マンションが高額査定されるコツとは？査定時に見られるポイントや事前準備、注意点を解説

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マンション査定前には、以下の7つのポイントを押さえておくことが大切です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの査定前にハウスクリーニングをすべきか悩む方もいますが、基本的には不要です。 というのも、査定では間取りや築年数、設備の状態などが重視されるため、掃除の有無は評価項目に含まれず、ハウスクリーニングをしても査定額が大きく上がるわけではないからです。
ただし、査定後に実際の売却活動を進める際は、内覧前にハウスクリーニングを行うと印象が良くなり、スムーズな売却につながることがあります。

査定前のリフォームは、慎重に判断する必要があります。 マンションの売却において、多くの場合、リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せすることは難しく、むしろ損をするケースがあるためです。

例えば、市場価格3,000万円のマンションに300万円をかけてリフォームしても、3,300万円で売れる保証はありません。 もちろん、価格は売主が自由に決められますが、相場より高い価格設定では売れにくく、仮に3,200万円で成約できたとしても100万円の損失となる可能性があります。 そのため、リフォームを検討する際は、査定後に不動産会社と相談し、必要な範囲を見極めることが大切です。

査定前のリフォームは慎重に検討すべきですが、設備の不具合はできるだけ修繕しておくことをおすすめします。 仮に修繕しない場合は、不具合があることを査定時に正直に伝えることが大切です。
不具合を隠して売却すると、後々買主と大きなトラブルになりかねません。

査定額には影響しませんが、不動産会社の担当者に良い印象を与えるためにも、査定前に簡単な掃除をしておくとよいでしょう。 無理してハウスクリーニングする必要はありませんが、日常的な清掃を行い、部屋をできるだけ整えておくことをおすすめします。 部屋を綺麗にすることで、担当者の印象が良くなれば、積極的に営業活動を行ってくれる可能性があり、結果的に売却を有利にすすめられることもあります。 また、査定前に部屋を整理整頓しておくことで、内覧前の大掃除に追われることなくスムーズに売却準備がすすめられます。

マンションの管理費や修繕積立金の滞納は、査定額のマイナス要因になります。
滞納があっても売却自体は可能ですが、買主にその負担がかかる場合もあり、交渉が難航する可能性があります。 一般的には、売却代金から滞納分を精算するケースが多いですが、任意売却だと金融機関が清算を認めない場合など、買主が負担することになるケースもあります。 査定額が下がったうえに、滞納分が差し引かれると、手元に残る金額がさらに少なくなってしまうため、可能であれば事前に滞納を解消しておくことをおすすめします。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金または自己資金で完済する必要があります。 もし売却代金で完済できない場合は、任意売却の検討が必要です。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関（債権者）の合意を得たうえで、ローン残債がある状態でも市場価格に近い価格で売却できる方法です。 競売に比べて売却価格が高くなりやすく、引越し費用の捻出や信用情報への影響を抑えられるというメリットがあります。

売却の可否を判断するためにも、住宅ローンの残債を正確に把握することが必要です。 毎年送付される「住宅ローン残高証明書」などを利用し、正確な金額を調べておくようにしましょう。

同じマンションが売りに出ている場合、売りに出されている部屋のチラシや情報は、査定額の目安になります。 同じマンション内の部屋の売り出し価格を知ることで、相場に合った価格設定がしやすくなるのです。
マンションでは親族が近くの部屋を購入するケースもあるため、チラシが投かんされることがよくあります。 投かんされるチラシを取っておくと、売却時の参考資料として活用できるため、念のため手元に残しておきましょう。

マンション査定では、不動産会社がどのようなポイントをチェックするかを理解しておくことも大切です。 チェックポイントは不動産会社によっても異なりますが、代表的なポイントとして以下の7つが挙げられます。 それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの査定では立地条件が重要な要素となります。 特に、交通アクセスの利便性やスーパー・コンビニ・病院・学校などの生活施設が充実しているかが評価されます。
マンション購入を検討する人は、利便性の高いエリアを重視する傾向にあるため、駅近や商業施設が充実しているエリアほど高額査定が期待できます。 また、周辺エリアの開発計画や人口動向などの将来性も査定に影響します。 現在の利便性があまり高くなくても、今後の再開発や新駅の開設予定がある場合は、プラス評価につながる可能性があります。

中古マンションの需要は近年高まっていますが、やはり、築年数が浅いほど査定額が高くなる傾向にあります。 特に、新築や築浅の物件は市場価値が高く、売却しやすいのが特徴です。
また、築年数が古いマンションでは、1981年6月1日以降の「新耐震基準」、もしくは、それ以前の「旧耐震基準」に則って建設されたかによって評価が大きく異なります。 旧耐震基準のマンションは、耐震性に対する不安だけでなく、住宅ローンの審査が通りにくいというデメリットがあるため、買主は避けがちです。 その結果、査定額が下がる要因となることを覚えておきましょう。

