投資用マンション売却時にかかる税金は？計算方法や節税方法も解説

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投資用マンションを売却する際には、以下のとおり複数の税金が発生します。

なお、投資用マンションの売却はマイホームの売却とは異なり、控除や特例の数が少ない点に注意が必要です。 そのため、手残り金額を最大化できるタイミングで売却するなど、税金の理解が欠かせません。
ここからは、各税金の仕組みについて解説します。

投資用マンションの売却で大きな負担となるのが「譲渡所得税」です。 これは不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つから構成されます。
税率は所有期間によって異なるため、以下の表をご確認ください。

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※所得税率には復興特別所得税率（所得税額の2.1%相当）が上乗せされます
※復興特別所得税は2037年12月31日まで課税

譲渡所得税は、売却益によっては投資用マンションの売却で最も多くの割合を占める税金です。

印紙税は、売買契約書や領収書など、一定の文書に課される税金です。
契約金額に応じて税額が異なるため、以下の表を参考にしてください。

出典：国税庁 「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

出典：国税庁 「No.7141 印紙税額の一覧表（その2）第5号文書から第20号文書まで」

なお、2027年3月31日までの間に作成される文書については、軽減税率が適用されます。 印紙を貼らない場合、過怠税などのペナルティが課される可能性があるため、注意が必要です。

不動産の権利を移転する際に必要な「登録免許税」は、所有権移転登記や抵当権抹消登記などにかかる税金です。
売却する投資用マンションに抵当権が設定されている場合、抹消登記が必要です。 抵当権抹消登記の費用は、不動産1件につき1,000円ですが、司法書士に依頼する場合は別途1万～3万円程度の報酬がかかります。
なお、抵当権を抹消する際には、以下の書類が必要です。

参考：法務局 「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

金融機関に用意してもらう書類もあるため、不動産会社や金融機関と連携して手続きを進めましょう。

課税事業者に該当する場合、投資用マンションの売却時に建物部分の売却代金に対して消費税（10%）が課されます。 課税事業者とは、前々年の課税売上が1,000万円を超える事業者や、インボイス発行事業者として登録している事業者です。
一方、上記に該当しない免税事業者の場合は、消費税の納税義務はありません。 消費税は建物部分に対して10%が適用されるため、高額な不動産売却ではその負担も大きくなります。

投資用マンションを売却する際、売却益によっては、最も大きな負担となるのが譲渡所得税です。
ここからは譲渡所得税の計算方法と、計算のために必要な書類について詳しく解説します。

譲渡所得を正確に算出するためには、以下の要素を理解することが重要です。

この順序で、譲渡所得税を計算します。
具体的な計算式は以下のとおりです。

取得費は投資用マンションの購入に要した費用、譲渡費用は売却に要した費用です。
なお、取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することが認められています。
売買契約書や領収書を用意し、正確な計算を行うことが、適切な税額の把握と節税につながります。

取得費用には、購入代金や仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などが含まれます。 建物部分については減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却とは、建物や設備などの長期間にわたって使用される固定資産が、時間の経過や使用にともなって価値が減少することを会計上で費用として計上する仕組みです。 資産の取得にかかったコストを一度に経費として計上するのではなく、使用可能な期間（耐用年数）にわたって段階的に計上します。

建物部分の減価償却費（定率法）の計算方法は、以下のとおりです。

建物の構造による耐用年数、償却率は、以下の表のとおりです。

出典：国税庁 「主な減価償却資産の耐用年数表」
出典：国税庁 「減価償却資産の償却率等表」

減価償却費を差し引いた取得費が小さくなることで、譲渡所得が増加し、結果として譲渡所得税が高くなる可能性があるため、正確な計算が求められます。 また、購入した時期や新築・中古によっても計算方法は異なるため、詳しくは不動産会社や税理士に相談しましょう。

譲渡費用には、売却に直接関係する費用が含まれます。
代表的な項目は以下のとおりです。

一方、以下の費用は譲渡費用として認められません。

譲渡費用を正確に把握し計上することで、譲渡所得を抑えられるため、節税につながります。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
詳しくは以下の表をご確認ください。

※所得税率には、復興特別所得税率（所得税額の2.1%相当）が上乗せされています
※復興特別所得税は2037年12月31日まで課税

所有期間は、売却した年の1月1日時点での期間で判定されます。
たとえば、2019年5月1日に取得した物件を2024年5月2日に売却する場合、2025年1月1日時点での所有期間は5年未満となり、短期譲渡所得として扱われます。

売却によって1,000万円の譲渡所得が発生した場合、長期譲渡だと203万1,500円、短期譲渡だと396万3,000円の税金が課されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違いは大きく、所有期間の長さが節税において重要な要素となるため、所有期間を考慮して売却しましょう。

投資用マンションの売却は、マイホームとは異なり節税方法が限られています。
代表的なものは、以下のとおりです。

節税のためには事前準備が重要です。
ここからは各節税方法を詳しく解説します。

投資用マンションの保有期間が5年を超えてから売却すると、譲渡所得税の税率が軽減されます。 具体的には、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％の税率が適用されるため、約半分程度の税金に抑えられます。

ただし、所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点である点に注意しましょう。 マンションを購入してから1月1日を6回迎えると、長期譲渡所得が適用されると考えるとわかりやすいです。
売却を急ぐ必要がない場合は、5年を超えてから売却することで節税効果が期待できるため、売却時期を調整することをおすすめします。

