一人暮らしでも部屋を資産に！「マンション」or「一戸建て」どっちがいいの？

住宅の購入となると、「結婚や子どものいる家庭」というイメージをもっている方も少なくないでしょう。しかし、最近では独身でも一戸建てやマンションを購入することはめずらしくありません。

単身でもマンションや一戸建てを購入する方が増えた理由として、一人暮らしの増加が挙げられます。

近年では、未婚率の増加や核家族の影響もあり、単身世帯の割合が増加しています。総務省の調査によると、現在一人暮らしの割合は、世帯の3分の1を占めています。さらに2040年には単身世帯の割合がおよそ40％に達すると予測されています。このことからも、単身で家を持つ方がより増えていくことが見込まれます。

出典：総務省統計局「国勢調査からわかったこと」

賃貸マンションのメリットは、結婚や退職などライフステージの変化があっても住まいを比較的簡単に変えられることです。

賃貸マンションのデメリットは、家を「借りている」状態なので、その居住空間の所有権がありません。また、壁に穴を開けたり、間取りを変更したりすることも基本的に禁止されています。

もしリフォームなどしてしまった場合は、退去時に多額の費用が発生する場合があります。自由に住まいをアレンジすることは、基本的にできないのが賃貸マンションです。また、住み続ける限り、毎月家賃が発生します。そのため生涯賃貸マンションに住み続けると、最終的に家を購入するよりも支払額が高くなるケースもあります。

分譲マンションは賃貸マンションとは異なり、物件の所有者は「居住者」になります。つまり、部屋が自分の資産になるということです。

マンションを購入することで、住むだけでなく将来的に売却したり、人に貸して家賃収入を得たりするなど、運用の選択肢も生まれます。

自身の資産になるのがメリットである一方、購入したマンションから離れるのが簡単ではない点がデメリットでしょう。仕事での転勤や親の介護が必要になった場合も、賃貸のようにすぐに引越しすることができなくなります。また、近隣でのトラブルがあったとしても簡単に引越すことができません。

それでは、購入する場合に新築と中古ではどちらのほうがお得になるのでしょうか。

新築マンションのメリットは、誰も部屋を使用してない「新品」であることです。

購入する前に、部屋のクリーニングや壁紙の張り替えなどを行っている場合でも、マンションの築年数によっては、見えない部分も劣化しています。たとえば、配管や水まわりの設備などは、使用するたびに劣化していきます。

一方、新築の場合は設備も最新式が取り入れられ、節電や節水仕様になっていることも多いです。

新築マンションを購入する場合、周辺の中古マンションの同じ間取りやグレードのマンションと比較すると、当然ながら価格が高くなります。また、建設途中から購入希望者を募集することも多く、実際に住む部屋の内見をする前に決めなければならないことも。

その場合、ほぼ同じ間取りのモデルルームを内見して決めることになるので、実際の日当たりや近隣の様子、騒音状況などの周辺環境を確認できないまま契約することも。また、時期や住みたいエリアに希望の部屋が見つからない場合もあるので、引越し時期などが予測しにくい点もデメリットでしょう。

新築マンションと比べて、中古マンションを購入するメリットに価格の安さが挙げられます。同じ面積の広さやグレードでも、中古マンションであれば初期費用を大幅に抑えられることも。

また、基本的には入居する前に内見することもできます。そのため、竣工当初の図面と部屋が変わっている場合でも、内装や設備の状態を実際に目で見て確かめることができます。さらに新築マンションと比べると売り出し件数が多く、立地の選択肢が豊富です。希望の間取りや環境などが見つけやすいでしょう。

中古マンションは、ある程度年月が経過していると内装や設備、建物本体が老朽化しています。内装はリフォームされている場合も多いですが、配管や共有部分などは、居住者や購入者の意思だけで新しくできない場合もあります。古い設備のまま売り出されていることもあるため、建物の購入費とは別に高額な修繕費用がかかってくる可能性もあるでしょう。

長期修繕計画書とは、マンションを新築した際に作成される大規模修繕工事や、メンテナンススケジュールが記載されている書類です。購入してすぐに大規模改修工事がスタートすることもあり、想定外の出費がかかるケースもあります。そのため、事前に確認することをおすすめします。

日本は震災が繰り返し起こっているため、建築基準や耐震がしっかりクリアしているかチェックすることが大切です。1981年6月以降に建築されたものであれば、新耐震基準が施行されていると判断できます。購入する前にチェックしておきましょう。

出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題」

中古マンションを購入した場合、税金の控除制度が適用されない場合もあります。住宅借入金等特別控除を受け取るには、購入または増築をした日から6ヶ月以内に居住しなければならないなど、さまざまな条件があります。控除される物件かどうか、適応条件を確認しましょう。

登録免許税における特例に対して、床面積が50㎡以上、耐火住宅は築25年以内、耐火建築物以外は築20年以内であることが条件とされています。

2005年以降に取得した中古なら、地震に対する安全基準が適合すれば築年数の制限がありません。条件を満たしていると税率が優遇される場合があるので、不動産会社などに確認するとよいでしょう。

出典：財務省「登録免許税に関する資料」

一人暮らしで家を購入する際には、マンションだけでなく一戸建てを検討する方も増えてきています。「庭が欲しい」「ペットを自由に飼いたい」といった希望がある方には、一戸建てのほうがマンションより自由度が高くなるためおすすめです。

一戸建てを購入するメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

マンションだとペットの種類に制約がある場合や、飼育不可の場合があります。一方、一戸建てだと制約なくペットを飼うことができます。あまりにも鳴き声がうるさい場合は、近所の方からクレームなどがある場合もありますが、基本的には自由に飼うことができます。

