投資用マンションの売却タイミング｜売り時や不動産売却の流れ・高く売るコツ

※クラモア対応エリア外の場合、NTTデータグループ運営の「HOME4U（ホームフォーユー）」で、一括査定サービスがご利用できます。

※訪問査定キャンペーンの詳細はこちら

投資用マンションの売却で最大の利益を得るには、「いつ売るか」というタイミングが重要です。 売却時期によっては、同じ物件でも数百万円単位の差が生じることもあります。 タイミングを見極めるためには、金利の動向、大規模修繕の時期、所有年数に応じた税制優遇といった複数の要素を総合的に判断しなければなりません。
さらに、物件の状態やエリアの市況も加味することで、最も利益が出やすい売却のチャンスを見つけやすくなります。 こうした要素を的確に見極めることが、マンションを有利に売却するための第一歩です。

金利は投資用マンションの売却に大きな影響を与える要素です。 とくに、低金利の時期は買い主にとってローンの負担が軽くなるため、物件購入への意欲が高まります。 これにより、市場全体の需要が上がり、売却価格も上昇しやすくなるのです。

マンションは、一般的に10～15年ごとに大規模修繕工事を行います。 このタイミングも売却価格に影響を与える重要な要素です。 なぜなら、大規模修繕工事では一時金が必要になったり、大規模修繕工事後に修繕積立金が値上げされる可能性があるため、修繕の前後は、購入希望者が「追加費用が発生するのではないか」と懸念することが多く、売却が難航する傾向があるからです。

売却するのであれば、大規模修繕工事が予定されている数年前から準備を始めるのがおすすめです。
一方で、大規模修繕が完了した直後は、外観や設備が整っており、物件の魅力が高まるため、好条件で売却しやすくなる可能性もあります。 状況を見極めながら、最適な売却のタイミングを見計らって売却活動を進めることが大切です。

投資用マンションを売却する際、所有期間によって課される譲渡所得税率が大きく異なります。

譲渡所得税の種類と税率

右にスクロールできます→

※所得税率には復興特別所得税率（所得税額の2.1%相当）が上乗せされています
※復興特別所得税は2037年12月31日まで課税

売却した年の1月1日時点での所有期間で判断されるため、実際の取得日から売却日を逆算して、計画的にタイミングを調整することが有効です。

たとえば、購入した日が2019年5月1日だった場合、2024年5月2日に売却したとしても、2024年1月1日時点では5年以下しか所有していないため短期譲渡に該当します。
長期譲渡として売却するには、購入した日から1月1日を6回迎えた後に売却する必要があります。

なお、売却によって譲渡所得がマイナスになった場合、所有期間が5年未満でも課税されることはありません。 こうした税制の仕組みを理解し、節税メリットを最大化することが、賢い売却戦略と言えます。

投資用マンションを保有し続けるべきか、それとも売却するべきかの判断は、投資の成績を大きく左右します。 保有を続けることで継続的な家賃収入は得られますが、物件価格の下落や管理コスト増といったリスクも抱えることになります。
一方、売却によってそれらの不確実性から解放され、資産を現金化し、次の再投資に回すことが可能です。

売却するか否かの判断は、以下の要素を踏まえて判断しなければなりません。

これら4つの観点から慎重に比較検討し、今後の収益性に懸念がある場合は、早期売却という選択肢も視野に入れましょう。

減価償却とは、複数年にわたって使用できる資産の取得費を、毎年の経費として計上するための会計処理の仕組みです。 なかでも減価償却費は、実際の支出を伴わない経費として計上できるため、税の負担軽減に大きく寄与します。 たとえば、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの法定耐用年数は47年であり、築年数が浅いほど、この節税メリットを多く享受できるのです。

しかし、減価償却期間が終了すると計上できる経費が減り、課税対象となる所得が増えるため、税負担が増加します。 結果としてキャッシュフローが悪化し、マンションを保有し続けるメリットが薄れる可能性があります。
このような税制上の変化を見据えて、減価償却が残っているうちに売却することが、トータルの収益性を高める手段です。

空室が続くと収入が減少するため、管理費や修繕費、税金といった固定費の支払いが困難になるおそれがあります。 実際、総務省統計局のデータでは、家賃相場は毎年約1％ずつ下落しており、収益性の維持が年々難しくなっています。
また、近隣の商業施設の閉店や大学の移転など、地域の需給バランスに影響を与える出来事が発生すると、空室リスクはさらに高まると考えましょう。

空室対策としてリノベーションを行う際、例えば、ユニットバスの交換で100〜150万円などのコストが発生することもあります。 これらの出費と今後の収益を比較し、売却するかどうかを判断しましょう。

