不動産売却時に必要な書類一覧｜査定から契約、決済・確定申告まで全ての必要書類を解説

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まず前提として、不動産売却の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

不動産売却査定時に必要な主な書類は、以下のとおりです。

それぞれ詳しく解説します。

権利証と登記識別情報は、不動産の所有者であることを証明する重要な書類です。 不動産を取得した際に、登記手続きを行った法務局から交付されているため、一般的には自身で保管しているケースが多いです。

「権利証」と「登記識別情報」は同じ役割を持つ書類ですが、交付の形式は取得時期によって異なります。 2005年の不動産登記法改正により、登記事務がオンライン化され、それ以降は権利証の発行が廃止されました。 現在は、権利証に代わり、数字と符号で構成された「登記識別情報」が交付されています。 なお、不動産取引においては「権利証」と総称されることが多いですが、登記識別情報通知があれば問題なく手続きが可能です。

重要なのは、権利証・登記識別情報はいずれも再発行ができない点です。 紛失した場合は、別途手続きで所有者であることを証明する必要があります。 万が一紛失した場合は、早めに不動産会社や専門家に相談しましょう。

地積測量図とは、土地の面積と隣地との境界線を明確に示した公的な図面です。 戸建や土地を売却する際に、隣地との境界線があいまいだと、売却後に境界トラブルが発生する可能性があります。そのため、境界線を確定させておくことが重要です。

地積測量図は、境界確定後に法務局で手続きを行うことで備えつけられるため、法務局で入手できます。 自身で境界確認書を所有している場合は、地積測量図がなくても問題ありません。 境界線が未確定、または境界確定から長期間が経過しているケースでは、改めて境界の確定が必要になるため、早めに確認しておくことをおすすめします。

物件の間取り図があると、購入希望者が物件のレイアウトをイメージしやすくなります。また、広告やレインズへの掲載も、間取り図があることでスムーズに進みやすいでしょう。
さらに、詳細な間取り図があることで、広告の閲覧数や問い合わせ、内覧件数のアップにもつながり、スムーズな売却が期待できます。 そのため、必須書類ではないものの、戸建やマンションの売却時には用意しておくことをおすすめします。
もし間取り図がない場合でも、不動産会社によっては物件を確認したうえで作成してもらえるケースがあります。

不動産の売買契約時に必要な書類は、以下のとおりです。
必要書類が多くなるので、早めに用意しておくようにしましょう。

本人確認書類は、売主本人であることを証明するために必要な書類です。 運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど顔写真付きの公的な書類を用意しましょう。 また、書類に記載されている住所や氏名が最新のものであるかを確認し、必要に応じて更新しておきましょう。

実印と印鑑証明書は、不動産の売買契約時に必ず必要です。
印鑑証明書は、実印登録してあれば自治体の役場やコンビニで取得できます。 実印も必要になるため、まだ登録していない場合は早めに自治体窓口で登録手続きを済ませておきましょう。 また、印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内という有効期限があるため、取得時期には注意が必要です。

なお、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員分の実印と印鑑証明書が必要になります。 共有者が遠方に住んでいる場合は、取得に時間がかかる可能性があるため、早めに連絡して準備を進めましょう。

住民票は、売主の現住所と登記簿上の住所が異なる場合に、住所変更の事実を証明するために必要な書類です。 たとえば、引っ越し後に不動産を売却する場合、住民票を提出することで現住所と登記簿の住所の不一致を解消できます。 住民票は自治体の役場やコンビニで取得できますが、発行から3ヶ月以内という有効期限があるため注意しましょう。

なお、2026年から法改正により住所変更登記が義務化される予定です。 この改正により、施行日以前に住所変更を行った場合でも、登記手続きが義務化されます。 そのため、まだ変更の登記をしていない場合は、早めに手続きを済ませておくとよいでしょう。

売買契約時には、所有者を証明するために権利証または登記識別情報が必要です。
詳しくは、先述の「1.権利証（登記識別情報）」をご確認ください。

戸建てや土地の売却では、売買契約時にも地積測量図または境界確認書が必要です。
詳しくは、先述の「2.地積測量図」をご確認ください。

建築確認済証とは、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。 この書類は工事着工前に自治体から交付され、ハウスメーカーやマンションディベロッパー、もしくは販売や仲介を担当する不動産会社を通じて施主へ渡されます。 なお、完成後の検査で交付されるのは「検査済証」であり、両者は異なる書類です。 これらは不動産取引において建物の法的適合性を示す重要な証明書類です。 紛失している場合は、自治体で再発行の可否を確認しましょう。

