離婚で共有名義の家が売れない｜原因と状況別の対処法を徹底解説

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離婚時に共有名義の家を売ることができない背景には、主に3つの原因があります。

このような状態だと、将来的に相続人との共有や税金滞納リスクなど、より深刻なトラブルに発展する可能性があるため、早い段階で対処することが重要です。 それぞれの原因を詳しく見ていきましょう。

共有名義の家を売却できない大きな理由の一つが「オーバーローン」の状態であることです。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状況を指します。 この場合、売却代金でローンを完済できないため、金融機関の抵当権を抹消できず、家を売ることができません。

売却を進めるには、残ったローン（残債務）を自己資金で一括返済する必要があります。 しかし、離婚後は生活費や養育費の負担も発生するため、合意形成に時間がかかりやすい点が課題です。
オーバーローンかどうかを確認するには、まず金融機関からローン残高を確認し、そのうえで不動産会社に査定を依頼しましょう。 現状を正しく把握することで、現実的な選択肢を検討できるようになります。

共有名義の不動産は、法律上「共有者全員の同意」がなければ売却や大規模リフォームなどの「変更行為」ができません。

引用：e-GOV法令検索 「民法（共有物の変更）第二百五十一条」

離婚相手が同意しない理由はさまざまです。 たとえば、「子どもと一緒に住み続けたい」「将来的に不動産の価値が上がると考えている」「感情的に財産を手放したくない」といったケースがあります。 いずれの場合も、同意が得られなければ不動産会社との媒介契約や買主との売買契約を結ぶことができません。 その結果、売却手続きが長期化・停滞してしまいます。

離婚後に共有名義を放置したままにすると、さらに深刻な問題が生じることがあります。 一方が亡くなった場合、その持分が相続人へと引き継がれるためです。 たとえば、再婚相手やその子どもが新たな共有者になるケースも珍しくありません。

その結果、面識のない第三者と不動産を共有することになり、売却の合意形成はいっそう難しくなります。 さらに、遺産分割協議や法的手続きが必要になれば、膨大な時間・費用・労力がかかるリスクもあります。
このような事態を避けるためにも、離婚時に共有名義を解消しておくことが重要です。 問題を先送りにせず、早期に整理することが将来のリスク回避につながります。

離婚時に共有名義の家が売却できないからといって、解決策がないわけではありません。 共有名義の不動産をめぐる財産分与には複数の方法があり、状況や双方の希望に合わせて選択できます。
代表的な対処法は以下の４つです。

適切な対処法を選ぶことで、将来のトラブルを避け、スムーズに不動産を整理することができます。
ここでは、それぞれの方法について詳しく解説します。

もっとも一般的な方法は、夫婦が協力して不動産全体を売却し、その代金を現金で分けるやり方です。 売却益から住宅ローンの残債や仲介手数料、登記費用などを差し引いたうえで、残った金額を原則として2分の1ずつに分ける「2分の1ルール」が基本となります。

ただし売却には夫婦双方の協力が欠かせません。 不動産会社との媒介契約や買主との売買契約の締結には、双方の同意が必要となるからです。 協力して進めれば手続きはスムーズに完了しますが、どちらかが拒否すると進展が難しくなるため、早めに方向性を話し合うことが重要です。

離婚後も家に住み続けたい一方が、相手の持分を買い取り、単独名義に変更する方法もあります。 この場合、相手に対して「代償金」を支払うのが一般的です。

ただし住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。 名義変更には金融機関の承諾が必須であり、債務者を変更するか、新たにローンを借り換える必要があります。 さらに、名義変更時には登録免許税や司法書士報酬といった費用も発生します。 これらの費用を事前に把握しておけば、想定外の出費を防ぐことができます。

住宅ローンの残高が売却価格を上回るオーバーローン状態では、通常の売却が困難です。
そのような場合に有効なのが「任意売却」です。 金融機関の合意を得て抵当権を解除してもらい、市場に近い価格で売却する方法を指します。

