旧耐震アパートのリスクとは？既存不適格建築物と建て替えの必要性を解説

旧耐震基準とは、原則として1981年5月31日以前に建築確認（着工前に行う図面審査）を通過した建物のことです。
それに対して、新耐震基準とは、一般的に1981年6月1日以降に建築確認を通過した建物を指します。

建築基準法は、建物の耐震性に関して1981年6月1日を境に大きな改正が行われました。
この改正を境に、旧耐震基準と新耐震基準に分類されます。
新耐震基準の建物は、数百年に一度発生する震度6～7程度の地震力に対しても、倒壊・崩壊しない程度の耐震力を持つことを規定した建物です。
また、数十年に一度発生する震度5強の地震力に対しては、構造躯体が損傷しない程度の耐震力を持つことも規定されています。

なお、旧耐震時代(1981年5月31日以前)に建てられた建物が、すべて旧耐震基準の耐震性であるとは限りません。
旧耐震時代に建てられた建物であっても、建築主や設計者の意向によって新耐震基準並みの耐震性を有する建物が建てられている場合もあります。
旧耐震時代の建物が新耐震基準並みの耐震性を有するかどうかは、耐震診断を行うことによって確認することができます。

既存不適格建築物とは、建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正などによって現在の規制に合致しなくなった建物のことです。
旧耐震基準の建物は、典型的な既存不適格建築物に該当します。
既存不適格建築物は、当時の法令を遵守して建てられた建物であるため、違法建築物とは異なります。

違法建築物とは、建築当時の法令に違反して建てられた建物、もしくは建築後に違法に増改築された建物のことです。 「既存不適格建築物」は違法ではない建物、「違法建築物」は違法な建物である点が、両者の大きな違いです。

違法建築物は是正を求められる可能性がありますが、既存不適格建築物はそもそも違法ではないため、そのまま継続使用できる点が特徴となります。

旧耐震基準の建物が問題なく使用できるのは、法令上、問題がないからです。
既存不適格建築物は現在の法令に準拠していないというだけであり、常にマイナスと評価されるわけではありません。

たとえば、現在の規制では建てられない大きな規模の建物であれば、既存不適格建築物であること自体がプラスに評価されるケースもあります。
一方で、旧耐震基準の建築物は現在の規制による耐震性より劣ることから、既存不適格建築物であることがマイナスに評価されるケースもあります。
既存不適格建築物は「不適格」という単語が入っているため、ネガティブな響きがありますが、常に悪い物件とは限らないという点は覚えておきたいポイントです。

既存不適格建築物である旧耐震の建物は、そのまま使用しても法令上の問題はありませんが、リスクは存在します。 この章では、旧耐震基準のアパートを所有し続けるリスクについて解説します。

旧耐震のアパートは、大地震が発生すると大きな被害が出る恐れがあります。
入居者がいれば入居者に被害を及ぼす可能性がありますし、仮に入居者がいなくても建物が倒壊する場合もあります。
なお、地震保険の補償範囲は、火災保険の保険金額の30％～50％(建物の限度額は5,000万円)です。
火災保険のように建物の全額が補償されるわけではないため、地震後の建て替えには大きな自己負担を要することになります。

工作物責任とは、建物や構造物に瑕疵（かし：不具合のこと）があった場合、その所有者が負う賠償責任のことです。
工作物責任は、自己に過失がなくても責任を負わなければならない重い責任です。
たとえば、地震で建物が崩落した際、第三者に怪我を負わせた場合には、所有者に工作物責任が問われ、損害賠償が請求される可能性があります。

旧耐震基準の建物は、入居希望者から敬遠されることが多いため、空室率が高まる可能性があります。
空室は、賃貸経営にとって最も懸念すべきリスクです。
空室が増えると募集家賃を下げざるを得ないため、家賃下落リスクを招きます。
また、収入が大きく減れば借入金の返済も困難となり、借入金返済リスクも誘発する恐れがあります。

旧耐震のアパートは、入居希望者だけでなく、購入希望者からも敬遠されがちです。
売買市場でハイリスク物件とみなされると、購入希望者が求める要求利回りも高くなります。
収益物件の価格は、概して家賃収入を利回りで割って求められますが、要求利回りが高くなると価格が下がるため、資産価値が下落しやすくなります。

旧耐震基準のアパートは、金融機関からマイナスに評価されやすい既存不適格建築物です。
そのため、購入希望者が融資を受けにくい傾向があります。
購入希望者が銀行から融資を受けにくい物件は、その分買い手がつきにくくなります。 その結果、購入需要が大幅に減退し、価格が安くなってしまう傾向にあります。

この章では、旧耐震のアパートを建替えすべき理由について解説します。

旧耐震のアパートは、建て替えではなく、耐震改修を行って耐震性を向上させるという選択肢も考えられます。
しかしながら、耐震改修しても入居率が改善するとは限りません。
耐震改修では、壁面にブレース(対角線状に入れる補強材)を組み込むケースが多く見られます。ブレースはデザイン性を落とすだけでなく、室内からの景観も阻害する恐れがあります。
耐震改修の結果、居住の快適性を損なうことも多いため、改修で空室率が改善するとは限らないのです。

建て替えをすれば、建物が自然と新耐震基準に適合するため、入居率の改善が期待できます。
築浅物件は家賃も高く設定でき、修繕費などの支出もほとんど発生しません。
そのため、アパートの収益性を大きく改善できる点がメリットです。

現在の法令は、耐震性だけでなく建物の省エネ性能も強化されています。
そのため、建て替えを行うことで、省エネ性能などの耐震性以外の機能も改善できます。
建て替えは、耐震性以外の既存不適格の部分もあわせて是正できる点がメリットです。

以上、既存不適格アパートの建て替えについて解説してきました。
旧耐震基準時代に建てられたアパートは、一般的に既存不適格建築物に該当します。
旧耐震基準のアパートのリスクは、「地震で大きな被害が出る恐れがある」「空室率が高まる可能性がある」などが挙げられます。 旧耐震基準のアパートを保有し続けるリスクを踏まえると、既存不適格アパートは早めの建て替えが望ましいといえます。
アパート・マンションの建て替えについてご興味のある方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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