保育園（保育施設）による土地活用！メリット・デメリットや建設方法を解説

保育施設による土地活用とは、主に保育園運営事業者に建物を一括で貸し出す土地活用のことを指します。 保育施設には、大きく分けて認可保育園と認可外保育園（無認可保育園）の2種類があります。

認可保育園とは、国が定めた設置基準を満たしている保育園のことです。 施設の広さや、保育士の人数、給食設備などについて基準が定められており、国から運営費の補助金を受けることができる保育園となります。 施設の広さにも基準があることから、ある程度の敷地面積が必要となります。

認可保育園では保育園側が保育料を自由に設定できないことになっており、保育料が安い点が特徴です。 また、国から運営費の補助金を受けていることから、経営面において安定性が見込めます。 テナントとして見た場合、認可保育園は経営が安定していることから賃料の不払いや退去リスクが低く、安心感がある点が特徴です。

一方で、認可外保育園とは、国が定めた設置基準を満たしていない保育園を指します。 認可外保育園は、広さなどに基準がないことから、都市部のビルなどに入居していることも多いです。
認可外保育園は国から運営費の補助金を受けることができないため、保育料が高い点が特徴です。 テナントとして見た場合、認可外保育園は認可保育園と比べると経営面の不安定な部分が残るため、退去リスクなどは若干高くなります。

なお、東京都には認証保育園と呼ばれる独自の設置基準を満たした保育園が存在します。
認証保育園は厳密には認可外保育園に分類されますが、東京都から一定の補助金を受けて経営されますので、認可保育園と近い存在です。 また、東京都の基準に従って運営していることから、一定以上のサービスの質も担保されています。

この章では、保育施設による土地活用のメリットについて解説します。

保育園は、収益が安定している点がメリットです。 認可保育園は一棟貸しであることが多く、アパートのように空室状況に応じて収入が変動することはありません。

保育園事業者から毎月固定の家賃が振り込まれるため、収入は安定しています。 また、認可保育園は補助金事業であることから経営が安定しており、賃料の不払いや撤退リスクも少ないです。

土地活用で保育園を選ぶことにより、地域貢献ができます。
とくに認可保育園は、行政が保育園の不足している地域を指定して建築を誘導していることから、自然と地域に必要な施設として建てられることになります。 周辺住民に喜ばれるものを建てることができるため、社会的意義は高いです。

家賃収入が得られる点や相続税対策になる点は、ほかの土地活用と同じになります。 保育園は、土地活用するなら地域に貢献したいと考えている人におすすめの土地活用です。

次いで、保育施設を選ぶデメリットについて解説します。

近年、待機児童数は急速に減っており、認可保育園は充足されつつあります。
10年ほど前は、保育園は“不足している施設”として土地活用のニーズが強くありましたが、最近では待機児童数がゼロ人になっている自治体が増えており、ニーズが激減しています。

認可保育園は、あらかじめ整備が必要な場所を自治体が指定しておりますが、近年はその指定箇所が極めて少なくなってきています。 そのため、自治体によってはすでに保育園が足りており、認可保育園の整備を不要としている市町村も多いです。

しかし、大規模な開発が行われている街では認可保育園の整備が募集されることがあります。 周辺で戸建てやマンションの大型開発があり、若い世帯が多く引っ越してくる地域であれば保育園の不足が発生するため、保育園の土地活用ができる可能性が生じます。

立地にもよりますが、保育園はアパートよりも収益性が低いことも多いです。
たとえば、都内であれば、アパートやワンルームマンションの方が保育園よりも収益性が高くなることがよくあります。 一方で、郊外に離れると住宅の賃貸需要が弱まり、保育園の賃料が住宅の賃料を上回る地域も出てきます。

保育園と住宅は、どちらの収益性が高いかは設計プランを描いてシミュレーションをしてみないとわかりません。 そのため、保育園を選択する場合には、アパートなどの住宅の土地活用も比較検討したうえでプランを決定することをおすすめします。

ここからは、保育施設の建設の進め方について解説します。

保育施設の土地活用は、最初に実績のある施工会社に相談することから始めます。
理由としては、保育園は基本的に一棟貸しであるため、テナントありきで計画を進めていく必要があるからです。

実績のある施工会社は、様々な保育園事業者と接点があります。 施工会社に保育園の土地活用について相談すれば、施工会社がコネクションを通じて保育園事業者に声をかけ、出店ニーズを調査してくれます。

施工会社に保育園の相談をすると、施工会社は役所で認可保育園の不足地域を調査してくれます。

認可保育園が不足している地域では、自治体のホームページで「認可保育所の整備事業者の募集」などの形で情報公開されていることもあります。 認可保育園の整備が募集されている地域は、いわゆる“保育園が不足している地域”に該当します。保育園が不足している地域に建てられるため、供給過剰になる心配がない点がメリットです。 土地活用で保育園を行うのであれば、認可保育園を選択することをおすすめします。

出店したい保育事業者が見つかれば、保育事業者から賃料などの提案を受けます。
保育事業者は、賃料だけでなく、実績や経営状態なども総合的に考慮して選ぶことが適切です。

保育事業者を決定したら、保育事業者と予約契約を締結します。
予約契約とは、着工中の契約解除の防止と竣工後の賃貸条件を確定するために行う契約のことです。 予約契約を締結することで、着工後に保育事業者から一方的にキャンセルされることを防ぐ効果があります。

施工会社と請負工事契約を締結したら、着工です。
建物が竣工したら保育事業者へ貸し出し、保育園の土地活用がスタートします。

以上、保育施設の土地活用について解説してきました。
保育施設のメリットは、「収益が安定している」や「地域貢献ができる」といった点です。デメリットは、「認可保育園は充足されつつある」や「アパートより収益が低い場合もある」が挙げられます。

保育施設の土地活用は、実績のある施工会社に相談することから始めます。
保育施設の土地活用に関心のある方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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