わりますが、実際に適用されるのは半年に1回です。 また、金利が上昇しても返済額がすぐに増えるわけではなく、返済額の見直しは「5年に1回」行われる仕組みで、これを「5年ルール」と呼びます。

5年ルールにより、金利が上昇してもすぐに返済額が増えることはありません。 また、返済額が増加する場合でも、前回の返済額の125%を上限にするというルールがあるため、急激な負担増を避けることができます。

一方で、半年に1回の金利見直しにより、返済額が変わらない期間でも実質的な負担が増える可能性があります。 具体的には、金利負担が増加することで毎月の支払いのうち利息が占める割合が大きくなり、元本の減りが遅くなることが挙げられます。
このような状況が続くと、将来的な負担が増えるリスクがあるため注意が必要です。

金利の変動は、住宅ローンの返済額にどれほど影響を与えるのか気になるところです。
ここでは、以下の条件でシミュレーションを行い、金利が変動した場合の毎月返済額と総返済額の違いを確認してみましょう。

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上記のシミュレーション結果から、金利が1%上昇するだけで、総返済額に大きな差が生じることがわかります。 例えば、金利1%の時と比較すると、金利2%では総返済額が約617万円増加し、金利3%ではさらに約1,293万円増加します。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2024年４月調査）」によると、利用した住宅ローンの金利タイプは変動型が76.9%ともっとも多く、次いで固定期間選択型が15.1%、全期間固定型が8.0%となっています。 ここ1年ほどでみると、変動金利がやや増えており、固定期間選択型がやや減少、全期間固定型がほぼ横ばいといった状況です。

画像出典：住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者調査（2024年４月調査）」

今後、日本では利上げが予想され、住宅ローン金利が引き上げられる可能性が高いです。 そのため、これから住宅ローンを組む予定の方は、金利変動リスクがなく、安定した返済計画が立てられる全期間固定金利を検討することをおすすめします。

とはいえ、将来の金利変動は予測が難しく、現時点での低い変動金利に魅力を感じる方もいらっしゃるでしょう。 変動金利を選ぶ場合、特に金利の低さが魅力的に映るかもしれません。 そうした方は、今回住宅ローン金利の利上げを発表した大手銀行より、ネット銀行の住宅ローンを利用することをおすすめです。

ネット銀行は、金利が低く抑えられている上、住宅ローンが主力商品であることが多いため、政策金利の利上げに伴い、住宅ローン金利を引き上げない判断をする可能性が高いです。 これにより、変動金利でもより安定した条件でローンを組むことができます。

ただし、最終的には、住宅ローンの選択肢は各自のライフプランや金利動向を考慮して決めることが重要です。 現在の金利状況や将来の金利変動リスクをよく理解したうえで、最適な選択をしましょう。

今回、大手5行が住宅ローン金利を引き上げた背景には、日本銀行による政策金利の引き上げがあります。 住宅ローンのうち、変動金利は「短期プライムレート」という基準金利に連動します。
短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して貸し出す優遇金利のうち、貸出期間が1年未満のものです。 この短期プライムレートは政策金利に影響を受けるため、日本銀行が政策金利の引き上げると、変動金利も上昇するのです。

世界各国がコロナ禍などを背景に、利上げを行う中、日本は長らく利上げを行っていませんでした。
しかし、2024年3月にマイナス金利を解除し、政策金利を0～0.1%へ引き上げました。 その後、同年7月には追加で0.25%程度の利上げを実施しています。 9月の金融政策決定会合では金利据え置きが決まりましたが、今後の経済状況によっては年内にさらに利上げを行うことが検討されています。

このように、利上げ傾向は今後もしばらく続くと予想され、住宅ローン金利が上がる可能性は高まっています。 そのため、繰り上げ返済や固定金利への切り替えなど、早めの対策を検討することが大切です。

2024年10月の住宅ローン金利引き上げの背景には、日銀による政策金利の引き上げが影響しています。 では、2024年12月以降、住宅ローン金利はどのように変動するのでしょうか？
以下で、その可能性について解説していきます。

現在、日本の政策金利は0.25%程度となっていますが、今後、追加の利上げが検討されています。 専門家の間では、2024年12月または2025年1月に追加利上げが行われ、その後も段階的に利上げが続き、2026年までに政策金利が2%程度まで引き上げられる可能性があると予測しています。

特に、アメリカのトランプ政権誕生による影響で円安傾向が進んでおり、これが日本の利上げを促進する要因となる可能性があります。 トランプ政権は、以下の政策を掲げています。

これらの政策により、アメリカ国内での輸入品価格高騰や財政の見通し悪化が進み、アメリカの長期金利が上昇しています。 2024年11月時点で、ドル高円安が進行しており、この傾向が続く場合、日本でも政策金利を引き上げなければならない可能性があります。 このため、日銀が追加利上げを実施すると、住宅ローン金利の上昇が予想されます。

もし日銀が利上げを継続すれば、住宅ローン金利も引き上げられる可能性が高いです。
前述の通り、日本の住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに連動しています。 そして、この短期プライムレートは政策金利に直接影響を受けます。 固定金利は、10年国債利回りに連動しており、こちらも政策金利の影響を受けるため、金利上昇が予想されます。

2024年11月時点では、日本の政策金利は0.25%程度ですが、2026年に向けて2%に達するような状況になると、住宅ローン金利は相当程度の上昇を見込むことができます。 実際に日本の金利がどの程度まで上昇するかは予測が難しく、また、アメリカの政策が必ずしもドル高円安を推し進めるとは限りません。 しかし、「金利がさらに大きく下がる」というシナリオは現時点では考えにくいため、今後の金利動向には注意が必要です。

ここまで、2024年10月に実施された大手5行の住宅ローン金利引き上げや、金利引き上げの背景、政策金利の追加利上げの今後の見通しについてご紹介しました。
不動産を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用しますが、金利の上昇は購入を躊躇させる要因となり得ます。 金利が上がることで、月々の返済額が増加し、予算に影響を及ぼすからです。

このような状況の中、住宅ローン金利が今後さらに上昇することが予測されるため、不動産を売却することを検討しているのであれば、金利がさらに上がる前に早期に売却を進めることが賢明です。 金利引き上げ後に後悔しないためにも、早めの判断が重要だと言えるでしょう。

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