マンション購入の初期費用はいくら？新築・中古による諸費用の違いや目安を解説

マンション購入時の初期費用は、新築マンション・中古マンションのどちらを選択するかによって異なり、目安は、新築マンションが物件価格の3～5%程度、中古マンションが物件価格の6～8%程度になります。
物件価格ごとの初期費用の目安は、以下の通りです。

※新築マンションは物件価格の3～5%、中古マンションは物件価格の6～8%で計算。

マンション購入にかかる初期費用には主に以下の項目があります。

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上記の通り、マンションを購入する際には、様々な費用が掛かることになります。
新築・中古問わずかかる費用や新築、中古それぞれ特有の費用がある点には注意が必要です。

マンションを購入する際に、新築と中古問わずかかる費用について紹介します。

頭金とは売買代金から住宅ローンの借入額を差し引いた自己資金のことで、物件価格の20%が目安と言われています。

手付金とは頭金の一部となり、マンションを購入する際に契約が成立した証として買主が売主に支払う費用のことです。手付金は、新築物件であれば物件価格の5％程度、中古物件であれば物件価格の10％程度を自己資金で支払うことが一般的です。 手付金は売買契約時に支払い、残りの頭金は物件価格の一部として引き渡し時に支払います。

なお、手付金と頭金は物件価格の一部であることから、諸費用とは呼ばないことが一般的のため、上記の表には含めておりません。物件を購入する際は、頭金(手付金を含む)と諸費用を合計した額の自己資金が必要となります。

住宅ローン事務手数料とは、住宅ローンを組む際に書類のやり取りや契約の手続きなどをしてくれる金融機関に支払う費用のことです。また、ローン保証料とは、契約者が返済不能になった際に一定期間保証会社が支払いをするための手数料のことです。

どちらも金融機関によって手数料の金額が異なります。住宅ローン事務手数料は借入金額の2.2%、または固定額で3.3～5.5万円程度としている銀行もあります。ローン保証料は金利上乗せ型で0.2%、または前払い型で60～80万円程度としている銀行もあります。

印紙代とは、売買契約や住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約書）をした際に契約書に貼る費用のことです。

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参照：国税庁 「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

売買契約書に貼る印紙に関しては、2024年3月31日までに作成されるものは軽減税率の税額が適用されます。住宅ローンの金銭消費貸借契約書には軽減税率は適用されず、本則の税額が適用されることになります。

登録免許税とは、マンションを購入して所有権の移転登記を行う際に発生する費用のことです。一定の要件を満たすマイホームの場合には軽減税率が適用され、項目に応じて以下の税率となります。

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参照：国税庁 「No.7191 登録免許税の税額表」
※1：2024年3月31日まで
※2：2026年3月31日まで

不動産の登記には、新築建物のような初めて行う登記である保存登記と、売買等により所有者が変わる所有権移転登記、物件を担保に入れる際に行う抵当権設定登記の3種類があります。保存登記は新築物件の建物、所有権移転登記は中古物件または新築物件の土地を購入する際に発生し、これらの登録免許税は、引き渡し時に支払う必要があります。

多くの場合、登記を売買契約に立ち会いをした司法書士に依頼することになります。そのため、手続き完了後に、司法書士へ報酬を支払う必要があります。費用の目安は8～19万円と言われていますが、地域や依頼内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

不動産取得税とは、その名の通り不動産を取得した際にかかる税金のことです。発生する場合は、不動産の購入から半年程度のタイミングで生じることが多いです。

※2024年3月31日まで

なお、不動産取得税は50～240平米の広さの物件を購入すると、軽減措置が適用されます。
一般的な金額の物件であれば、軽減措置の効果により不動産取得税は発生しないこともよくあります。

火災保険料とは、火災や水災、盗難などに備えた保険のことで、住宅を購入すると多くの場合火災保険に加入することになります。
火災保険は住宅ローンを組む際は加入することが条件です。また、地震保険料とは、地震に備えた保険のことで、火災保険とセットで契約することになります。

地震保険の加入は住宅ローンを組む際の条件となっておらず、加入の判断は任意となります。これらの保険料は建物の構造や地域などによって保険料が異なり、補償を開始する翌月に支払いが発生する保険会社が多いですが、事前に確認しておくのがおすすめです。

新築のマンションを購入する際には、先述した共通してかかる費用の他に、修繕積立基金や管理準備金、場合によって固定資産税清算金がかかります。

修繕積立基金とは、大規模修繕の費用に充当するために徴収される費用のことです。マンションに住む際には、建物を維持するために修繕積立金がランニングコストとして発生しますが、新築のマンションに限り毎月の徴収額を抑えるために、購入時にまとまったお金を徴収するのが一般的です。

管理準備金とは、新築当初から管理を円滑に行うための費用のことです。新築時は管理組合に管理費がストックされていない状態であることから、新築物件の購入者が一定の管理費を負担します。
マンションの規模などによって異なりますが、修繕積立基金が30～80万円程度、管理準備金は2～3万円程度かかると考えておきましょう。

