売れない土地を手放したい！売れない理由や高値で売却するためのポイント

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売れないからと言っていつまでも放置し所有し続けていると、さまざまな負担やリスクが生じます。
まずは、売れない土地を所有し続けることによって発生する主なリスクについて解説します。

土地は活用していなくても、所有しているだけで毎年固定資産税が課されます。 特に注意したいのが、建物の建っていない土地には固定資産税の軽減措置が適用されない点です。

居住用の建物がある土地であれば、特例により固定資産税が最大6分の1にまで軽減されます。 しかし、建物のない土地はこの対象外となるため、本来の高い税額がそのまま課税されます。 そのため、土地が売れないまま所有し続けていると、毎年固定資産税がかかり、期間が長くなるほど税負担も大きくなってしまいます。

土地は活用していなくても、定期的な管理が欠かせません。 管理を怠り放置していると、草木が生い茂ったり、ゴミを放棄されたりして見た目が悪くなり、売却に悪影響を及ぼす可能性があります。 たとえば、土地の購入希望者が現地を訪れた際、ゴミが散乱していたり荒れ放題だったりすれば、購入意欲がそがれてしまうでしょう。

こうした状況を防ぐには、定期的な清掃や点検が必要となり、手間や交通費と言ったコストがかかります。 自分で管理できない場合、管理会社に委託するのも一つの手ですが、委託すれば料金が発生します。
売却までの間、固定資産税に加え、維持管理のコストや手間が継続的に必要になる点を理解しておきましょう。

土地を放置していると、売却に影響が出るだけでなく、損害賠償請求を受けるリスクもあります。
土地やその上の工作物の管理が不十分なことで第三者に被害が出た場合、土地の所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。 たとえば、崖の管理が不十分で自然災害時に崩落し、近隣住民に被害を与えた場合や、建物を放置した結果、台風で瓦が飛んで通行人にケガをさせた場合などが該当します。

このように、土地の管理状態が原因で事故やトラブルが起きた場合、所有者には法的責任が及ぶことがあるため注意が必要です。

土地が売れない理由はさまざまな要因がありますが、代表的な理由として以下の6つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

最寄駅から遠く交通の便が悪い、近隣に生活に必要な施設がないといった利便性の低い立地は、買主から避けられやすくなります。 また、災害リスクの高いエリアや、近隣に墓場・火葬場などの嫌悪施設がある場合も需要が下がりやすいため、注意が必要です。

土地に接する道路の状況は、土地の活用や建物の建築に大きく関わるため、条件が悪いと売れにくくなります。 たとえば建物を建てるには、「土地が幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に、2ｍ以上接している」という接道義務を満たすことが条件です。

そのため、下記イラストのように道路にまったく接していない土地や、接していても建築基準法上の道路でない土地、あるいは接道幅（間口）が2ｍ未満の土地では、新たに建物を建てることができません。

すでに建物が建っている場合でも、建物を解体してしまうと再び建築できない「再建築不可物件」に該当するケースがあります。 このような土地は購入しても活用を制限されるため、買い手が付きにくくなるのです。

土地は立地だけでなく、形状も需要に大きく影響する重要な要素です。 一般的に、正方形や長方形のような整形地は活用しやすいことから、需要が高くなります。
一方で、三角形やいびつな形をした不整形地は、建物の設計や配置に制限が生じやすく、活用しにくいため売れにくくなります。 また、土地の形状に加えて、土壌汚染がある土地や、需要に対して広すぎる土地も買い手が付きにくくなる点に注意が必要です。

買主は希望エリアの土地の相場を調査したうえで比較しているケースが多く、相場よりも高値では基本的に買い手はつきません。 とくに、近隣に同条件で価格の安い土地がある場合は、購入候補から外れやすくなります。
反対に、相場よりも極端に安値を付けている場合も、「何か問題があるのでは？」「事故物件では？」といった不安を抱かれ、かえって売れにくくなることもあるため注意しましょう。

