遊休地の活用事例！大規模地から狭小地まで使える14の事例を解説！

遊休地の活用方法といっても、何でも選択できるわけではありません。
最初に、遊休地の活用方法を決める3つのポイントについて解説します。

土地には、用途地域や容積率といった利用規制が存在します。

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の種類（用途）を定めた規制のことで、遊休地にどのような建物を建てられるかは、この規制に従う必要があります。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指します。
建物の規模は容積率の制限を受けるため、賃貸可能な面積にも直結し、収益性に大きく影響します。

土地活用は、借り手が存在しないと成り立ちません。

たとえば、用途地域の制限で店舗の建設が可能な地域であっても、実際に店舗の賃貸需要がなければ、実質的に店舗は選択できないことになります。
一方で、住宅や店舗、事務所などさまざまな賃貸需要が見込まれる場所であれば、賃貸需要の中から最も賃料単価の高い用途を選択することが合理的です。

土地の面積や形状といった物理的な特徴も、活用方法の選択に大きく影響します。

たとえば、大型の物流倉庫を建てる場合には、広い土地が必要です。
仮に、用途地域の条件を満たしていて倉庫の賃貸需要があったとしても、土地が狭ければ物流倉庫は選択できないといえます。

遊休地の活用方法の特徴をまとめると、下表の通りです。

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この章では、遊休地の活用事例を紹介します。

駅や商業エリアに近い都市部の好立地では、比較的高い収益が期待できる活用方法が多く存在します。 ここでは、そうした立地に適した代表的な活用事例を紹介します。

アパートや賃貸マンションは賃貸需要が広く存在するため、選択しやすい土地活用といえます。
アパートは、建物規模が比較的小さく、木造や軽量鉄骨造などの建築費単価の低い構造も選択できることから、投資額を抑えやすいのが特徴です。
一方、賃貸マンションは投資額が大きくなるものの、設備や構造により競争力を高めやすく、長期的に安定した収益が期待できます。

シェアハウスは、「寄宿舎」と呼ばれる用途で建築します。
都市部であればシェアハウスのニーズが高く、収益性は一般的にワンルームマンションよりも高いです。

ビジネスホテルは、ホテル事業者への一棟貸しによる土地活用となります。
全国の主要都市の中心市街地や新幹線の停車駅周辺などで、需要が見込まれます。
目安としては、200室以上の客室を確保できる規模の土地が必要ですが、立地と条件が合えば安定した賃料収入が期待できます。

シェアオフィスとは、個室や個別ブースに加え、会議室や受付、コピー機、ドリンクサーバーなどのオフィス機能をシェアする賃貸物件のことです。
一方、コワーキングスペースとは、フリーアドレス形式のオープンスペースを仕事場としてシェアする形式の施設になります。

いずれも不動産を活用した自営のビジネスであり、開業当初は収益が不安定なこともありますが、会員数の増加により高収益も見込める活用方法です。

駅近や市街地に限らず、郊外でも敷地に余裕がある場合には、有望な活用方法がいくつか存在します。 ここでは、広さを活かして検討できる郊外型の活用事例を紹介します。

幹線道路沿いの広い土地であれば、コンビニエンスストアやドラッグストアなどの郊外型店舗の一棟貸しが選択できる可能性があります。
郊外型貸し店舗は、賃料単価が比較的高いため、収益性が高い点が特徴です。

物流施設は、インターネット通販の需要拡大を背景に、近年ニーズが高まっている土地活用の一つです。 特に、大都市圏に近く、高速道路のインターチェンジ周辺に位置する広大な遊休地が物流施設に適しています。

サービス付き高齢者向け住宅とは、安否確認や生活相談などの福祉サービスを提供する高齢者向けの住宅で、主に介護事業者への一棟貸しになります。
必ずしも最寄り駅から徒歩圏内である必要はなく、最寄りのバス停から徒歩5分圏内の立地でも一定の需要があります。

郊外の土地でも、面積が狭い場合には建物の規模や用途を工夫して活用する必要があります。 ここでは、狭い土地に適した代表的な活用方法を紹介します。

戸建て賃貸は、狭い土地でもできる土地活用です。 建物規模が小さいため投資額を抑えることができますが、1戸しかないことから空室時は賃料収入がゼロになるリスクがあります。
また、間取りはファミリータイプに限られるため、ワンルームなど多様な間取りが選べるアパートに比べて収益性はやや低めです。

保育園は、保育園事業者に土地を貸し出す活用方法です。
近隣で大規模な住宅開発が進み、保育園の不足が見込まれる地域で需要が高まります。

コインランドリーは、店舗内に洗濯機や乾燥機を設置し、顧客から利用料を得るビジネス形態の土地活用です。
自営の事業として展開されるため、開業初期は収益が安定しないこともありますが、経営努力によりリピーターが増えれば高収益を期待できます。

初期投資を抑えたい場合は、建物を所有せずに土地を活用する方法や、比較的低コストで始められる選択肢を検討することが重要です。
ここでは、そのようなケースに適した代表的な土地活用方法を紹介します。

事業用定期借地権とは、事業用建物（居住用を除く）の所有を目的とした、更新のない定期借地権のことです。 地主は建物投資を行う必要がなく、地代収入を得る土地活用手法となります。
コンビニエンスストアやドラッグストアなどの郊外型店舗で、事業用定期借地権が多く用いられています。

トランクルームは、コンテナハウスを設置して、荷物置き場として貸し出す土地活用です。
収益性は高くありませんが、狭い土地や立地条件の悪い土地でも選択できる可能性があります。

コインパーキングや月極駐車場は、1台からでもできる土地活用です。
コインパーキングは、駅や大型商業施設、観光地の近くなど、不特定多数の人が多く集まる土地が適しています。 月極駐車場は、住宅街の中にある診療所や飲食店の隣地などに強いニーズがあります。

資材置き場は、パイプや踏板、丸太など建設資材を置く場所として貸す活用方法です。
収益性は低いものの、市街化調整区域のような原則として建物が建てられない地域の土地でも活用可能という特徴があります。

以上、遊休地の活用について解説しました。
遊休地を最適に活用するためには、土地の利用規制を理解し、賃貸需要を把握したうえで、その土地の個性に合った活用方法を見つけることが重要です。

本記事でご紹介したように、遊休地の土地活用には、アパートやビジネスホテル、サービス付き高齢者向け住宅など、さまざまな選択肢があります。
遊休地の活用についてご検討中の方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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