不動産売却後に確定申告は必要？必要・不要なケースと必要書類を解説

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確定申告とは、1月1日から12月31日までに生じた所得と、その所得に対する所得税を計算して申告する手続きです。 会社員の場合、通常は年末調整で納税が完了するため、確定申告の経験がない方も多いでしょう。 しかし、不動産を売却した場合は、年末調整とは別に確定申告が必要になります。

不動産売却後に確定申告が必要かどうかは、売却の状況によって異なります。 確定申告が必須となるのは、以下の2つのケースです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、所得税・住民税が課税されるため、確定申告が必要です。 譲渡所得税は高額になりやすく税負担が大きいため、売却前にシミュレーションで税額を確認しておくと安心です。
また、取得費が不明な場合は、利益の有無に関わらず確定申告が必要になります。 この場合は、概算取得費（売却額の5％）を利用して確定申告を行います。

不動産売却時には、譲渡所得税の負担を軽減できる特例制度がありますが、特例を適用するには確定申告が必須です。 特例適用には以下の3パターンが考えられ、いずれも確定申告しなければなりません。

たとえば、マイホーム売却時に適用できる「3,000万円特別控除」を見てみましょう。 この特例は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

譲渡所得が4,000万円の場合、特例を適用すると控除後の1,000万円が課税対象となり、譲渡所得税が発生します。 この場合は、特例適用と納税のために確定申告が必要です。

譲渡所得が2,000万円の場合は、特例を適用すると譲渡所得は0円になり、譲渡所得税は発生しません。 しかし、「税金がかからないから確定申告は不要」と思うのは誤りです。 特例を適用するためには確定申告が必須であり、申告しないと控除は受けられません。

譲渡所得がマイナスの場合でも、損失を給与所得と相殺できる特例が適用できるケースがあります。 この場合、所得税・住民税の節税につながる可能性があるため、損失が出たときは特例適用を検討しましょう。

不動産を売却して、譲渡所得が発生しなければ、譲渡所得税も課税されないので、確定申告は不要です。 ただし、前述のとおり特例を適用して譲渡所得税が発生しないケースでは、確定申告が必要な点は覚えておきましょう。

また、建物を売却する場合、損失が出ていると思っても実際には譲渡所得が発生していることがあります。 特に注意が必要なのは、建物に関する減価償却です。 建物は購入時の費用である取得費から経年劣化で減少した資産価値として、減価償却を差し引かなければなりません。

たとえば、次のようなケースを見てみましょう。

この場合、経費として計上できるのは 4,000万円 - 2,000万円 = 2,000万円 となります。
もし売却額が3,000万円だった場合、単純に考えると 3,000万円 - 4,000万円 = -1,000万円（売却損）と思うかもしれません。 しかし、実際の計算では 3,000万円 - 2,000万円 = 1,000万円（譲渡所得） となり、利益が出たとみなされ、税金が発生します。

このように購入した時の価格よりも安く売却した場合でも、譲渡所得税が課税される可能性があるので、課税額は慎重に計算するようにしましょう。 譲渡所得の計算は複雑になることが多いため、確定申告に不安がある方は、税理士や不動産会社の専門家に相談をおすすめします。

譲渡所得税は、不動産売却の利益である譲渡所得に対して課税されます。
確定申告が必要かを見極めるうえでも、譲渡所得の計算方法を押さえておくことが重要です。

課税譲渡所得とは、譲渡所得税を計算するための基となる金額です。
以下の計算式で求めることができます。

取得費とは、売却した不動産を購入した際の費用です。 不動産の代金だけでなく、仲介手数料や印紙税など諸費用を含みます。 相続した不動産や所有期間が長い不動産では取得費が不明なケースもあり、この場合は、概算取得費として「売却額×5%」を計上します。 また、建物の取得費からは減価償却費を差し引く必要があります。 なお、土地は経年で資産が減少するものではないため、減価償却の対象外です。

譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことを指し、仲介手数料や印紙税・解体費・測量費などを計上できます。 売却額から取得費・譲渡費用を差し引き、さらに3,000万円特別控除などを控除した額が譲渡所得税の対象です。

