賃貸マンション・アパートの建て替えはどうやる？タイミングと手順を解説

賃貸物件の建て替えは、築年数だけでなく 入居率の低下や建物の老朽化、市場ニーズの変化などを総合的に判断する必要があります。
まず初めに、建て替えを検討すべき具体的なポイントを解説します。

建て替えの最も重要な判断基準は、入居率の低下です。
築年数が古くても満室状態で安定した収益を確保できている場合、無理に建て替える必要はありません。 しかし、入居率が低下すると収益が悪化し、建て替えを検討する必要がでてきます。

また、賃貸物件の建て替えには立ち退き交渉、解体・新築工事など、収益が発生しない期間が生じるため、できるだけスムーズに進めることが重要です。 そのため、立ち退き交渉の必要が少ない状態が望ましく、入居率が5割程度に低下した段階で建て替えを検討するのが適切な目安といえます。

建物の老朽化が進み、大規模修繕では対応できなくなった場合も、建て替えのタイミングです。
例えば、以下のようなケースでは修繕では解決できないため、建て替えが必要になります。

このような状況では、修繕費用が高額になったり、一時的な対応では解決できなかったりするため、建て替えを視野に入れるべきです。

築年数が古い物件の中には、リフォームでは市場ニーズに適応できず、抜本的な改善が必要な物件もあります。 抜本的な改善が必要とされる建物としては、以下のような物件が挙げられます。

このように、設備や間取りが現在の市場ニーズに合致しない場合、リフォームでは対応しきれず、建て替えの方が合理的な選択肢となることがあります。

賃貸物件の建て替えには、収益改善や節税対策、資産価値の向上など、多くのメリットがあります。 この章では、建て替えのメリットについて解説します。

賃貸物件を建て替える最大のメリットは、収支が改善することです。
新築物件は家賃が高く設定できるうえ、空室リスクも低く、修繕費もほとんどかかりません。 そのため、安定した収益を確保しやすいのが特徴です。

一方、耐用年数が満了している古い物件では、減価償却費の計上が終了していることが多く、節税効果が得られないうえに税負担が増えるケースがよくあります。 減価償却費とは、建物の取得費用を耐用年数に応じて分割し計上することで、会計上の利益を調整し、税負担を抑える仕組みです。
新築物件に建て替えることで、再び減価償却費を計上できるため、税負担を軽減しつつ収支を改善できる可能性が高まります。

賃貸物件を新築に建て替えることで、相続税対策の効果が向上するというメリットがあります。
賃貸物件の建て替えの際には、多くの場合新たに借入金を組むことになります。 この借入金は、被相続人（故人）の資産から差し引かれる「マイナスの財産」として扱われるため、相続税の課税対象額を減らすことが可能です。
さらに、賃貸物件の相続税評価額は、満室時が最も低くなる仕組みになっています。 建て替えによって入居率が改善し、満室状態を維持できれば、より相続税の負担を軽減できる可能性があります。

この章では、賃貸物件を建て替える際のデメリットについて解説します。

建て替えには多くの時間と費用が必要になる点がデメリットです。
手順としては、立ち退き交渉と解体工事、新築工事が発生し、それぞれに時間と費用を要します。 とくに立ち退き交渉はスムーズに進まないケースもあり、住民の合意が得られないと長期化する可能性があります。 その結果、立ち退き料の増加やスケジュールの遅れが生じるリスクがあります。

建て替えは将来の収益向上を見込んで行う投資であるため、不確実性が伴う点もデメリットの一つです。 たとえば、人口減少が進む地域や、賃貸物件の供給過剰な地域では、建て替え後に十分な入居者を確保できるか不透明な状況になることがあります。 また、立ち退き交渉がこじれると、住民とのトラブルが裁判に発展することもあり、計画が長期化する恐れがあります。
このように、想定通りに進まない可能性がゼロではないため、多額の投資を決断しにくい側面があるのも事実です。

この章では、賃貸物件の建て替えを進める際の具体的な流れについて解説します。

建て替えを行うには、まず建て替えプランの検証から始めます。

立ち退き交渉や解体工事を進める前に、建て替え後の投資採算性を十分にシミュレーションし、投資としてのメリットがあるかを慎重に見極めます。 収益性が見込めない場合には、建て替え計画を見送ることも判断の一つです。

物件の立地や地域の条例改正などの影響で、建て替え前よりも賃貸面積が減少するケースもあります。 そのため、施工会社に設計プランを作成してもらい、十分なメリットが得られるかを確認したうえで判断することが不可欠です。

建て替えが決定したら、立ち退き交渉の負担を減らすために、入居者の自然退去を待つことが重要です。 退去が発生したら新たな入居者は募集せず、そのまま空室として管理します。 これにより、立ち退き交渉が必要な入居者を減らせます。 残戸数を早く減らしたい場合には、家賃の増額交渉を打診し、自然退去を促すことも方法の一つです。

立ち退き交渉は、交渉相手が少ないほどスムーズに進み、貸し主が支払う立ち退き料の負担も軽減できます。 そのため、可能な限り自然退去を待ち、入居者数が十分に減ってから着手するのが理想です。

▼立ち退き交渉のポイント

こうした準備を整えたうえで立ち退き交渉を進めることで、トラブルを最小限に抑えつつ、建て替えを円滑に進めることができます。

立ち退きが完了したら、いよいよ解体工事を開始します。 解体工事が終了次第、新築工事へと進みます。

▼解体および新築工事のポイント

解体と新築工事を効率的に進めることで、計画通りに新しい賃貸物件を完成させることができます。

以上、賃貸物件の建て替えについて解説しました。
賃貸物件の建て替えを検討するタイミングとしては、「入居率が著しく下がっている」、「大規模修繕の対応が困難になった」、「市場ニーズに合わない物件になっている」といったタイミングで考えることが適切です。 建て替えのメリットには、収支の改善や税制上の優遇措置などが挙げられる一方で、時間や費用がかかるといったデメリットも存在します。

賃貸物件の建て替えを進める前に、まずは施工会社と建て替えプランを検証し、投資採算性が十分に見込めることを確認したうえで着手することが適切です。
賃貸物件の建て替えを検討されている方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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