一戸建ては、部屋をより自由に設計することやリフォームすることができます。マンションの場合、梁がある部分や配管などの位置によっては構造上の制約があります。

また、バルコニーやサッシ、玄関ドアなどは共有部分にあたるためマンションごとに規約がある場合があり、リフォームを行えないこともあります。

一戸建ての場合は、家庭菜園やガーデニングなども自由に楽しむことができます。庭の手入れや、花を育てることなどが好きな方にはいい環境でしょう。

マンションだと管理会社がエントランスや共用廊下などを清掃するため、管理費やマンション全体の修繕を行うための修繕費を収めなくてはなりません。しかし一戸建てでは自分で行うので、毎月管理費がかかることはありません。

次に、戸建て購入のデメリットについて見ていきましょう。

一戸建ての一人暮らしは、マンションより自由気ままですが、居住空間が広すぎると感じる場合もあります。賃貸のワンルームなどと比べると、部屋の掃除や庭のメンテナンスなど手入れする場所が広くなります。

近くに頼れる方がいればいいですが、基本的に怪我や病気をしたときなど、誰かに頼ることができません。突発的な病気や犯罪に巻き込まれた際も、周囲が異変に気付きにくく発見が遅くなる場合もあります。

マンションの場合は、共有スペースがあったり管理人が外回りをしていたりする場合がありますが、一戸建てだとすべて自己責任になります。

一戸建ての場合、家のまわりの庭や外壁なども自分で手入れをする必要があります。マンションだと共有部分にあたるので、修繕費を払っている分、手配も管理人や大家さんが行ってくれます。

一人暮らしで家を購入しても、どうしても家を手放さなくてはならない場合もあるでしょう。そういった場合に、資産価値が落ちにくい物件を選ぶようにすれば、将来売るときに有利になるでしょう。

資産価値には二つあり、売却可能な価格を示す「売却価値」と、貸すことで得る家賃収入を示す「収益価値」があります。資産価値の高い理想的な物件は、付近の相場価格と比較して魅力があり、短期間で売却でき、購入したときの価格から低減を抑えられる物件です。

貸し出す際もすぐに借り手がつきやすく、ローンの返済が残っていても収益が出せる金額で貸し出しができる物件が、資産価値のある物件と言えるでしょう。

マンションの場合、「土地」と「建物」を区分所有することで、好立地でも専有面積あたりの単価を抑えられます。そのため、貸しやすく収益価値が高いと言えるでしょう。また、築年数が浅い物件は、売却するのも容易です。

注意点としては、建物の老朽化が進むと売却するのが難しくなる場合があることです。また、マンションの建て替えを行うには、区分所有者の4/5以上の同意が必要になります。老朽化が進んだマンションでは、売却価値を保つのが困難になることもあるでしょう。

資産価値が落ちにくいマンションは、人気のエリアや、駅の近さなど利便性の高い物件を選ぶ必要があります。

一戸建ての場合、基本的に「土地」と「建物」は同じ所有者のため、建物が老朽化した場合は建て替えが容易です。また、「建物の資産価値がなくなること」と「土地の資産価値がなくなること」は、必ずしもイコールではありません。

注意点としては、土地と建物を一緒に売り出すことになるので、売却価格が高額になる可能性があります。そのため貸し出しの際に家賃が高額になりやすく、売ったり貸したりするのに時間がかかる可能性があります。

しかし、一戸建ての場合建物の資産がゼロになってしまっても土地は残っています。土地は、住む以外にも活用方法があるため、無価値になることは少ないでしょう。

売却価値は、周辺にある同じタイプの売却物件を比較することで試算できます。売却価値を知りたい物件と同じくらいの立地・面積・築年数などを複数探してみると、一定の価格帯に集中してくるでしょう。その売却価格から10％前後くらいと見当をつけることができます。

収益価値は、その物件がどれだけお金を生み出す潜在力があるかで決まってきます。収益価値を調べたい場合は、立地や面積、築年数などが似ている賃貸物件をピックアップして、家賃相場を調べましょう。

そこに、年間での収益額を出し、還元利回りで割ると積算することができます。「還元利回り」とは、不動産のリスクを含む年間収益率のことを言い、投資額に対する金利や立地・インフラ・駅の魅力・住民属性などを指します。

たとえば、大都市物件では稼働率が高くリスクが少ないですが、投資価格が高いため還元利回りが低くなります。一方、地方では稼働率が低くリスクが高い分、投資価格が安いため還元利回りが高くなります。

売却価値と収益価値が近いほど、資産価値のバランスがよい物件と言えるでしょう。一般的に収益価値より購入価格が高くなることが多く、その差が少なければ売却や賃貸のリスクが少ない物件と言えます｡

資産価値として、マンションか一戸建てかを判断するには、資産価値だけでなく無数の要因が絡み合ったうえで決断する必要があるでしょう。

売却や賃貸にする可能性も考えて、自分が住みたい場所などの要因だけでなく、さまざまな視点からマンションか一戸建てがよいのか見極める必要があります。

賃貸住宅は、ライフスタイルに合わせて、臨機応変に暮らしを変えられるなどのメリットがあります。しかし、長い目で見ると「住み続けられる住まい」を早い段階で考えると将来への貯蓄にもなります。

価値観の多様化やライフスタイルの変化により、一人暮らしや単身でも住宅を購入する方がさらに多くなるでしょう。持ち家であれば、当たり前のように払っている家賃を自分の資産にすることができます。一戸建て・マンションどちらを購入するかもそれぞれ適性が変わってくるので、仕事や将来設計も考えたうえで検討するとよいでしょう。

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