マンション売却における決済とは？当日の流れや事前準備、必要書類や持ち物などを解説

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マンション売却の最後の手続きが「決済」です。 売買契約から約1ヵ月以内に行われることが一般的で、決済と物件の引き渡しを行うことで一連の取引が完了します。
ここでは、マンション売却における決済の基本について解説します。

決済では、買主が売主に対してマンション代金を支払います。
ただし、一般的には売買契約時に手付金を支払っているため、代金から手付金を除いた額を支払うことになります。 例えば、マンション価格が3,000万円で手付金300万円を支払っているケースでは、決済時に残代金である2,700万円を支払います。 また、決済時にはマンション残代金だけでなく、以下の費用の支払いも同時に行うのが一般的です。

上記の費用は、売主と買主の間で調整が行われます。
例えば、固定資産税・都市計画税とマンションの修繕積立金・管理費は、売主がその年または月の分を支払っているため、所有期間に応じて買主と按分し、買主から支払われます。 さらに、不動産会社への仲介手数料と登記手続きを依頼する司法書士への報酬も、買主が支払うケースが多いです。

残代金以外の支払いがあるかは状況によって異なるため、事前に、不動産会社に決済時に必要な費用について確認しておきましょう。

支払い方法は、売主と買主の合意で決まります。 いずれの方法でも、各種手続きをスムーズに行う必要があるため、平日の午前中に行われるのが一般的です。 しかし、決済方法によって場所や注意点が異なってくるので、状況に合わせて適切な決済方法を選択するようにしましょう。

現金で決済を行う場合は、不動産会社や司法書士の事務所などで手続きを進めます。 ただし、現金を持ち歩くことはリスクが高いため、決済後は速やかに金融機関に移動して入金するようにしましょう。

ネット銀行で決済を行う場合は、振込のタイミングに注意が必要です。 一部のネット銀行では、振り込みが翌日以降になるケースがあります。 振り込みの確認が取れるまで決済が完了しないため、着金が翌日になると引き渡しや登記手続きも翌日にずれ込む可能性があります。 また、振り込み上限が設定されている場合もあるため、必要に応じて事前に上限解除の手続きを行っておきましょう。

銀行振込の場合、主に買主が利用する金融機関で手続きを行います。 振込手数料を売主と買主のどちらが負担するかでトラブルになるケースも少なくないため、事前に話し合っておくようにしましょう。

決済当日には、以下の関係者が立ち会うのが一般的です。

住宅ローンが残っているマンションを売却するケースでは、売主が利用していた金融機関の担当者も同席することがあります。 司法書士などのスケジュール調整については基本的に不動産会社が行うため、売主や買主が手配する必要はありません。
決済当日、書類の不備があると決済が中断し、日程の再調整が必要になる可能性があります。 スムーズな取引のために、事前準備をしっかりと行いましょう。

売主が決済時に必要な書類や持ち物は、以下の通りです。

必要書類は状況によって異なることがあるので、事前に不動産会社に確認しておくことが重要です。 中には入手に時間がかかる書類もあるため、早めの準備を心がけましょう。 特に、登記済証・登記識別情報通知を紛失した場合、再発行はできません。 その場合は、別の手段が必要になるので、これらの書類はできるだけ早めに用意しておくことが大切です。

決済当日は、1～2時間ほどかけて決済から引き渡し・登記手続きなどが、一連の流れで行われます。 短時間で多くの手続きを行うので、スムーズに進められるように事前に流れを押さえておくとよいでしょう。
大まかな決済当日の流れは、以下の通りです。

まず、売主が本人であることを確認するために、司法書士によって本人確認が行われます。 本人確認では、身分証の確認だけでなく住所や氏名・生年月日の聴取を行い、意思能力などに問題がないか、また、売却の意志も確認されます。 また、同時に登記関連の必要書類なども確認されるため、不備がないように準備しておきましょう。

書類確認後、買主が住宅ローンを利用する場合は融資が実行されます。 融資実行後、買主から残代金を支払われます。 固定資産税などの清算金、不動産会社の仲介手数料や司法書士報酬もこのタイミングで精算されるのが一般的です。

売主が代金の着金を確認した後、売主名義で領収書を発行して買主に渡します。 領収書は不動産会社が用意してくれるのが一般的ですが、事前に用意が必要か確認しておきましょう。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。 そのため、売却金で住宅ローンを完済する場合は、着金後にの返済が行われ、同時に抵当権抹消手続きも行います。
ローン完済後に金融機関から必要書類が交付されるので、司法書士に委任状と必要書類を引き渡します。 抵当権抹消登記自体は、決済後に司法書士が法務局で行うため、売主は書類の引き渡し・費用の支払いのみで手続きが完了します。

また、同時に物件の所有権を売主から買主に移転する「所有権移転登記」の手続きも行います。 こちらも必要書類と費用を司法書士に引き渡すのみで手続きは完了です。 抵当権抹消登記の費用は売主、所有権移転登記費用は買主が負担するのが一般的ですが、トラブルのないように事前に取り決めておくようにしましょう。

