分譲マンションで後悔したくない！「賃貸」との違いや新築・中古の探し方

マイホームの購入を考えている方にとっては、よく目にしたり耳にしたりすることも多い「分譲マンション」。その形態や「賃貸との違い」について、あまり知らないという方も多いかもしれません。この記事では、分譲と賃貸の違いやそれぞれのメリット・デメリット、新築・中古の分譲マンションに関する探し方について解説します。

分譲マンションの「分譲」とは、「分割譲渡」を略した言葉です。分譲マンションはその名の通り、一部屋ごとに分割して販売している形態のマンションを意味します。まずは、分譲マンションと賃貸マンション、それぞれの特徴と違いをチェックしておきましょう。

分譲マンションと賃貸マンションは、所有権に違いがあります。「分譲」は先ほどもご説明した通り、一棟のマンションを一戸ずつに分けて販売しているマンションです。そのため、購入すれば、そのマンションのうちの一戸が自身の所有物ということになります。

その一方、「賃貸」ではオーナーがマンション1棟すべてを所有する形になります。つまり、その1棟のなかの1室を、賃料を支払って借りている状態です。賃貸マンションの場合は賃貸借契約（有償で使用することを認める契約）となるので、所有者は住まい手ではなくオーナーということになります。

続いては、実際の暮らしや使用する点で出てくる大きな違いを見ていきます。

まずは、部屋のリフォームができるかどうか。分譲マンションなら、購入してしまえばその部屋の所有者になるので、壁紙の貼り替えや間取りの変更、設備の導入などに関して、マンションの規約範囲内であれば自身の判断で自由に行うことができます。また、分譲マンションではペットの飼育もOKとなっているところが多いです。

しかし、賃貸マンションの場合はそうはいきません。自身の所有物ではないので当然オーナーの提示したルールに従う必要があり、許可なく壁紙を貼り替えたり間取りを変更したりすることは原則できません。

分譲と賃貸との違いには、部屋の設備や建物内の共有スペース、施設の充実度にも違いが表れます。分譲マンションは一戸を購入する形になるので、必然的にそこに住居する期間が長くなることが想定されています。そのため、マンション内での暮らしやすさ、居住性が重視された設計になっていることが多いのです。たとえば豪華なロビーやコンビニ、オートロックシステム、床暖房機能など、分譲マンションでは暮らしが充実するような設計になっています。

一方で、賃貸マンションは決められた期間での居住を想定としているケースが一般的。そのため分譲マンションのような暮らしやすさよりは、利便性が重視される傾向にあります。たとえば、「最寄り駅まで徒歩6分」のように、アクセスのよさや近くにスーパーやコンビニがあることが求められるため、設備や施設などの充実度は一般的に分譲マンションよりも見劣りします。

分譲と賃貸では、費用面でも大きな違いがあります。支払うべき費用には、購入時にかかる頭金や仲介手数料、銀行での融資関連費用、不動産取得税、継続して支払わなければならない固定資産税、修繕積立金、住宅ローン、保証料、管理費などがあります。

それに対して賃貸マンションの場合、まず入居時に敷金、礼金、仲介手数料などの支払いが発生します。その後、継続的に発生する費用として、家賃や共益費、そして更新料がかかってきます。

分譲の場合、ローンの支払いが終わってしまえば、基本的にその後にかかる住居費は大きく抑えることが可能です（ただし、管理費や修繕積立金は費用として発生し続けます）。賃貸マンションの場合は、何年そこに居住しても借りている立場は変わらないので、支払う金額が大きく変わることはありません。

分譲マンションを購入する場合も、「新築」にするか「中古」にするかで悩むこともあるでしょう。ここでは、新築と中古のそれぞれで分譲マンションの効率的な探し方をお伝えします。

まずは新築の分譲マンションの探し方をご紹介します。

マンションを探すうえで大切なのは、まず自分がどのようなマンションに住みたいのかを具体的にイメージすることです。イメージするポイントとしては、以下のものが挙げられます。

このように、自分の理想とするマンションのイメージを考えましょう。また、一緒に暮らす家族に「それぞれの理想」を確認しておくことも大切です。

分譲マンションの情報を集める際、最も探しやすいのはやはりインターネットです。サイト・メディアによって得られる情報はさまざまですが、ネットを使えばエリアや値段、広さ、駅からのアクセスなどの条件をまとめて入力し、自分の希望に合った物件を素早く見つけることができます。気になる物件があった場合は、物件の情報を保存しておくことも可能です。