任意売却のメリットは、競売よりも高値で売れる可能性がある点です。 ただし、売却後もローンの返済義務は残るため、注意が必要です。 金融機関と返済計画を交渉できる利点はありますが、最終的な返済の責任が残ることを理解しておきましょう。

相手と合意できない状況であっても、自分の共有持分だけを売却できる方法があります。 それが「共有持分専門の買取会社」への売却です。 一般の不動産市場では買い手が見つかりにくい共有持分でも、専門会社であれば買い取ってもらえる可能性があります。

この方法のメリットは、相手の同意が不要で、短期間で現金化できる点です。 また、相手との交渉に時間や労力をかけずに済みます。 一方で、市場価格よりも低い金額での売却になりやすいというデメリットもあるため、「スピード重視で共有関係から抜け出したい」という方に、適した選択肢といえるでしょう。

離婚後に共有名義となっている不動産では、相手が売却に応じず手続きが停滞するケースが少なくありません。 こうした場合でも、法的手段を用いることで問題を解決できる可能性があります。

代表的な方法が「財産分与請求」と「共有物分割請求」です。 ただし、これらはあくまで最終手段であり、安易に利用すべきものではありません。 まずは不動産会社や離婚問題に詳しい専門家へ相談し、交渉や調整によって解決できないかを検討しましょう。

離婚に伴う不動産問題を解消するためには、大きく分けて「財産分与」と「共有物分割請求」という2種類の手続きがあります。

財産分与は、婚姻期間中に築いた財産を夫婦で公平に分けるための制度です。 しかし、ここで注意すべきなのは「財産分与の請求権」には離婚成立から2年という除斥期間が設けられている点です。 この期間を過ぎてしまうと、権利は自動的に消滅し、後から主張することはできません。

一方、財産分与の請求期限を過ぎてしまった場合でも、共有状態を解消するために利用できるのが「共有物分割請求」です。 これは、離婚後も続く共有名義を整理する手段であり、財産分与とは別の法的手段です。

裁判所は、特別の事情があると認めるときは、共有者にほかの共有者に対する金銭債務を負担させる方法による分割を命じることができます。

共有物分割請求は、相手の同意がなくても裁判所に申し立てることで進められる強制的な法的手続きです。 裁判所は双方の状況を踏まえ、以下のような方法で不動産を分割するかを判断します。

この手続きは、相手と連絡が取れない場合や、話し合いを拒否される場合など、当事者間での解決が絶望的な状況で用いられる最終手段です。 時間も費用もかかりますが、共有状態を強制的に解消できる方法です。

共有物分割請求のような手続きは、専門的な知識が不可欠であり、個人で対応するのは困難です。 そのため、弁護士に相談することが解決への近道になります。 弁護士に依頼すれば、複雑な書類作成や裁判所とのやり取りを代行してもらえるだけでなく、余計なトラブルや不要な費用の発生を防ぐことも可能です。

さらに、訴訟に発展する前の段階で弁護士に介入してもらえば、交渉を通じて早期に合意を得られる可能性もあります。話し合いが難航している場合は、できるだけ早い時点で専門家へ相談することが、円滑な解決につながるでしょう。

離婚時の共有名義不動産をめぐる問題は、法律、税金、不動産取引といった複数の専門分野が絡み合うため、当事者だけで解決しようとすると複雑化しやすい傾向があります。 感情的な対立や誤った判断によって、売却が進まないだけでなく、相続や税金滞納といった将来のトラブルを招く可能性も否定できません。そのため、早い段階で専門家へ相談することが、円滑な解決への近道となります。

具体的には、法律的な観点からアドバイスを受けたい場合は弁護士、住宅ローンや相続に関する手続きを整理したい場合は司法書士や税理士が頼りになります。また、不動産の実際の売却可否や査定額を知りたいときは、不動産会社への相談が不可欠です。

特に最初の一歩としておすすめなのが、不動産会社の無料売却査定です。 現在の市場価値を把握することで、財産分与や売却戦略の具体的な選択肢を検討できます。
まずは気軽に相談をして、現実的な方向性を確認しましょう。

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