新築物件でも、土地の固定資産税精算金が発生する場合もあります。
固定資産税精算金とは、引き渡し日以降の固定資産税や都市計画税の実質的な負担を買主に移転するための調整金のことです。

新築物件の場合、建物の固定資産税は新築物件の購入者が最初から負担することになりますが、土地の固定資産税はマンションの売主が負担しています。
引き渡し日以降の土地の固定資産税を買主へ移転させるために、土地の固定資産税だけ固定資産税精算金として発生することも多いです。

中古のマンションを購入する際には、先述した共通してかかる費用の他に、3つの費用がかかります。

仲介手数料とは、売買が成立した際に不動産会社に支払う費用のことです。仲介手数料は、基本的に中古マンションを購入する際に発生する費用となります。新築マンションの場合には、売主が不動産会社となるケースが一般的であるため、仲介手数料は生じません。

400万円を超える売買物件については、仲介手数料は「（物件価格×3%＋6万円）＋消費税」が上限と定められています。売買の際の仲介手数料は、売買契約が成立した時とマンションの引き渡しが行われた時に半額ずつ支払うのが一般的です。

固定資産税精算金とは、引き渡し日以降の固定資産税や都市計画税の実質的な負担を買主に移転するための調整金のことです。税金ではなく、買主が売主に対して支払う金銭となります。

中古マンションの固定資産税精算金は、土地と建物の両方の固定資産税を精算する点が特徴です。固定資産税精算金は、マンションの引き渡し日に売買代金の残金と同時に支払いますが、固定資産税額や売買のタイミングによって金額が異なります。

適合証明書手数料とは、フラット35を利用する際にかかる費用のことで、購入するマンションが基準値を満たしているかどうかを証明する書類にかかる手数料のことです。適合証明書手数料は物件の種類によって異なりますが、2～8万円程度とされています。

適合証明書手数料は借入をする際に必要となりますが、発行に1～2週間程度かかるため、不動産会社や建設会社に早めに発行の依頼をしておきましょう。

マンション購入の初期費用は物件価格や新築か中古かによって異なるため、それぞれのシミュレーションを見ていきましょう。

今回は、以下のケース別に初期費用をシミュレーションします。

それぞれ見ていきましょう。

まずは3,000万円の新築マンションについて、以下のケースでの初期費用のシミュレーションを紹介します。

※諸費用は概算です。上記はあくまでシミュレーションであり、実際の金額とは異なる場合があります。
※1 借入金額の2.2%を想定
※2 借入金額の0.2％を想定
※3 東京都、60㎡、5年一括払い、地震保険も加入の場合
・建物金額1,000万円（東京都60㎡の平均建物金額）
・家財金額500万円
・地震保険あり（免震は想定していないので、通常の建築年割引のみ適用）
・水災なし
・特約：個人賠償／類焼損害／臨時被災費用付帯

物件価格3,000万円に対し、諸費用は約142万円で経費率は約4.7％(＝142万円÷3,000万円)となっています。
経費率が割高な理由は、頭金が少ないことから借入金額が大きく、住宅ローン事務手数料等の住宅ローン関連費用が高くなっているためです。
諸費用を抑えるには、頭金を増やして借入金を減らす必要があります。

次に3,000万円の中古マンションについて、以下のケースでの初期費用のシミュレーションを紹介します。

※諸費用は概算です。上記はあくまでシミュレーションであり、実際の金額とは異なる場合があります。
※1 借入金額の2.2%を想定
※2 借入金額の0.2％を想定
※3 東京都、60㎡、5年一括払い、地震保険も加入
・建物金額1,000万円（東京都60㎡の平均建物金額）
・家財金額500万円
・地震保険あり（免震は想定していないので、通常の建築年割引のみ適用）
・水災なし
・特約：個人賠償／類焼損害／臨時被災費用付帯

物件価格3,000万円に対し、諸費用は約222万円で経費率は約7.4％(＝222万円÷3,000万円)となっています。
経費率は若干高めですが、頭金が物件価格の10％と少ないことが住宅ローンの関連費用を押し上げている原因となっています。

次に4,000万円の新築マンションについて、以下のケースでの初期費用のシミュレーションを紹介します。

※諸費用は概算です。上記はあくまでシミュレーションであり、実際の金額とは異なる場合があります。
※1 借入金額の2.2%を想定
※2 借入金額の0.2％を想定
※3 東京都、60㎡、5年一括払い、地震保険も加入の場合
・建物金額1,000万円（東京都60㎡の平均建物金額）
・家財金額500万円
・地震保険あり（免震は想定していないので、通常の建築年割引のみ適用）
・水災なし
・特約：個人賠償／類焼損害／臨時被災費用付帯

物件価格4,000万円に対し、諸費用は約160万円で経費率は約4％(＝160万円÷4,000万円)です。
頭金を物件価格の2割用意していますので、諸費用の経費率は新築マンションの標準的なものとなっています。

