住み替えローンとは？審査を受ける前に知っておくべき基礎知識

まずは、住み替えローンの定義や仕組みについて、次の順に解説していきます。

ひとつずつチェックして、住み替えローンがどんなものなのかを正しく把握しましょう。

住み替えローンとは、「今住んでいる家の住宅ローンの残り」と「新居の購入資金」をひとつの金融機関でまとめて借りられるシステムのことです。

本来新居の購入というのは、元の家のローンを完済して抵当権を抹消してからでなければできません。しかし住み替えローンを利用して両者のローンを一本化すれば、元の家を売却してローンが残っている状態でも新居が購入できるようになります。

なお、住み替えローンはすべての金融機関で取り扱っているシステムではないため、利用する場合は住み替えローンに対応している金融機関を選ぶ必要があります。

住み替えローンを組む場合と、その他の住み替え方法との決定的な違いは、「元の家の売却と新居の購入を同時に行う」という点にあります。

ふたつの物件の住宅ローンを一本化する住み替えローンでは、元の家の売却価格と新居の購入価格が確定しなければ借り入れ額が決められないため、売却と購入の手続きを同じタイミングで行います。
その他の家を住み替える方法には、「売り先行型」と「買い先行型」のふたつがあります。

どちらも一般的な住み替え方法ですが、「元の家を売却したお金で住宅ローンを完済できる」というのが前提条件です。自宅を売却してもローンが完済できない場合は、「元の家の売却と新居の購入を同時に行い、住み替えローンを組む」という方法を取る必要があります。

住み替えローンを組むまでの大まかな流れは、次の通りです。

流れ自体に通常の住宅ローンとの大きな違いはないものの、注意しておきたいのが「住み替えローンの審査基準は通常の住宅ローンよりも厳しい」という点です。
詳しくは後ほど説明しますが、ここでは行程の3つめに当たる「事前審査」を申し込む銀行選びが重要だということを覚えておきましょう。

ここからは、住み替えローンを利用する3つのメリットについてお話しします。住み替えローンを利用することで具体的にどんな良いことがあるのか、イメージしながら読み進めていきましょう。

資金が足りない場合でも新たに家を購入できるのは、住み替えローン最大のメリットと言っても過言ではありません。
本来家の住み替えは自宅を売却して得たお金や自己資金でローンを完済してから行うものですが、住み替えローンは「自宅の売却価格がローン残債を下回っていること」が利用条件であるため、資金不足の方でも利用できます。

近隣トラブルやライフスタイルの変化といった事情で、「ローンが残っているがどうしても今住み替えたい」と考えている人にとって、住み替えローンは有効なシステムであると言えるでしょう。

住み替えローンでは元の家と新居のローンを一本化するため、両者のローンを別々に返済する「二重ローン」よりも返済の手間や負担が軽減します。
具体的なメリットは、次の通りです。

二重でローンを組むことに経済的・精神的な負担を感じる人にとっては、嬉しいメリットと言えるでしょう。

ほかの住み替え方法と比べて余分なコストをカットできるというのも、住み替えローンならではのメリットです。住み替えローンを組む際、原則として自宅の売却と新居の購入を同時並行で行うことになるため、売却と購入を同時進行させることで次のようなコストが不要になります。

一時的に仮住まいで生活しなければならない売り先行や、固定資産税を二重で支払わなければいけない買い先行よりも、余分なコストをかけずスムーズな住み替えが可能です。

続いて、住み替えローンを利用するデメリットについて解説します。
住み替えローンは便利なシステムである一方で、利用や返済が困難な場合もあるため、デメリットもしっかりと確認しておきましょう。

住み替えローンは、借入金額が高額になることから、通常の住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。

審査項目そのものは通常の住宅ローンと大きく変わらないものの、最低ラインの年収や勤続年数は住み替えローンの方が高く設定されている場合が多いです。
住み替えローンの具体的な審査基準については、次章「住み替えローンの審査基準は厳しい」で詳しく解説します。

通常の住宅ローンよりも金利が高くなる場合が多いというのも、住み替えローンのデメリットです。

※金利変動型の場合
※2022年10月現在

住み替えローンの金利が高くなる理由は、金利の引き下げが発生しにくいという点にあります。

基準となる金利は通常の住宅ローンも住み替えローンも同じ利率である場合が多いものの、通常の住宅ローンでは審査で「返済能力がある」と判断された場合、「優遇金利」という金利の引き下げを受けられるケースがあります。

このような優遇金利が住み替えローンでは受けられないケースが多いことから、住み替えローンの金利は一般的に高いと言われます。

住み替えローンでは、自宅の売却と新居の購入を同時に行うのが原則であるため、両者のタイミングを合わせるのが難しいというデメリットがあります。

「納得のいく価格で購入してくれる買い手が見つかり、理想の新居も同時に見つかる」といった形がベストですが、上手くタイミングが合わなければ、以下のような妥協をしなければなりません。

