アパート・マンションの建て替え費用はどれくらい？木造・鉄骨・RC・免震のコスト比較

最初にアパートやマンションを建て替える際に選択できる主な構造について解説します。

アパートやマンションでは、主に木造（Ｗ造）や軽量鉄骨造（軽量Ｓ造）、重量鉄骨造（重量Ｓ造）、鉄筋コンクリート造（RC造）の4つの材料の選択肢が考えられます。
軽量鉄骨造とは一般的に鉄骨の厚さが6mm未満の鋼材を用いた構造です。
一方、重量鉄骨造とは鉄骨の厚さが6mm以上の鋼材を使用した構造を指します。
材料におけるそれぞれの特徴は、下表のようになります。

耐用年数とは、一般的に建物等の固定資産が使用に耐えうる期間のことです。
耐用年数には、実際に物理的に耐えられる「物理的耐用年数」と経済的な価値を維持できる「経済的耐用年数」、法律で定められた「法定耐用年数」等があります。

法定耐用年数とは、建物の減価償却費が計上できる期間のことです。
減価償却費とは、建物の取得原価を法定耐用年数で配分することで生じる会計上の費用のことを指します。 材料別に見る法定耐用年数は、下表の通りです。

なお、法定耐用年数には、軽量鉄骨造や重量鉄骨造といった区分けはありません。
鉄骨造は鉄骨の厚みによって法定耐用年数が異なるため、特に厚さ6mm未満の軽量鉄骨造では、実際の鉄骨の厚みを確認する必要があります。

減価償却費は会計上の費用であり、計上している期間は課税所得を圧縮できるため、節税効果が期待できます。 たとえば、木造は22年しか減価償却費を計上できませんが、鉄筋コンクリート造は47年とより長期間にわたって減価償却費を計上できるということです。

材料別に見る建築費の相場は、下表の通りです。

※相場はあくまでも目安であり、グレード・階数・規模・エリア・設備仕様などによって変動する可能性があります。
※2026年7月記事制作時点

「構造」という言葉は、木造や鉄骨造など建物の材料を指すだけでなく、建物の耐震性能を表す際にも用いられます。
耐震性を表す代表的な構造は、下表の通りです。

耐震性は高い順に並べると、「免震構造」「制震構造」「耐震構造」となるのが一般的です。
現行の建築基準法を遵守して建物と建てると、基本的には耐震構造になります。
一方、免震構造や制震構造は、現行の建築基準法で定められた最低基準を上回る耐震性能を確保するために採用される構造です。
建築費に関しては、耐震構造を100とした場合、制震構造は概ね105程度、免震構造は概ね110程度になるとされています。

家賃査定の結果は、立地や設備だけでなく、建物の構造によっても左右されます。
この章では、構造が家賃査定に与える影響について解説します。

材料別に家賃が高くなる順番で並べると、「鉄筋コンクリート造」「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」「木造」となるのが一般的です。
鉄筋コンクリート造は、木造に比べると防音性・遮音性が高く、地震時の揺れも小さくなります。
賃貸住宅では上下左右の部屋からの音を気にする人が多いため、防音性能の高い鉄筋コンクリート造の方に需要が集まりやすく、木造よりも家賃が高く設定しやすい傾向があります。

鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造は、木造や軽量鉄骨造に比べて地震時の揺れが小さいため、外壁にタイルや石といった重い仕上げ材を使用しやすいです。
タイル張りや石張りの外壁は高級感を演出しやすく、建物の資産価値や見た目の印象向上にもつながります。 そのため、高級感のある外観を実現しやすい鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の物件は、家賃が高くなる傾向があります。

木造や軽量鉄骨造は2～3階建て以下のアパートに使用されることが多く、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造は4～5階建て以上のマンションで採用されるケースが一般的です。
2～3階建て以下のアパートは、集合玄関やエレベータがなく、共用部が外階段と外廊下しかない簡素な物件が多いです。

一方で、4～5階建て以上のマンションは、オートロック付のエントランスやエレベータ、宅配ボックス付の集合ポスト等があり、共用部が充実している物件が多くあります。
特に、オートロック付や宅配ボックス、24時間利用可能ゴミ置き場は物件に付加価値を与える人気の共用設備です。

このような共用部を設けやすい鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の4～5階以上のマンションは、入居者にとっての利便性や安全性が高く評価されるため、家賃も高くなりやすいといえます。

この章では、条件別に見るおすすめの構造について解説します。

免震構造は、揺れの力を大きく逃がすために、建物の外周部にクリアランス（十分な空間）を設ける必要があります。そのため、ある程度広い敷地が求められます。
中心市街地の広めの土地であれば、免震構造の建物を建てても、家賃に付加価値を反映させることができ、投資を十分に回収することができます。

立地の良い場所であれば、中高層以上の建築物を建てられる可能性があります。
そのため、好立地の土地では、4階建て以上の建物に対応しやすい重量鉄骨造（重量S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）で建てるマンションがおすすめです。
また、重量S造やRC造は共用部を充実させやすく、高い家賃設定もしやすいというメリットがあります。

郊外は中心市街地に比べて家賃水準が低く、賃貸需要も比較的弱い傾向があります。
そのため、建築費を抑えながら、地域の需要に合った規模の物件を計画することが重要です。
郊外の土地では、建築コストを抑えやすい木造や軽量鉄骨造（軽量S造）による2〜3階建て以下のアパートが適しているといえます。

以上、構造別に見るアパートやマンションの建て替えについて解説してきました。
家賃査定は構造の材料だけで決まるものではありません。材料に応じて採用しやすくなる外壁の仕上げ材や、共用部の設計・設備なども家賃に影響を与える重要な要素です。
また、建て替えに適した構造は、土地の立地条件や敷地規模によって異なります。そのため、それぞれの条件に応じて最適な構造を選択することが重要です。
アパート・マンションの建て替えの概算費用について知りたい方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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