水道やガスといったライフラインが整備されていないと、買主は購入後に自分で整備する必要があります。 たとえば、水道の引き込みが必要となれば30～50万円、道路から敷地までの距離によっては100万円以上かかるケースもあります。
田舎や山奥の土地は、ライフラインが整備されていないケースも珍しくありません。 ライフラインの整備から必要となると、買主の金銭的な負担が増えるため、購入を避けられやすくなるのです。

土地の境界線が確定していないと、買主は購入後に隣地の所有者との間で、敷地を巡ってトラブルになるリスクがあります。 また、境界線が確定していないことで、家を希望通りに建築できない恐れもあるため、買主から避けられやすくなるのです。 そのため、売却前に境界を明確にしておくことは、円滑な取引のために重要です。

土地が売れない理由が「相場より価格が高い」ことであれば、価格を見直すことで売れる可能性があります。 しかし、立地や形状などが原因の場合は改善が難しく、今後も売れない可能性が高くなります。
では、売れない土地はどうやって手放せばいいのでしょうか。
ここでは、売れない土地を手放す方法として以下の3つを紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

自治体によっては、土地の寄付を受け付けてくれる可能性があります。 ただし、寄付を受け付けているかどうかは自治体によって異なるので、あらかじめホームページや窓口で確認するようにしましょう。

また、寄付を受け付けるには活用しやすい立地や公共性の高さなど、一定の条件を満たす必要があります。 そもそも寄付自体を受け付けていない自治体も多く、受け入れられないケースも少なくありません。 自治体の所有する施設の近隣など、公共性の高い土地であれば、受け入れてもらえる可能性が高いので、一度相談してみるとよいでしょう。

相続放棄とは、被相続人（亡くなった人）の財産を一切相続しない方法です。 不動産は一度相続すると手放すのは容易ではありませんが、相続前であれば相続放棄によって所有を回避できます。

しかし、相続放棄はマイナスの財産だけでなく、プラスの財産も相続できなくなる制度です。
たとえば、「土地は相続放棄するけど現預金だけは相続する」といった選択はできません。 そのため、土地以外にもプラスの財産がある、相続したい財産があるケースでは、相続放棄を慎重に検討する必要があります。

なお、相続放棄できるのは、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内という期限があります。 相続開始があったことを知った日とは、一般的には被相続人が亡くなった日です。 3ヶ月を過ぎると原則として相続放棄は認められないので、早い段階で検討するようにしましょう。

相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度で、この制度を利用すれば、相続後でも土地を手放すことが可能です。 利用する際は、その土地を管轄する法務局で所定の手続きを行う必要があります。
ただし、以下のような土地は申請ができないので注意が必要です。

建物がある場合は、解体して更地にする必要があります。 また、高低差がある土地や、地中に埋設物があるなど管理に費用や手間がかかる土地は、申請しても承認されない可能性があります。
さらに、制度を利用する際には申請時の手数料や、承認後の負担金が必要となるため、「無償で手放せるわけではない」という点にも留意しましょう。

売れない土地だからと言って、売却を諦める必要はありません。 たとえ売れにくい土地であっても、適切な対策や工夫をすることで売却につながる可能性は十分にあります。
ここでは、売れない土地を少しでも高く売るための方法として、以下の6つをご紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

売却前に、土地が売れにくくなる要因をあらかじめ整備・解消しておくことで、売却の可能性が高まります。
たとえば、以下のような方法を検討できます。

こうした整備を事前に行わない場合でも、売買契約後に売主が整備費用を負担することも有効です。 買主にとって費用負担が軽減されることで、安心して購入を検討しやすくなります。

買主が現金一括で購入するケースは少なく、多くの場合は住宅ローンが利用されます。 そのため、住宅ローン金利が低いタイミングであれば、購入後の返済負担が軽減され、買主の購入意欲が高まりやすく、売却にも有利に働きます。