たとえば、以下の戸建て売却のケースで計算してみましょう。

まず、減価償却費を差し引いた取得費は以下のとおりです。

次に、課税譲渡所得を求めます。

この場合、譲渡所得税の対象となる額は200万円です。

譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率を乗じるだけのシンプルな計算で求められます。 ただし、不動産の所有期間によって税率が異なるため、注意が必要です。
譲渡所得税は、所有期間が5年以下か超えるかで以下の2種類に分かれます。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

たとえば、先述の例（「戸建て売却のシミュレーション」）で、不動産の所有期間が15年の場合の税額を計算します。 所有期間が15年だと長期譲渡所得になるので、税率は20.315％です。
課税譲渡所得が200万円のため、税額は、200万円×20.315%＝40万円となります。

なお、所有期間を算出する基準は売却した年の1月1日です。 実際の所有期間が5年を超えていても、売却した年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるので、所有期間が5年前後の際には、売却時期を慎重に考慮し、税負担を抑えるための戦略を立てることが重要です。

マイホームの売却には、譲渡所得から控除できる税制優遇の特例がいくつか用意されているので、上手に活用することが大切です。 主な特例としては以下が挙げられます。

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各特例には適用要件が設けられているので、事前に自分が適用可能か確認し、条件を満たしているかチェックしましょう。 また、特例によっては併用不可の場合もあるので、複数の特例を利用する場合は、どの特例を適用したほうが税負担を抑えられるかシミュレーションして検討することが大切です。

これらの特例を適用するためには、確定申告が必要になります。 特例ごとに必要な書類が異なるため、申告期限に間に合うよう、早めに用意しましょう。

不動産売却の確定申告で必要な書類は、以下の通りです。

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特例を適用する場合、特例ごとに必要な追加書類もあります。 売却ケースによって必要書類が異なることもあるため、事前に確認し早めに手配しておくようにしましょう。

不動産売却後の確定申告は、以下の大まかな流れで進めます。

窓口提出の場合、申告時に簡易的なチェックを受けられるので、申告に不安があるなら検討するとよいでしょう。 しかし、申告期限が近づくと窓口は混雑するため、時間に余裕を持って行動することをお勧めします。 郵送の場合は、書類不備に注意が必要です。 一方、e-Taxを利用すれば、確定申告書の作成から申告まで全てオンラインで完了できます。 自宅で手軽に申告ができ、時間や場所に制約されることがありません。

なお、確定申告の期限は、売却した年の翌年2月16日～3月15日（土日祝日によって前後あり）です。 この期間内に申告できないと、無申告加算税や延滞税のペナルティが課せられることがあるため、早めに準備を進めましょう。
譲渡所得税の計算や特例の適用には複雑な部分があり、ミスが生じやすいため、税理士のサポートを受けるのも一つの方法です。 プロのアドバイスを受けて、確定申告の際のミスを防ぐことができます。

最後に、不動産売却後の確定申告に関するよくある質問をみていきましょう。

損失がある場合でも、適用できる特例が用意されています。 損失時の特例を適用すれば給与所得にかかる所得税・住民税の節税が期待できるのでトータルの税負担を抑えられます。 損失時の特例の適用にも確定申告が必要なので、検討するとよいでしょう。

利益が出ておらず特例の適用もしないなら確定申告は不要です。 不動産売却は税務署の調査が入りやすく申告しないことで後日「お尋ね（売却内容の確認通知）」が来る可能性がありますが、売却状況を正直に回答すれば問題ありません。
ただし、購入時の価格よりも安く売却したケースでも減価償却により利益が出ている可能性があります。 本当に利益がないかは慎重に計算するようにしましょう。

自分で確定申告可能です。 しかし、不動産売却の確定申告は、譲渡所得の計算や特例の適用など複雑になりがちです。 計算ミスで申告額が少ないと追徴課税の対象となり、反対に納税し過ぎたからとしても自分で修正申告しなければ還付は受けられません。 確定申告に不安がある場合は、税理士に相談して計算や申告サポートを受けることをおすすめします。

不動産を売却して利益が出た場合や控除の特例を適用する場合、確定申告が必要です。 確定申告が必要か判断するためには、譲渡所得税の計算方法を理解しておくことが重要です。 また、確定申告には多くの書類が必要であり、手続きが複雑になることが多いため、早めに準備を始め、不安があれば専門家に相談することが大切です。

本記事を参考に、申告時期に間に合うよう計画的に準備し、スムーズに確定申告と納税を済ませましょう。
不動産売却を検討中の方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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