次に4,000万円の中古マンションについて、以下のケースでの初期費用のシミュレーションを紹介します。

※諸費用は概算です。上記はあくまでシミュレーションであり、実際の金額とは異なる場合があります。
※1 借入金額の2.2%を想定
※2 借入金額の0.2％を想定
※3 東京都、60㎡、5年一括払い、地震保険も加入の場合
・建物金額1,000万円（東京都60㎡の平均建物金額）
・家財金額500万円
・地震保険あり（免震は想定していないので、通常の建築年割引のみ適用）
・水災なし
・特約：個人賠償／類焼損害／臨時被災費用付帯

物件価格4,000万円に対し、諸費用は約268万円で経費率は約6.7％(＝268万円÷4,000万円)です。
頭金を物件価格の2割用意していますので、諸費用の経費率は中古マンションの標準的なものとなっています。

続いて、5,000万円の新築マンションについて、以下のケースでの初期費用のシミュレーションを紹介します。

※諸費用は概算です。上記はあくまでシミュレーションであり、実際の金額とは異なる場合があります。
※1 借入金額の2.2%を想定
※2 借入金額の0.2％を想定
※3 東京都、60㎡、5年一括払い、地震保険も加入の場合
・建物金額1,000万円（東京都60㎡の平均建物金額）
・家財金額500万円
・地震保険あり（免震は想定していないので、通常の建築年割引のみ適用）
・水災なし
・特約：個人賠償／類焼損害／臨時被災費用付帯

物件価格5,000万円に対し、諸費用は約191万円で経費率は約3.8％(＝191万円÷5,000万円)です。
頭金を物件価格の2割用意していますので、諸費用の経費率は新築マンションの標準的なものとなっています。

最後に、5,000万円の中古マンションについて、以下のケースでの初期費用のシミュレーションを紹介します。

※諸費用は概算です。上記はあくまでシミュレーションであり、実際の金額とは異なる場合があります。
※1 借入金額の2.2%を想定
※2 借入金額の0.2％を想定
※3 東京都、60㎡、5年一括払い、地震保険も加入の場合
・建物金額1,000万円（東京都60㎡の平均建物金額）
・家財金額500万円
・地震保険あり（免震は想定していないので、通常の建築年割引のみ適用）
・水災なし
・特約：個人賠償／類焼損害／臨時被災費用付帯

物件価格5,000万円に対し、諸費用は約322万円で経費率は約6.4％(＝322万円÷5,000万円)です。
頭金を物件価格の2割用意していますので、諸費用の経費率は中古マンションの標準的なものとなっています。

マンションを購入する際は、ポイントさえ押さえれば初期費用を安く済ませられます。購入時の初期費用を少しでも抑えるために、一つずつ詳しく見ていきましょう。

頭金を用意することで、住宅ローン事務手数料等の住宅ローン関連費用を抑えることができます。
頭金で理想とされる金額は、物件価格の2割です。昨今は物件価格が高いため、頭金を2割も用意するのは非現実的かもしれませんが、それでも少しでも頭金を用意することで諸費用を減らすことができます。 また、頭金が多ければ、借入金額も減るため、毎月の住宅ローンの返済額を減らすことができる点もメリットです。

住宅ローンの手数料は金融機関によって異なるため、安い金融機関を選ぶのがおすすめです。事務手数料だけではなく、ローン保証料にも差があります。複数の金融機関を比較して、手数料が安い金融機関を選択することをおすすめします。

ただし、手数料が安くても金利に上乗せされて月々の返済額の負担が大きくなることもあるため注意が必要です。金融機関は、総合的に安くなることを基準に選定しましょう。

火災保険や地震保険の保険料も、保険会社によって異なるため、安い保険会社を選ぶのが大切です。金融機関や不動産会社から勧められる保険会社以外にも、自分でも複数の保険会社に見積もりを依頼しましょう。保険会社の見積もりを比較する際には、同じ補償内容にする必要があります。

また、1年契約ではなく5年契約にするだけでも割安で保険に加入できます。見積額を見て、予算と照らし合わせて契約年数も検討しましょう。

マンションの購入をして引渡しを受けたら引越しをすることになります。引っ越し代は相見積もりを取る、事前に不要なものを捨てて荷物の量を減らしておく等の対策を行うことで安くすることができます。

また、平日や土日、祝日によっても見積額が高くなることがあります。そのため、引越しのスケジュールには余裕を持って複数の会社に見積もりを依頼しましょう。

マンション購入時の初期費用は新築と中古で項目が異なり、新築マンションは物件価格の3～5%程度、中古マンションは物件価格の6～8%程度が目安となります。目安を把握することで、余裕を持って資金を準備できます。資金計画と返済計画を立てるためにも、余裕を持って資金を準備しておきましょう。

マンション購入をご検討中の方は、下記よりお気軽にご相談ください。

※記事内における料金等は、あくまでも目安です。（2023年10月現在）
 

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