専有部分の広さや間取りも、査定額を左右する重要なポイントです。 基本的には、専有部分が広い物件ほど査定額が高くなる傾向にありますが、エリアの需要とマッチしているかも重要なのです。
例えば、ファミリー層が多いエリアでは3LDKや4LDKのような部屋数の多い間取りが評価されやすいですが、単身者向けのエリアでは1Rや1LDKのほうが需要が高く、査定額がアップしやすいです。
また、下記のような専有部分の内装の状態も査定に影響を与えます。

上記のような内装の状態の場合は、査定額が下がる可能性があるため、簡単な補修を検討するとよいでしょう。

マンションの方角や階数によって、査定額に差が生じることがあります。 一般的に、南向きの部屋は陽当たりが良く人気が高いため、高額査定が期待できます。 また、高層階の方が眺望が良く、騒音の影響も少ないため、評価が高くなる傾向にあります。
一方で、3階以下や北向きの部屋は査定額が低くなりがちです。 ただし、北向きでも窓が多く採光が取れる場合や、眺望が優れている場合はプラス評価になることもあるため、査定時にしっかりアピールするとよいでしょう。

マンションの査定では、専有部分だけでなく共用部分の設備も評価対象となります。 特に、以下のような設備が充実しているほど、高額査定につながりやすいです。

特に、近年は「セキュリティ設備」や「宅配ボックスの有無」が購入希望者にとって重要視されているため、査定額アップの要因になりやすいでしょう。

リフォーム履歴があるかどうかも、マンションの査定額を左右するポイントの一つです。 過去に行ったリフォームの内容や時期が分かる資料を準備しておくと、プラス評価につながる可能性があります。 特に、キッチン・浴室・トイレなどの水回りやフローリングの張り替えなどは、査定額に好影響を与えることが多いです。

ただし、査定前にわざわざリフォームを行う必要はありません。 リフォーム費用をかけても、その分を売却価格に上乗せするのは難しいため、リフォームを考えている場合は査定後に不動産会社と相談しながら進めるのがベストです。

管理がしっかりしているマンションは、査定評価が高くなる傾向にあります。 反対に、管理が行き届いていないマンションは、査定額が下がる可能性があるため注意が必要です。
査定時には、以下の点がチェックされます。

また、修繕積立金や管理費の額も査定時のチェック対象になります。 修繕積立金が不足している場合や、管理費の負担が大きすぎる場合、購入希望者にとってネックとなり、結果的に査定額が下がる要因になりかねません。 特に、修繕積立金の積立状況が悪いマンションは、将来的に行われる大規模修繕に不安が生じるため、査定評価が低くなることが多いので注意が必要です。

マンションの査定額はちょっとしたコツで変わってくる場合があります。 ここでは、高額査定を狙うために実践したい3つのポイントを紹介します。 それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションのインスペクション（住宅診断）結果や耐震診断の報告書、住宅性能評価書など、建物の状態を客観的に証明できる資料がある場合は、査定時に積極的に提示しましょう。
こうした資料があると、下記のようなメリットがあります。

特に築年数が経過しているマンションでは、こうした診断結果がプラス評価につながりやすいため、事前に確認しておくとよいでしょう。

不動産会社の査定は、物件の基本データや現地調査をもとに行われます。 しかし、住んでいる人しかわからない周辺環境の魅力を伝えることで、査定額アップにつながることがあります。
例えば、以下のような情報はアピールポイントになります。

査定の際には、上記のような「住んでみないと分からない情報」を不動産会社の担当者に伝えることで、より正確な評価を得やすくなります。 事前にマンションの魅力を整理し、伝え漏れがないよう準備しておくとよいでしょう。

マンションの購入を検討する人は、専有部分（室内）だけでなく、共用部分の管理状況もしっかりチェックしています。 共用部分の清掃が行き届いていないと、「管理がずさんでは？」「住民のマナーが悪いのでは？」といったマイナス印象につながる可能性があります。 そのため、内覧前には以下のような場所を重点的にチェックし、できる範囲で清掃しておくことをおすすめします。

ただし、共用部分に置かれた他の住民の私物に手を出すのはトラブルの元です。 気になる場合は、マンションの管理組合や管理会社に清掃を依頼するとよいでしょう。 管理組合への依頼には時間がかかることもあるため、できるだけ早めに相談するのがポイントです

マンション査定額が高額だからといって、すぐに喜ぶのは禁物です。 実際の売却では、査定額と成約価格が異なることも多く、慎重に判断することが大切です。
ここからは、高額査定に関する注意点として、以下の3つを解説します。

