離婚後の住宅ローン支払いはどうなる？残債がある場合の選択肢とは

※2023/4/1～2024/3/31お客様アンケート集計結果

離婚時に行われる財産分与の対象は、「婚姻期間に築いた財産」です。婚姻期間中の財産には、現金、預金、株式などの有価証券、不動産、年金などがあります。相続と同じように、プラスの財産だけでなくマイナスの財産（負債）も財産分与の対象になるため、注意が必要です。なお、個人的な借金は夫婦の共有財産にはなりません。

婚姻後に住宅ローンで家を購入してから離婚した場合、基本的に住宅ローンは財産分与の対象になりません。なぜなら、住宅ローンの返済義務は「契約時の名義人」に課せられているからです。

住宅ローンの契約にはいくつか種類があります。まずは、住宅ローンの契約名義人の違いによって「誰が住宅ローンの返済義務を負うのか」を見ていきましょう。

もっとも一般的なのが、住宅ローンが夫か妻の単独名義になっているケースです。この場合、住宅ローンの名義人が離婚後も返済の義務を負うことになります。

夫婦どちらかが住宅ローンの名義人で、もう一方が連帯保証人になっているケースも多くあります。名義人の返済が滞ったり支払い能力がなくなったりした際に、連帯保証人が名義人に代わって残債を支払わなければなりません。

共働き世帯の場合、夫婦それぞれの名義でローンを組み、互いに連帯保証人になる「ペアローン」という選択肢があります。この場合も、割合に応じて名義人が返済義務を負います。

ただし、「一緒に住まないこと」がペアローンの契約違反に該当するケースもあります。離婚して夫婦どちらかが家を出ていく場合、離婚時に残債を返済する、単独名義に変更するためにローンを借り換える、といったことが必要です。

毎月負担なく返済するために、住宅ローンは長期で組むのが一般的です。そのため、離婚時には住宅ローンが残っていることがほとんどだと考えられます。残債がある状態で離婚する場合には、大きく二つの選択肢があります。

住宅ローンの名義人がそのまま住み続けるなら、特別な手続きは不要です。しかし、住宅ローンの名義人ではないほうが住み続ける場合、名義人の返済が滞ると退去を迫られる恐れがあります。名義人でないほうに安定した収入があり、継続して住み続けたいのであれば、住宅ローンの名義を変更しておいたほうが安心です。

離婚を機に、売却するという選択肢もあります。残債があっても売却は可能ですが、家の査定額が残債を上回っている「アンダーローン」の場合と、残債を下回っている「オーバーローン」の場合で返済パターンが異なります。

上述したように、持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている状態が「アンダーローン」です。アンダーローンの場合は、その売却益で残債を返済します。家の購入が婚姻後であれば、返済後に残ったお金は共有財産となるため、夫婦で分けることが可能です。ただし、買い手がつくまで家を売却できず、財産分与を完了できないリスクがあります。

「オーバーローン」は、持ち家の時価がローン残高を下回っている状態です。このケースでは不動産売却の際に、住宅ローンを完済して登記されている抵当権を外さなければなりません。貯金を使って住宅ローンを完済できれば売却のステップまで進めますが、できない場合は金融機関に相談し、売却代金で住宅ローンを減らす「任意売却」を行う必要があります。任意売却後に残った住宅ローンは、金融機関と相談したうえで毎月返済していく流れが一般的です。
ただし、任意売却は金融機関から許可が出ないと行えない点、残債を支払わなければならない点がリスクだと考えられます。

結婚後に住宅ローンを組む際は、将来起こり得るリスクを軽減するために、住宅ローンの扱いについて話し合っておきましょう。住宅ローンを組むタイミングでそれができなかったのであれば、離婚を決断してから話し合わねばなりません。
ここでは、夫婦で事前に話し合っておきたいポイントをご紹介します。

家の名義変更は比較的簡単です。住み続けるほうの名義に変更することが推奨されます。名義変更をしないと「以前の名義人の財産」として扱われ、勝手に売却される恐れがあります。
反対に、住宅ローンの名義変更は難しいとされています。変更後の名義人に安定した収入があるかどうかが判断基準となるためです。
ただし、住宅ローンの名義人ではないほうが住み続けると、名義人が返済を滞らせたときに退去せざるを得ないケースも考えられます。住宅ローンの名義人を変更できるのであれば、変更しておいたほうが安心です。

ペアローンを組んだ場合、オーバーローンだと家を売却できないこともあり、住宅ローンの完済まで返済義務を負う可能性があります。夫婦どちらかに十分な返済能力があれば、年収が多いほうがもう一方の持ち分を引き継ぎ、ローンの借り換えが可能です。しかし、ペアローンの特性から考えてこの方法は現実的とは言えません。

ペアローンを組む際には返済負担の割合を設定しますが、離婚した場合に返済義務が残るかもしれないことを忘れないでください。そういったことを含めて、「支払い割合をどうするか」「そもそもペアローンにするべきか」などを検討する必要があります。

住宅ローンを組む際は、夫（妻）が住宅ローンの名義人で妻（夫）が連帯保証人になるケースが多くあります。名義人が返済不能となった場合は、連帯保証人に返済義務が生じます。
離婚した当初は毎月名義人が返済していたものの、「会社の経営が悪化した」「再婚して新しい家族ができた」といった理由から返済が滞る事例も少なくありません。こうした金銭トラブルを避けるため、連帯保証人となっていた妻（夫）は離婚前に連帯保証人から外れる手続きを行いましょう。

また、弁護士を介して離婚協議書を作成しておくのも得策です。不安な場合は、公正証書を作成するのもよいでしょう。そうすることで、万が一相手の支払いが滞った場合に、相手の財産を差し押さえることが可能になります。離婚協議書や公正証書の作成に関しては、専門家に相談することをおすすめします。

離婚後も家に住み続けるのか、それとも売却するのかによって、ローンの支払い方法は変わってきます。先ほどお伝えしたように、住み続ける選択をした場合、住宅ローン名義人の返済がストップすると、住んでいる相手に迷惑がかかります。一方、売却を選択したうえで住まいの査定を行い、アンダーローンで完済の見通しが立てば、ローンの返済で頭を悩ませることもありません。
住宅ローンを組む際は離婚することになった場合も想定したうえで、支払い方法についても検討しましょう。

離婚を考えている方、もしくはすでに離婚している方にとって、住宅ローン残債は頭の痛い問題でしょう。ただでさえ離婚に関する手続きで手いっぱいなときは、負担を少しでも減らすことが重要です。

住まいの売却を考えている方や住宅ローンに関して不安がある方は、下記の窓口よりお気軽にお問い合わせください。
 

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