日本の住宅ローン金利は、長らく超低金利が続いていましたが、近年は金利上昇の兆しが見られます。 実際、2024年、2025年と日銀の利上げを受けて、変動金利の基準金利を引き上げる金融機関も出てきています。 現時点では利上げの影響はまだ限定的ですが、今後の動向は不透明です。 もし住宅ローン金利が本格的に上昇すれば、住宅ローンの利用が難しくなり、買主が減少して売却がより困難になる可能性もあります。 そのため、金利が大きく上がっていない現段階で、早いうちに売却できるように動き出すことが重要です。

買主の資金や購入意欲に影響するポイントとして、税制優遇も挙げられます。 税制優遇が終了すると、終了直前の駆け込み需要は期待できますが、終了後に需要が大きく下がる恐れがあります。

たとえば、買主が利用する代表的な税制優遇の1つに「住宅ローン控除」があります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、ローン残債に応じて一定額を所得税、住民税から控除できる制度です。 入居年度や家の性能によっても異なりますが、年末時点の住宅ローン残高×0.7％を13年間控除できます。

しかし、住宅ローン控除は、2025年6月時点では「2025年12月31日までの適用」となっており、適用が終了すると住宅ローンを利用する利点が大きく減少するため、買主の購入意欲が低下する恐れがあります。
なお、過去にも終了が延長された経緯があり、今後再延長される可能性もありますが、現時点では明確な方針は示されていません。 そのため、売却を検討している方は、制度の動向を注視しつつ、タイミングを見極めることが大切です。

形状が悪い土地や接道義務を満たしていないなど、単独では使いづらい土地は、第三者にとっては魅力に欠けます。 しかし、隣地の所有者であれば、敷地を拡大できるというメリットが生じるため、購入してくれる可能性があります。 とくに、隣地が狭かったり、活用しにくい状況であれば、購入してくれる可能性が高いので、打診してみるとよいでしょう。

ただし、購入の可否は隣地所有者との関係性にも左右されるので注意が必要です。 また、隣地の所有者に売却する場合でも、個人間で売買すると契約書の不備などでトラブルが発生しやすいため、売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を「売りたい人」と「買いたい人」をマッチングするサイトです。 空き家バンクであれば、条件が悪くても安く購入したい人がサイトを見ている可能性があり、売れる可能性があります。
また、空き家バンクは不動産会社では取り扱ってくれない不動産でも登録できるので、条件が悪い不動産でも利用しやすい点もメリットと言えます。

しかし、空き家バンクでは自治体が不動産会社のように交渉や契約のサポートをしてくれるわけではありません。 買主との交渉や契約は自分で行う必要があるので、トラブルになる恐れがある点には注意しましょう。 また、空き家バンクを利用できるのは、基本的に土地がある自治体のみです。 自治体によっては空き家バンクがないケースもあるので、土地のある自治体が制度を設けているか事前に確認しておきましょう。

不動産会社が直接買主となる「買取」も、売却の有効な手段の一つです。
一般的な不動産売却方法である「仲介」は、不動産会社が広告などで買主を見つける方法であり、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。 特に条件が悪い不動産では、なかなか売れなかったり、売却までに時間を要したりすることもあります。 その点、「買取」であれば、不動産会社と直接合意して売却できるため、短期間での売却が可能です。

とくに、広告を出しても買主が見込めない不動産や、すぐに売りたいといった場合は、仲介ではなく買取を選ぶことで、スムーズな売却が期待できるでしょう。
ただし、買取は仲介に比べて売却額が下がる傾向があるため、その点には注意が必要です。 とはいえ、売却額が多少下がっても、短期間で手放せることにメリットがあるケースもあります。 維持費や固定資産税などの所有コスト、不動産の状態、買取査定額などを踏まえて、総合的に判断するのがよいでしょう。

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売れない土地をそのまま所有していても、固定資産税や管理費用などの負担がかかり、さらには災害や事故による損害賠償リスクなども発生する恐れがあります。 一見売れないと思っている土地でも、売れない理由によって、対策や工夫次第で売却できる場合もあるので、まずは不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

「売れない土地」にお悩みの方は、ぜひ下記よりお気軽にご相談ください。

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