建築基準法に適合しているかどうかは買い主にとって重要な判断材料となります。 万が一、建築基準法違反があると住宅ローン審査で不利になるなどのリスクが生じる可能性があります。 買い主の安心感を高めるためにも、事前に用意しておきましょう。

設備表と物件状況等報告書は、不動産の設備や物件の状態を説明するための書類です。 売買契約時に買い主へ提示することで、認識違いやトラブルを防ぐ役割があります。

設備表には、売却する不動産に備えつけられている設備の有無や状態を記載します。 例えば、「エアコンがあると思っていたのに設置されていなかった」といったトラブルを防ぐために重要な書類です。 残す設備とその状態を明確に記載しましょう。

物件状況等報告書は、不動産の不具合や過去の履歴を説明する書類です。 買主に物件状況を正確に伝えることで、購入後のトラブル防止に役立ちます。
主な記載内容は以下のとおりです。

いずれも売主が作成する必要がありますが、不動産会社がひな形を用意しているケースが多いです。 事前に確認し、アドバイスをもらいながら作成するとよいでしょう。

マンションを売却する際には、管理規約を買い主に提出し、管理内容や使用ルールを明確に伝える必要があります。 また、大規模修繕工事の予定も買い主にとっては重要な情報となるため、長期修繕計画書も提出したほうが望ましいです。

いずれも通常は手元に保管している書類ですが、紛失している場合は管理会社や管理組合に問い合わせると再発行できる可能性があります。 事前に確認しておきましょう。

不動産売却の決済時には、売買契約時に必要な書類に加えて、以下の追加書類が求められます。

不動産売却の決済時には、手付金を除いた残額が買い主から売主に支払われます。 不動産売買は高額な取引となるため、基本的に銀行振込が利用されます。 そのため、振込先の口座情報を確認するために銀行口座通帳が必要です。

住宅ローン残債のある不動産を売却するケースでは、ローン残高証明書が必要です。 ローン残高証明書は毎年10月頃に契約者に送付されます。 手元にない場合は金融機関に発行を依頼しましょう。

住宅ローン残債のある不動産を売却する際には、抵当権抹消が必須です。 一般的には売却金で住宅ローンを完済するケースが多く、その場合、決済時に住宅ローン完済と抵当権抹消登記の手続きを行います。 抵当権抹消登記手続きは、通常、司法書士に依頼して行うため、必要書類を事前に準備することが重要です。
主な必要書類は以下の通りです。

委任状以外は、基本的に住宅ローン完済後に金融機関から発行される書類です。 書類に不備があると、抵当権抹消登記手続きができず、買い主とトラブルになる可能性があります。 そのため、事前に司法書士や金融機関、不動産会社に必要書類を確認し、漏れがないよう準備しておきましょう。

不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税が課税されるため確定申告が必要です。 申告期間は、売却した年の翌年2月16日～3月15日までとなるため、忘れずに準備しましょう。
確定申告時に必要な書類は、以下のとおりです。

不動産売却後の確定申告を行う際、必要な確定申告書は以下の3つです。

確定申告書は税務署の窓口や国税庁のホームページで入手できます。 国税庁のホームページでは記入例も掲載しているので、確認しながらミスがないように作成しましょう。 また、e-Taxを利用すれば、パソコン上で作成から申告までスムーズに行うことができます。
不動産売却の確定申告は計算が複雑になりがちなので、作成に不安がある場合は税理士へ相談するのも一つの方法です。

購入時の価格を証明するためには、売買契約書が必要です。 この契約書は譲渡所得の計算において、購入価格を取得費として差し引くために必須となります。 もし売買契約書がない場合、概算取得費として売却額の5%を計上することになります。 この場合、利益が大きくなりやすく、税負担も高額になる可能性があるため、売却時には証明書類をしっかりと保管しておくことが重要です。

売却した物件が購入ではなく注文住宅の場合、売買契約書の代わりに建物請負契約書が必要です。 こちらも取得費の証明として利用します。

売却時の売買契約書は、売却価格の証明となる重要な書類です。 もし手元にない場合は、不動産会社に確認するとよいでしょう。

譲渡所得を計算する際、購入時の費用である取得費や売却時の費用である譲渡費用として、仲介手数料、印紙税、解体費用などの各種費用を計上することができます。
ただし、これらの費用を計上するためには、領収書やその他の証明書類を提出しなければなりません。 購入時や売却時の費用であっても、すべて計上できるわけではないので、何が計上できるのか判断に悩む場合は、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