近年、建材費や人件費の高騰により、修繕にかかる費用は増加傾向にあります。 その結果、管理費や修繕積立金の値上げが避けられず、収益性を圧迫する原因となっています。

実際、国土交通省のデータ「令和５年度マンション総合調査の結果について」によると、修繕積立金の平均額は平成11年には月額7,378円でしたが、令和5年には13,054円まで上昇しています。 このような負担の増加は、長期保有による利回りの低下を招きかねません。
加えて、築年数の経過とともに専有部の修繕コストも増え、突発的な支出が発生しやすくなります。 これらのコスト増を見越したうえで、売却タイミングを検討する必要があります。

国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は2010年と比較して約2倍に上昇し、2025年2月時点では指数211.8と過去最高水準に達しています。

出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和７年２月・令和６年第４四半期分）を公表」

しかし、不動産市場はつねに変動しており、価格の上昇が永続するわけではありません。
高値圏で売却すれば、大きな売却益を得られるチャンスですが、今後は金利上昇や供給過多による価格下落のリスクも指摘されています。 とくに住宅ローン金利が上昇すると、買い手の購買意欲が下がり、取引価格に影響を及ぼす可能性もあります。

投資用マンションの売却は、一般的な住居用物件の売却とは異なる点があります。 とくにオーナーチェンジ物件では、賃貸契約の継続や収益性の提示が求められ、スムーズな手続きのためには専門的な知識と計画が必要です。 売却の基本的な流れは、以下のとおりです。

右にスクロールできます→

売却活動開始から成約まで、3〜6ヶ月を要することが一般的です。 また、オーナーチェンジ物件では入居者との賃貸借契約の承継や敷金精算といった特有の手続きが発生する点に注意しておきましょう。

高値で売却するには、買い主に安心材料を提供することが欠かせません。 そのためには、まずレントロール（賃貸条件一覧表）を整備し、入居者の契約状況や賃料、空室状況を明示することが効果的です。 これにより、買い主は将来の収益見込みを判断しやすくなります。

さらに、過去の修繕履歴を提示することで、物件の維持管理状況が明確になり、設備や外壁などの劣化リスクに対する不安を和らげることができます。 機密性の高い情報については、守秘義務誓約書を受領した後に詳細を開示するのが一般的な手順です。

投資用物件の価格は、主に「収益還元法（直接還元法）」により算出されます。

NOIは、年間賃料収入から以下の費用を差し引いて算出します。

これらを正確に算出することで、実際の利回りに見合った適正な価格評価が可能になります。
なお、キャッシュフローを把握するには、NOIからローン返済額を差し引いて計算します。 ローンの金利が下がればキャッシュフローが良くなり、金利が上がればキャッシュフローが悪化します。 買い手となる投資家は、キャッシュフローまで踏まえて計算しているため、金利動向がマンション売却の結果を左右するのです。

入居者がいる状態での売却、いわゆるオーナーチェンジ物件の取引には特有の注意点があります。
まず、現在の賃貸借契約を買い主がそのまま引き継ぐことが前提となるため、契約内容に不備がないかの確認が重要です。 また、内覧ができないケースが多いため、物件価値を示す書類（レントロールや修繕履歴、写真など）を活用して、買い主へのアピールを強化する必要があります。
ほかにも契約書の引き継ぎや家賃振込先の変更など、通常の売却とは異なる業務が発生するため、オーナーチェンジに慣れた不動産会社への依頼が望ましいです。

物件の売却後、賃貸借契約の「賃貸人の地位」は新しいオーナーに移転します。 この変更について、旧オーナーと新オーナーが連名で入居者へ通知することが必要です。
通知には以下の情報を記載します。

なお、事前に入居者の同意を得る必要はなく、通知のみで手続きは完了します。 この通知が漏れると、入居者が誤って旧オーナーに家賃を送金してしまう可能性もあるため、確実な対応が求められます。

オーナーチェンジでは、入居者から預かっている敷金も新オーナーに承継されます。 そのため、売買契約書では敷金の金額を明示し、売買代金から同額を差し引く処理を行うのが一般的です。

また、月の途中で引き渡しが行われる場合、家賃は日割りで精算されます。 たとえば、月額8万円の家賃で15日に引き渡す場合、前オーナーが4万円、新オーナーが残りの4万円を受け取る計算になります。
こうした金銭の取り扱いにおいては、不明点が残らないよう、契約書に明確な記載をすることが大切です。

投資用マンションを高く売却するには、単にタイミングを見計らうだけでなく、戦略的な準備と売却手法の選定が不可欠です。 具体的には以下のとおりです。

とくに2025年現在は市況も高値圏にあり、適切なアプローチを取ることで売却価格を最大化できる可能性があります。
それぞれの戦略を見ていきましょう。

物件の正しい価値を把握するために、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
3社程度の査定結果を比較することで、価格の相場感がつかめ、過剰な安売りを防ぐ効果が期待できます。 また、会社ごとの査定基準や売却戦略の違いも把握できるため、売却活動の土台づくりとして有効です。