こういった失敗を防ぐためには、住み替えに強い不動産会社を選ぶ等の工夫が必要です。

ここからは、通常の住宅ローンよりも難しいと言われる住み替えローンの審査について、次の順に解説していきます。

審査に通りにくいケースをあらかじめ知っておくことで、事前に対策する・住み替えローン以外の選択肢を取るといった行動が起こせるようになります。

金融機関を問わず、住み替えローンを利用するためのポイントには、次のようなものがあります。

この3つのいずれかに当てはまっていない場合は、銀行や不動産会社へ相談に行っても審査する前に断られてしまうか、審査を受けても通過できない可能性が高いため、住み替えローンを組む以外の選択肢で住宅の住み替えを行うことおすすめします。

基本のポイントを抑えていても、銀行側が設けている基準を満たしていなければ、審査を通過することができません。
以下の表は、住み替えローンを取り扱っている5つの銀行の審査基準を一覧にまとめたものです。

上の表を見てわかる通り、審査の基準は銀行によって異なります。
明確な基準値を公にしていない銀行も多いですが、「年収が基準値に届いていない銀行は選択肢から外す」といったひとつの指標にすることで、審査落ちのリスクを避けられます。

ここからは、実際に住み替えローンを利用した場合の借入額や返済額について、具体例を用いてシミュレーションします。

必要となる借入額の計算式は、以下の通りです。

※住宅の売却・購入には別途諸費用がかかります。ここで計算した金額はあくまで目安として参考にしましょう。

つまり、上の表の条件で住み替えローンを利用する場合、借入額の合計は
1,800万円ー（1,200万円＋200万円）＋3,000万円＝3,400万円
となります。

年利が2％で全期間固定・ボーナス返済なしとした場合、月々の返済はおよそ11万円です。金利の種類やボーナス返済の利用といった細かい条件によって返済額は上下しますが、おおよその金額を計算してみることで、審査に落ちるリスクをある程度回避できます。「毎月この金額を返済するのは難しいから新居の予算を下げる」など、事前の対策の参考にしてくださいね。

住み替えローンを利用すると決めた場合、まずはじめにするべきことは事前審査を受ける銀行選びですが、自分だけで判断せずにプロと相談しながら決めることが重要です。
住み替えローンの審査基準は銀行が公にしていない項目もあるため、Webサイト等の情報を元に素人が選んでしまうと、審査が通らない可能性があります。

元の家の売却・新居の購入の仲介をしてくれる不動産会社に相談し、プロのアドバイスを元に事前審査が通過できそうな銀行を選びましょう。

事前審査を通過するために「多数の銀行で手当たり次第事前審査を受ければ、どれかひとつは通るのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、そういった方法はあまりおすすめしません。なぜなら、住宅ローンの申込情報は金融機関の間で共有されているためです。

ひとつの銀行で事前審査に落ちた後、すぐに次の銀行に審査を申し込むと「ほかの銀行が『返済能力がない』と判断した顧客」として認識され、ふたつめの銀行で審査が厳しくなる可能性があります。
住宅ローンをはじめとした申込情報が専門機関で保存される期間は、6ヶ月間です。一度に多数の銀行で住み替えローンの事前審査を受けるのは避け、審査に落ちた場合は次回の審査まで6ヶ月以上の期間を空けた方が良いでしょう。

実際に銀行で住み替えローンの審査を受けても通らないという場合は、新居のグレードを下げて審査を受け直すのが最も現実的な対処法です。審査に落ちる理由として最も可能性が高いのは、「経済的に返済能力がない」と判断されてしまうことです。

収入をすぐに増やすのは難しいため、購入する新居の予算を下げるのが、審査を通過する一番の近道となります。以下のような方法で、購入する新居のグレードを下げ、再度審査を受けましょう。

なお、安い物件には建物に傷みが生じているなどの不備がある可能性もあります。内見で細部までしっかりとチェックしたうえで、不動産会社の担当者と相談しながら慎重に選びましょう。

住宅の住み替えをする際、必ずチェックしておきたい税金特例として、「譲渡損失の損益通算」というものがあります。
「譲渡損失の損益通算」とは、マイホームの売却価格が住宅ローンの残高を下回った場合、発生した損失をその年の所得から控除できるという税金特例の制度です。

住み替えローンは返済額が高額になるケースがほとんどであるため、節税をして経済的負担を少しでも減らしたいという方は多いのではないでしょうか。
「譲渡損失の損益通算」は、一定の条件を満たせば住み替えをする人の多くに適用される税制優遇なので、ぜひ活用することをおすすめします。

最後に、本記事の重要ポイントをおさらいします。
住み替えローンは、「今住んでいる家の住宅ローンの残り」と「新居の購入資金」をひとつの金融機関でまとめて借りられるというシステムです。一般的な住み替え方法である、自宅を売却してから新居を購入する「買い先行」やその逆の「売り先行」とは異なり、住宅の売却と購入を同時に行います。
住み替えローンのメリットとデメリットは、以下の通りです。

住み替えローンの審査は通常の住宅ローンよりも厳しく、審査基準は金融機関ごとに異なります。審査を通過するためには、本審査前の事前審査を受ける銀行選びが重要です。
まずは金融機関が公開審査基準を比較して候補を絞り、最終的な判断は売買を仲介する不動産会社に相談しましょう。

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