ただし、インターネットで収集できる情報には限界があります。気になる新築分譲マンションに出会ったら、モデルルームへ直接問い合わせ、資料請求をしてみましょう。資料を見てもわからない情報は、モデルルームに行って確認します。物件によっては予約不要なケースもありますが、予約をしておくと見学当日にスタッフが付いて説明してくれるので、安心です。

続いては、中古の分譲マンションの探し方についてご紹介します。

こちらも、新築のマンションの場合とほぼ同じです。まずは自分がどのようなマンションに住みたいのかを具体的にイメージしておきましょう。ただし、新築の場合と違うのが、築年数についても考えなければならない点です。「築10年以上経過している物件は避けたい」「築年数が経っていても、リノベーション済みならOK」など、ある程度条件をクリアにしておくことをおすすめします。

中古の分譲マンションを探す場合でも、インターネットを使うと情報を集めやすいでしょう。予算に収まる物件がなくても、築年数の幅を広げることで予算に合った物件を見つけることができる可能性があるのは新築との大きな違いです。

中古の分譲マンションを探すなら、インターネットだけではなく不動産会社に足を運んでみるのもよいでしょう。不動産会社には、「大手の不動産会社」と「地元の不動産会社」の2パターンがあります。得意とする分野はそれぞれ異なるので、どちらの不動産会社も1社以上あたっておくのがおすすめです。

実際に分譲マンションを購入するとなった場合、どのような流れで購入し、入居することになるのでしょうか。以下では、購入時の流れをご説明します。

エリアや予算と立地などの条件を検討しながら情報収集を行い、自分の住みたいと思える物件を探しましょう。

気になる物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせをして、実際にその物件を見に行ってみましょう。ただし、内見では新築の場合と中古の場合でそれぞれ「できること」が変わってきます。

新築分譲マンションの場合は、実際の物件ではなくモデルルームの見学になります。モデルルームの見学に行く際には、事前に連絡をして予約しておきましょう。見学に行くと、まずは受付で名前や住所などの必要事項を記入します。その後、物件情報の案内を受けたり、物件に関する映像を見せてもらったり、マンションの模型を使って部屋の位置を確認したりして、それからモデルルームを見学するという流れが一般的です。

ここで注意しなければならないのは、あくまでモデルルームなので、実際の物件とは間取りや広さ、そして方角（日光の入り方や明るさ）などが異なるということ。そのため、モデルルームの見学をする際には、実物とは多少条件が違うことを念頭に置いて見学するようにしましょう。

中古分譲マンションの場合は、実際にその物件まで足を運び、マンションを確認できます。そのため、実際の間取りや窓から見える景色、周辺地域の様子までリアルに感じることができます。この点は、新築よりも失敗が少なくなるため、いいポイントと言えます。

買いたいと思える物件と出会えたら、購入申し込みを行いましょう。この「購入申し込み」とは、売買の契約ではなく購入する意思を示すものです。

分譲マンションを購入するにあたって住宅ローンを利用する場合、事前審査を行う必要があります。事前審査とは、本審査の前に行う審査のこと。本審査には1週間ほどかかりますが、事前審査の場合は2日から3日で審査が終了します。そこで借りられそうなことがわかったら、購入の話を進めて本審査に移るといった流れになります。

住宅ローンの事前審査には、源泉徴収票、運転免許証、健康保険証といった身分証明書が必要になります。事前に準備しておきましょう。

住宅ローンの事前審査が終わったら、重要事項説明書に目を通しましょう。重要事項説明書はその名の通り、土地や建物の情報、売買契約による各種事項、マンションの利用、居住に関わる情報など、契約前に知っておくべき重要な事項が記載されているもの。大事な書類なので、面倒だと思わずにしっかり目を通すようにしてください。この時点でわからないことや疑問点がある場合は、必ず解消しておきましょう。

その後は、いよいよ売買契約の締結です。売買契約の際には、頭金を払うのが一般的です。

売買契約が終わったら、最後に住宅ローンの本審査を行いましょう。本審査には、事前審査のときより多くの書類を提出する必要があります。事前審査で提出した3点の書類に加えて、住民票や印鑑証明書、課税証明書などを提出します。そして本審査に通れば、希望のマンションに住むことができます。

分譲マンションの購入は、「人生のなかでもっとも大きな買い物」となる方も多いでしょう。そんな大きな買い物だからこそ、住まい探しの段階から事前準備をしっかりと行い、絶対に後悔しないように進めることが大事です。

マンションの購入を検討されている方は、ぜひ下記よりお問い合わせください。

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