「法人」の不動産売却でかかる税金は？個人との違いや税率・節税のポイントを解説

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法人と個人が不動産を売却する際には、税金の計算方法や課税対象となる税金の種類に大きな違いがあります。 法人の場合、売却益はほかの事業所得と合算され、法人税、法人住民税、法人事業税などが課税されます。 一方、個人の場合、不動産の売却益は「譲渡所得」としてほかの所得と区別して計算され、譲渡所得税と住民税が課税される仕組みです。

また、消費税の扱いも異なり、法人が建物を売却する場合には消費税が課税されますが、個人が売却する場合には課税されません。 これらの違いを理解し、適切な税務対策を講じることが重要です。

上述した通り、法人が不動産を売却した場合、その売却益はほかの事業所得と合算され、法人税、法人住民税、法人事業税などが課税されます。

また、法人は損益通算の仕組みがあるため、不動産の売却損をほかの事業の利益と相殺可能です。 つまり、不動産の売却で損が出た場合、ほかの事業所得と損益通算することで、税金を圧縮できます。
ただし、法人全体の経営成績に影響を与えるため、売却時期や方法については慎重な検討が必要です。

個人が不動産を売却した場合、その売却益は「譲渡所得」としてほかの所得と区別して計算されます。
譲渡所得は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類され、それぞれ税率が異なります。

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※所得税率には復興特別所得税率（所得税額の2.1%相当）が上乗せされます
※復興特別所得税は2037年12月31日まで課税

また、譲渡所得はほかの所得と損益通算ができないため、売却損が出た場合でもほかの所得と相殺できません。

不動産の売却において、消費税の扱いも法人と個人で異なります。
法人（課税事業者）が建物を売却する場合は消費税（10％）が課税されますが、個人が売却する場合には課税されません。 ただし、土地の売却については、法人・個人を問わず消費税は課税されません。

法人が土地付きの建物を売却する場合は、建物部分にのみ消費税が課税されるため、土地と建物の価格を分けて売却価格を設定する必要があります。

法人が不動産を売却する際は、個人とは異なる税金の種類や計算方法が適用されます。
主に発生する税金は、法人税、法人住民税、法人事業税、消費税などです。

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出典：国税庁 「No.5759 法人税の税率」
出典：総務省 「法人住民税」
出典：総務省 「法人事業税」
出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

ここからは、それぞれの税金の計算方法について詳しく解説します。

法人が不動産を売却した場合、その売却益は法人の課税所得に含まれ、法人税、法人住民税、法人事業税が課税されます。 それぞれの税金の計算方法を見ていきましょう。

法人税は、法人の課税所得に対して課される国税です。
課税所得は、売上から必要経費を差し引いた金額であり、以下の計算式で算出されます。

法人税率は、資本金や所得金額によって異なります。 たとえば、資本金1億円以下の中小法人の場合、課税所得800万円以下の部分には15%税率が適用され、800万円を超える部分には23.2%の通常税率が適用されます。 ただし、「法人適用除外事業者」には19%の税率が適用されるため、注意が必要です。

法人住民税は、法人が事業所を構える都道府県や市町村に納める地方税であり、「法人税割」と「均等割」の2つの要素から構成されます。

法人税割は、法人が国に納めた法人税額に一定税率を乗じた額が税額です。 標準税率は、都道府県民税が1.0%、市町村民税が6%です。
均等割は、法人の資本金や従業員数などの区分に応じて税額が定められています。 たとえば、資本金1,000万円以下で従業員数50人以下の法人の場合、均等割は都道府県民税が2万円、市町村民税が5万円です。

法人事業税は、法人の事業活動に対して課される地方税です。
法人事業税は、課税所得に法人事業税率を乗じて計算されます。

法人事業税率は、資本金や所得金額によって異なります。
たとえば、資本金1億円以下の普通法人の場合、課税所得400万円以下の部分には3.5%、400万円超800万円以下の部分には5.3%、800万円超の部分には7.0%の税率が適用されます。

法人が不動産を売却する際、土地部分には課税されませんが、建物部分には消費税が課されます。 そのため、売却価格は土地と建物に分けて設定する必要があります。

消費税額は「建物価格×10%」であるため、建物価格が4,000万円の場合、消費税額は400万円です。 なお、売却価格が土地と建物で明確に区分されていない場合は、固定資産税評価額などをもとに按分して計算することが一般的です。

消費税の納税義務者は売り主である法人であるため、買い主から受領した消費税を納税しなければなりません。 消費税は買い主にとって購入コストの増加要因となるため、売却時の価格戦略に影響を与える点に留意が必要です。