マンションの売却価格には、以下の3種類があります。

査定額はあくまで目安であり、「この価格で必ず売れる」という保証はありません。 実際の売却では、売出価格で買い手が見つからない場合は値下げが必要になったり、買主からの値下げ交渉が入ったりするため、成約価格が査定価格や売出価格と異なることが多いです。 高額な査定価格に期待してローン完済計画や新居の資金計画を立てると、実際の成約価格が予想を下回った場合に計画が大きく崩れるリスクがあります。

不動産会社の中には、媒介契約を取るために意図的に高い査定額を提示するケースもあります。
この場合、相場より高値で売り出しても、買い手がつかずに売却活動が長期化するリスクがあるため、以下のようなポイントを確認しましょう。

もし、上記の質問に対して、不動産会社が明確な根拠を示せない場合は注意が必要です。 高額査定であっても、相場や売却事例をもとに納得できる説明があるなら信頼できますが、そうでない場合は別の会社にも査定を依頼し、両者を比較して信頼できる会社を選ぶとよいでしょう。

マンションの売却期間は、一般的な仲介で3ヶ月～6ヶ月ほどといわれています。 この期間を超えても売れない場合は、値下げを検討することが大切です。 相場よりも高値で売り出している場合は、値下げすることで売却できる可能性があるため、事前に「3ヵ月で売れなければ値下げする」など、値下げのタイミングや額を決めておくようにしましょう。 売れ残る原因が価格である場合は、スムーズに対応できます。

ただし、価格以外にも売れない理由があるかもしれません。 内覧時の対応が悪い・不動産会社が積極的に営業していないといったケースもあるので、まずは売れない理由を見極めたうえで適切な対策を行うようにしましょう。

マンションの査定額に納得したら、いよいよ売却のステップへ進みます。 スムーズに取引を進めるためには、売却の流れをしっかり理解しておくことが大切です。
ここでは、マンション査定から売却までの流れを以下のステップに分けて解説します。

マンションの査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

まずは机上査定で不動産会社を絞り、その後訪問査定を受けるのが一般的な流れです。
査定額は不動産会社によって異なるため、複数の会社に査定を依頼して比較するようにしましょう。

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査定の結果、売却を依頼する不動産会社を見つけたら媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。 大きく分けると、一般媒介契約は複数社に売却を依頼できるのに対し、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できません。

一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼すると、それだけ多くの人に売りに出しているという情報を届けられる可能性が高くなります。しかし一方で、不動産会社は自社で売却できないとなると、仲介手数料を得られなくなる可能性もあるため、積極的に活動してくれなくなる可能性があります。
一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約は不動産会社が積極的に広告・売却してくれる可能性が高いものの、その1社が誠実に仕事に対応してくれないようなケースには注意が必要です。

どの契約形態を選ぶかによって売却の進み方や不動産会社の対応が変わるため、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで選びましょう。

媒介契約後、不動産会社が広告を出し、買主を探す売却活動がスタートします。 購入希望者が現れると、実際に物件を見てもらう内覧が行われます。
マンションの内覧を成功させるには、部屋を徹底的に清掃・整理整頓し、清潔ですっきりとした状態でマンションを見てもらえるようにしましょう。 状況によっては、ハウスクリーニングを利用した方が効果的です。
なお、内覧時に売主が必ず立ち会う必要はなく、不動産会社に任せることも可能です。

内覧後、希望者が購入に前向きな場合は買付申込書を通じて購入条件が提示されます。 このタイミングで価格や引き渡し時期など、買主と売買条件の交渉を行い、条件が合意すれば売買契約を締結します。
売買契約時には重要事項説明・契約書の内容を隅々までチェックしてからサインすることが大切です。 一度サインしてしまうと契約条件の変更や解約には違約金が発生する恐れがあるので、必ず不明点を確認し納得したうえで契約しましょう。

売買契約が成立し、買主が住宅ローンの本審査を通過したら、いよいよ決済・引き渡しです。
決済で買主から代金を受け取ったら、鍵や書類などを買主に引き渡して売買取引は終了します。
売買契約から引き渡しまでは1ヵ月ほどが目安となります。
引渡し時には、引っ越しが完了できるように、早めに準備をすすめておきましょう。

マンションを高額査定してもらうためには、事前に査定でチェックされるポイントを理解しておくことが重要です。 しかし、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。 査定額の根拠や、過去の売却実績・信頼性をしっかり確認し、安心して任せられる不動産会社を選びましょう。

クラモアでは、経験豊富なスタッフがマンション査定を担当し、査定額の根拠についても丁寧に説明します。 査定時に不明点があれば、納得できるまでしっかりお答えしますので、安心してご相談ください。
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