譲渡所得税には、節税を目的とした特例がいくつか用意されています。 これらの特例を適用するには、確定申告を通じて申請が必要となるので、必要書類を揃えて手続きを進めましょう。 特例を適用した場合、譲渡所得税が発生しないこともありますが、特例適用のためには確定申告が必須である点に注意が必要です。

特例適用時に求められる書類は、適用する特例によって異なります。 ここでは、代表的な特例に必要な書類を紹介するので、参考にしてください。

3,000万円特別控除は、マイホームを売却する際に譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。 この特例を活用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が発生しないため、大きな節税効果が期待できます。

3,000万円特別控除を適用するためには、確定申告に必要な書類に加え、以下の書類が必要です。

出典：国税庁 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

10年超所有軽減税率の特例は、所有期間10年を超えるマイホームを売却する際に、譲渡所得が6,000万円以下であれば、その部分の税率を引き下げる特例です。 これにより、売却時の税負担を大きく軽減することができます。

この特例を適用するためには、確定申告に必要な書類に加え、以下の書類が必要です。

※登記事項証明書は、不動産番号が記載されていれば省略可能です。

出典：国税庁 「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

買い換え特例は、住み替えによる売却の場合に、将来新居を売却するまで、譲渡所得を繰延べることができる特例です。 この特例を適用すれば、売却した年に譲渡所得税は発生しません。 ただし、この特例は「繰延べ」であるため、将来新居を売却する際には税負担が大きくなる可能性がある点に注意が必要です。

買い換え特例を適用する際には、確定申告に必要な書類に加え、以下の書類が必要です。

出典：国税庁 「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

買い換え特例には、新居に対しても適用要件が課せられているので、その証明となる書類が必要です。

ここでは、特殊な売却ケースで必要になる書類をみていきましょう。

売主が認知症などで判断能力が不十分な場合、売主自身が不動産を売却することはできません。 また、売主の子どもなど、不動産の名義人以外の者が勝手に売却することはできません。
この場合、成年後見制度を利用すれば、後見人による不動産の売却が可能です。 しかし、後見人であっても売主の不動産は勝手に売却できず、家庭裁判所に売却を認めてもらう必要があります。

家庭裁判所に売却を申し立てる際の必要書類は、以下のとおりです。

申し立てる家庭裁判所によって必要書類は異なるので、事前に確認するようにしましょう。 家庭裁判所の許可を得られれば、通常の不動産売却と同様に売却手続きを進められます。

日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している場合、その人は「非居住者」に該当します。 非居住者が不動産を売却する際には、通常必要な書類に加えて以下の書類が必要です。

海外在住者でも、代理人による売却が可能です。 代理人は親族や知人でも問題ありませんが、売却に関する権利が本人と同等に生じるため、司法書士など専門家に依頼することが適しています。 また、非居住者の不動産売却は対応していない不動産会社も多いので、あらかじめ海外在住である旨を伝え、対応の可否を確認しておきましょう。

相続した不動産は、相続人であれば通常の不動産と同様に売却できます。 ただし、相続人が複数いる場合、共有状態となるため、売却には共有者全員の合意が必要です。 また、印鑑証明書なども全員分提出する必要があるため、その点に注意が必要です。

さらに、相続した不動産を売却する前に、相続登記を行う必要があります。 相続登記とは、不動産の所有者を被相続人（亡くなった人）から相続人に移転する登記手続きのことを言います。 相続登記を行わないと、不動産の所有者は依然として被相続人のままとなり、相続人であっても売却はできません。

相続登記時に必要な書類は、以下のとおりです。

相続の方法には、遺言書、遺産分割協議、法定相続の3種類があり、それぞれの方法に応じて必要書類が異なります。 なお、相続登記は義務化されており、相続後3年以内に登記を行わなければなりません。 売却の有無に関わらず、相続後は速やかに登記手続きを進めましょう。

不動産売却では、査定から確定申告に至るまで様々な書類が必要になります。 書類の種類は多岐にわたりますが、すべてを覚える必要はなく、適宜不動産会社がサポートしてくれるので、初めての不動産売却でも安心して進めることができます。 ただし、一部の書類は取得に時間がかかる場合もあるため、早めに準備に取りかかることで、スムーズに売却手続きを進めることができるでしょう。

不動産売却をご検討中の方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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