資本金1億円以下の中小法人には、法人税の軽減税率が適用されます。
具体的には、課税所得800万円以下の部分には15%の軽減税率が、800万円を超える部分には23.2%の通常税率が適用されます。

ただし、適用除外事業者（大法人の子会社等）には19%の税率が適用されるため、注意が必要です。
資本金規模別・所得金額別の税率は、以下の表を参考にしてください。

参考：国税庁 「No.5759 法人税の税率」

法人が不動産を売却する際には、適切な節税戦略を立てることで、税負担を大幅に軽減できます。
具体的な戦略は以下のとおりです。

これらの戦略を組み合わせることで、法人の財務状況を改善し、税負担を最小限に抑えられます。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。

不動産売却で得た利益を次の設備投資や不動産購入に充てることは、法人税負担を軽減する効果的な手段です。 新たな不動産を購入すれば、減価償却費として毎年一定額を経費計上でき、課税所得を圧縮できます。

さらに、「中小企業投資促進税制」を活用することで、特別償却や税額控除のメリットも得られます。
具体的には、A類型（最新モデル設備等）は取得価額の30%を特別償却、または7%の税額控除が可能です。 一方、B類型（生産ライン改善設備等）は、より広範囲の設備が対象となり、同様の軽減措置が適用されます。 これらを活用することで、法人はキャッシュフローを改善しつつ、長期的な資産形成も実現できます。

法人の不動産を売却する際、利益確定日の調整も重要な節税戦略の一つです。
一般的に、不動産売却に伴う利益は、売買契約の締結日や引き渡し日に確定します。 したがって、利益が確定する年度を選定することが可能です。 例えば、事業年度をまたいで引き渡し日を調整することで、利益が発生するタイミングをずらし、課税所得の集中を避けられます。

とくに、決算期直前の売却は、利益が当年度に計上される可能性が高く、税負担が増加するリスクがあるため注意しましょう。 なお、土地のみの売買の場合、「代金の約50％を収受した日」もしくは「所有権移転登記申請日」のうち、いずれか早いほうが利益確定日となります。
これらの要素を考慮した計画的な利益確定日の調整は、法人にとって大きな節税効果をもたらします。

不動産売却益を効果的に分散することも、法人税の節税に有効となります。
具体的な方法として、役員退職金の支給が代表的です。

退職金は、退職所得控除が適用され、その額は勤続年数に応じて計算されます。 控除後の金額はさらに1/2が課税対象となるため、通常の給与所得に比べて大幅に税負担を軽減できます。
勤続年数が20年を超える場合の計算式は、以下の通りです。

例えば、勤続年数30年の役員に対して2,000万円の退職金を支給する場合、控除額は1,500万円となり、課税対象は250万円となります。 これにより、法人は役員退職金を損金算入することで課税所得を圧縮し、同時に役員の個人所得税も軽減できます。

法人が不動産を売却する際に注意すべき税務上のリスクやポイントは、以下のとおりです。

それぞれについて解説します。

法人が保有する不動産を役員や従業員に対し、時価の50％未満の価格で譲渡した場合、税務上「低額譲渡」とみなされ、以下のような課税リスクが発生します。

例えば、取得費1,000万円、時価5,000万円の不動産を2,000万円で譲渡した場合、法人は3,000万円の譲渡益に対して法人税が課され、さらに差額の3,000万円が役員給与とされる可能性があります。
届出をせずに低額譲渡をした場合、損失として計上できません。 つまり、実際には3,000万円の損失が出たにもかかわらず、売却損や経費として計上できず、税金が高くなってしまうのです。

このようなリスクを回避するためには、不動産鑑定士による適正な時価評価を行い、適正価格での譲渡を徹底することが重要です。

法人は、すべての所得を合算して課税所得を計算するため、不動産売却益とほかの事業の損失を相殺する「損益通算」が可能です。 具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

例えば、ある年度に不動産売却益が1,000万円、他事業の損失が800万円あった場合、課税所得は200万円となり、法人税の負担が軽減されます。

法人の不動産売却には、税務、法務、不動産評価など幅広い専門知識が求められます。
以下のような各々の分野の専門家やサービスをうまく活用しましょう。

法人の不動産売却においては、税務上のリスクを正確に把握し、適切な対策を講じることが不可欠です。 専門家のサポートやサービスを活用しながら、計画的な売却戦略を立てることで、税負担の軽減と企業の財務健全性を確保しましょう。

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