「事業用資産の買換え特例」は、事業用不動産を売却して得た譲渡益に対する課税を、一定条件を満たす場合に繰りのべできる税制上の優遇措置です。 不動産を売却して新たな事業用不動産を取得する際に適用され、売却益の最大80%を繰りのべできます。 ただし、繰りのべられた税金は将来的に買換え資産を売却する際に再び課税されるため、完全に免除されるわけではありません。

この特例が適用されるためには、条件を満たす必要があります。
代表的な条件は以下のとおりです。

なお、特例を受けるには、以下の書類を確定申告の際に添付する必要があります。

参考：国税庁 「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

事前の手続きが必要になるため、不動産会社や専門家に相談しながら準備をしましょう。

「相続財産を譲渡する際の取得費加算の特例」は、相続により取得した不動産を売却する際に、相続税の一部を取得費に加算できる税制上の優遇措置です。

適用条件は、「相続や遺贈により財産を取得したこと」「その財産に相続税が課税されていること」「相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡すること」などが挙げられます 取得費加算額を求める計算式は、以下のとおりです。

参考：国税庁 「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

たとえば、以下の事例で計算してみましょう。

▼計算式

200万円を取得に加算できるため、その分譲渡所得が圧縮され、納税額が軽減されます。

投資用マンションを売却する際、税金以外にも費用が発生します。 予期せぬ出費を避けるために、事前に必要な費用を把握しておくことが重要です。
ここからは、売却時にかかる主な費用とその詳細について解説します。

不動産会社に売却を依頼する場合、仲介手数料が発生します。 この手数料は、売買契約が成立した際に支払う成功報酬であり、法律で上限が定められています。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」となります。
たとえば、売買価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は下記のとおりです。

なお、仲介ではなく不動産会社が直接購入する「買取」の場合、売り主と買い主の直接取引となるため、仲介手数料はかかりません。

投資用ローンを利用して購入したマンションには、金融機関の抵当権が設定されているため、売却時には、この抵当権を抹消する手続きが必要です。

抵当権抹消登記には、登録免許税として1不動産につき1,000円がかかります。 また、登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬として1万円から3万円程度が必要となります。
抵当権抹消の必要書類は以下のとおりです。

金融機関に用意してもらう書類もあるため、不動産会社や金融機関と連携して手続きを進めましょう。
また、金融機関によっては繰上返済手数料が発生することがあるため、事前に確認しておくのがおすすめです。 繰上返済手数料の目安は3万円程度ですが、ネットバンクの活用で費用を抑えられる場合もあります。

投資用マンション売却後には、確定申告を行う必要があります。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。 申告を怠ると、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性があります。 売却に関する正確な所得計算や必要書類の整理が重要となるため、場合によっては税理士などの専門家に相談することも検討しましょう。

ここからは確定申告の流れや注意点について解説します。

確定申告が必要となる主なケースは、以下のとおりです。

確定申告の期間（2月16日〜3月15日）までに、以下の書類を揃えて申告をしましょう。

電子申告（e-Tax）も可能であるため、自宅からスムーズに確定申告ができます。

譲渡損失が発生した場合でも、確定申告を行うメリットがあります。 具体的には、ほかの不動産の譲渡所得からの控除が可能であり、将来の利益に対する税負担を軽減できます。
ただし、事業所得や給与所得など、ほかの所得区分との損益通算は認められないため、注意が必要です。
詳しい情報は、国税庁のホームページに掲載されているため、事前に確認しておきましょう。

課税事業者に該当する場合、投資用マンションの売却時に建物部分の売却代金に対して消費税（10%）が課されます。 課税事業者とは、前々年の課税売上が1,000万円を超える事業者や、インボイス発行事業者として登録している事業者です。

消費税額を算出するには、まず建物の価格を決めなければなりません。 固定資産税評価額に基づき、土地と建物の価格を按分計算するのが一般的です。
建物の価格を決めた後は、「建物価格÷1.1×0.1」で消費税を算出できます。
確定申告の際は、所得税の申告だけでなく消費税の申告書も作成する必要があるため、忘れずに対応しましょう。

確定申告を怠った場合、以下のペナルティが課される可能性があります。

無申告加算税は、納付すべき税金が50万円までの部分は10パーセント、50万円を超え300万円までの部分は15パーセント、300万円を超える部分は25パーセントの割合になります。
延滞税は、下記の通り、期間によって税率が異なります。

参考：国税庁 「No.2024 確定申告を忘れたとき　|　No.9205 延滞税について」

税務調査は、税務署が申告内容に不自然な点や疑わしい部分がある場合に実施されます。 正確な計算と適切な書類の整理が重要であるため、不安がある場合は、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
なお、申告内容に誤りがあった場合や、申告漏れが発覚した場合には、「修正申告」または「更正の請求」を行うことができます。

投資用不動産を売却する際には、適正な価格での売却が重要です。 そのため、信頼できる査定サービスの選択が欠かせません。

クラモアは、スターツピタットハウスが提供する「マイホームオークション」を通じて、透明性の高い売却プロセスを実現しています。 売主が設定した最低売却価格以上で最も高い価格を提示した買主と契約できる仕組みで、値引き交渉の煩わしさを避けつつ、公正な取引が実現できます。

投資用不動産の売却を成功させるためにも、まずは所有している不動産の価値を正しく把握しましょう。
下記の無料売却査定フォームより、お気軽にお問合せください。

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