※クラモア対応エリア外の場合、NTTデータグループ運営の「HOME4U（ホームフォーユー）」で、一括査定サービスがご利用できます。

※訪問査定キャンペーンの詳細はこちら

日本の投資用マンションは、国内だけでなく海外投資家からも注目されています。 とくに中国や台湾などのアジア圏の投資家は、日本の不動産を安定資産として高く評価しており、利回りが低くても購入する傾向にあるのです。
都内の物件は、立地や治安、賃貸需要の高さから外国人投資家に人気があり、通常より高値で売却できる可能性もあります。 海外ネットワークを持つ不動産会社に依頼すれば、こうしたニーズをうまく取り込めます。

空室のある状態では、想定賃料で査定されるため、物件価格が下がってしまうことがあります。 そこで、有効な戦略となるのがフリーレント（一定期間の家賃無料）を活用して満室にする方法です。
入居率の高さは安定した収益を示す要素となり、買い主の安心感や購買意欲を高める効果があります。 売却前に空室対策を講じて満室状態を維持しておくことは、物件価値を最大化するうえで重要です。

早期に現金化したい場合や、管理の手間から解放されたい場合には、不動産買取サービスを活用する選択肢もあります。 買取価格は市場価格の7〜8割が相場ですが、スピーディーな売却が可能です。
また、オーバーローン状態の物件であっても、対応してくれる専門の会社も存在します。 急な資金ニーズがある方や、収益性の低下に悩んでいるオーナーには有効な手段です。
仲介による高値売却を目指すか、買取での早期売却を選ぶか、目的に応じて適切な方法を選びましょう。

スイッチ45は、創業55年の実績があるスターツグループの「スターツピタットハウス」が提供する不動産売却の安心システムで、45日以内に売却できなければ、スターツピタットハウスが保証価格で物件を買い取るという売却システムです。

このサービスの特徴は、通常の買取保証に比べて高めの価格設定がされており、一般的には流通相場の約6～7割の価格で取引されるところ、最大約8～9割で買取される点です。 他社との違いは再販売後の利益を考慮せずに価格設定を行っている点で、これによりさらに高い保証額が提供されます。
売却に不安を感じる方や、確実に現金化を希望する方は、下記よりぜひご相談ください。

投資用マンションの売却を成功させるには、適切なタイミングの見極めと、正確な資産価値の把握が不可欠です。 売却のタイミングを誤ると、想定よりも大きな損失につながる恐れがあります。 タイミングの判断には、金利動向や修繕時期、空室率、市況といった複数の要素を総合的に検討する必要があります。
また、プロによる査定で現時点の正確な価値を把握し、出口戦略を最適化しましょう。

早い段階から戦略的に準備を進めることが、資産の最大化につながります。 ここからは、判断基準と査定の活用法を詳しく解説します。

投資用マンションの売却タイミングを判断する際には、以下の5つの指標を参考にすることが有効です。

右にスクロールできます→

これらの指標が複数重なった場合、売却による利益最大化が見込めるチャンスと言えます。

売却を検討する際には、プロによる査定を受け、現在の資産価値を正確に把握することが重要です。
売却する以前から定期的な査定を依頼して、価値の推移や市場の変化に敏感になっておくことも求められます。 なお、査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。

得られた査定結果をもとに、保有を継続すべきか、売却に踏み切るべきかを客観的に判断しましょう。

出口戦略とは、投資用マンションをいつ・いくらで・どのように売却するかを計画することです。
戦略的に行動するためには、まず売却理由を明確にする必要があります。 たとえば、相続対策や資金作り、管理負担の軽減など、目的をはっきりさせましょう。 また、あらかじめ、自分自身が希望する最低売却価格（ボーダーライン）を決めておくことで、価格交渉にも柔軟に対応できます。

信頼できる不動産会社に早めに相談することで、相場に合った適正な売却計画を立てることが可能です。 専門家と連携しながら、最も有利な売却を実現しましょう。

投資用マンションの売却は、タイミングや戦略次第で大きな差が生まれます。 金利の動向や税制、空室率、市況の変化など、さまざまな要因を踏まえたうえで判断することが、資産価値を最大化するための鍵です。
また、売却プロセスや査定方法、オーナーチェンジ特有の手続きについても、専門的な知識と計画が求められます。 満室経営や外国人投資家へのアプローチなど、収益性を高める工夫によって、高値での売却を目指すことも可能です。

こうした複雑な売却活動を成功に導くには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。
当メディア「クラモア」がご紹介する、スターツピタットハウスでは、専門知識を持つ担当者が物件の査定から売却戦略の立案まで丁寧にサポートします。 無料で査定相談が可能なため、まずは現在の資産価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
売却の第一歩として、ぜひクラモアの無料不動産売却査定をご活用ください。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存