すべての手続きが完了したら、鍵と管理規約やパンフレットなどの物件の書類を買主に引き渡します。 マンションの場合、鍵の引き渡し前に管理組合への連絡が必要なケースが一般的です。 また、鍵が不足している場合は、事前に新しい鍵の用意が必要となります。

ただし、物件の引き渡し後に買主が鍵を取り換えるケースが多いため、事前の交換が不要な場合もあります。 その場合は、買主の了承を得て契約書に明記する必要があります。 当日になって慌てることのないよう、早めに鍵の本数や必要書類を確認しておくようにしましょう。

マンション売却をスムーズに進めるには、決済前の準備が欠かせません。 決済と同時に物件の引き渡しも行われるため、マンションを引き渡せる状態に整えておく必要があります。 準備が遅れ、引き渡しが遅延すると違約金が発生する可能性があるので早めに対応することが大切です。
ここでは、マンション売却時における決済前の事前準備について解説します。

引き渡しまでに引っ越しを完了させる必要がありますが、準備を進めるタイミングには注意が必要です。 買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約後に行われる住宅ローン本審査に通ってから決済・引き渡しへと進みます。 万が一本審査に通らなかった場合、ローン特約によって契約が解除されることが一般的です。 そのため、審査結果を確認する前に引っ越し準備を進めてしまうと、無駄な賃料負担やダブルローンのリスクが生じる可能性があります。
したがって、引っ越し準備は買主の住宅ローン本審査が承認された後に進めるのが安全です。

売却金で抵当権を抹消する場合は、決済日に必要な手続きが完了できるよう事前準備を行う必要があります。 手順としては、住宅ローンを組んでいる金融機関に連絡し、必要書類の手配を依頼します。 金融機関によっては書類の準備に時間がかかり、決済日に間に合わない恐れもあるので早めに依頼しておきましょう。 必要書類が決済日に間に合わないと、手続きが滞る恐れがあるため、早めの対応が重要です。

売却にともない転校が必要な場合は、早めに学校関連の手続きを進めましょう。
小中学校だと、現在通っている学校に連絡すれば、必要書類を発行してもらえます。 高校の場合は、編入試験の有無など、受け入れ可否の確認が必要となるため、早めに準備しましょう。 必要書類や手続きの詳細は、自治体や学校によって異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

電気や水道・ガス・インターネットなどの停止手続きと、新居での開通手続きが必要です。 引き渡し時にライフラインが停止できていない場合、料金トラブルの原因になりやすいので注意しましょう。 手続きには通常1～2週間程度かかり、引っ越しシーズンではさらに時間がかかることもあるため、早めに手続きを進めておくことが大切です。

異なる自治体に引っ越す場合、転出届の提出が必要です。 また、印鑑登録の抹消や児童手当の住所変更届など、さまざまな行政手続きがあります。 必要な手続きをリストアップし、漏れのないように対応しましょう。

引っ越し会社の手配も、忘れずに行いましょう。
特に、引っ越し繁忙時期である2月～4月は希望する日程で手配できない可能性もあるので、余裕をもって早めに手配しておくことが大切です。

最後に、マンション売却時の決済に関してよくある質問をみていきましょう。

現金決済の場合、 不動産会社や司法書士の事務所で行うのが一般的です。
現金決済後は、高額な現金を持ち運ぶ必要があるため、当日は複数人で行動するなど、セキュリティ対策をしっかり行うようにしましょう。

売買契約と決済を同日に行うことは可能です。 しかし、同日に行う場合は、各関係者間でより入念な準備や日程調整が必要となります。 同時決済したい場合は、事前に不動産会社や司法書士に相談して、慎重に計画を立てることが重要です。

一般的には、買主が負担するケースが多いです。 ただし、買主が現金決済を希望していて、売主が振り込みを希望する場合などは、売主が負担することもあります。 手数料をどちらが負担するかはトラブルになりやすいので、契約前に取り決めておくことをおすすめします。

原則として、売主と買主は決済に立ち会う必要があります。
しかし、病気などのやむを得ない事情で立ち会えない場合は、代理人を立てて手続きを進めることが可能です。 ただし、高額な現金を取り扱うため、代理人を立てることに伴うリスクを十分に理解しておくことが大切です。 どうしても立ち会えない場合は、信頼できる代理人を選ぶようにしましょう。

マンション売却の決済は、残代金の支払いや引き渡しが行われる売買の最終手続きです。 高額な金額が動き、複数の関係者が関わるため、事前準備をしっかり行う必要があります。

ただし、基本的には不動産会社がサポートしてくれるため、過度に不安を抱く必要はありません。 信頼できる不動産会社を選ぶことができれば、決済から引き渡しまで安心して進められます。 マンション売却を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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