アパート建築は相続税上で節税効果がある？シミュレーションもご紹介

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相続財産の土地は、利用状況によって評価が異なる
土地、建物それぞれで評価減がある
アパート建築は評価額が低くなるので、相続税が抑えられる

土地と建物の評価方法
1. 土地の評価方法
2. 建物の評価方法
土地の評価減について
1. 小規模宅地等の減額の特例
2. 貸家建付地の評価
建物の評価減について
遊休地にアパートを建てた場合のシミュレーション
アパート建築を賢く利用して相続税対策を

土地と建物の評価方法

相続財産は通常「時価」で評価されます。しかしその財産が土地である場合は、利用状況によって異なります。そこで、まず押さえておきたいのが、土地、建物それぞれの評価方式についてです。まずはこの評価方式から順番に見ていきましょう。

土地の評価方法

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

路線価方式

土地が面する道路（路線）に対して定められている1㎡あたりの価額（＝路線価）を基に、土地の評価額が決まります。

土地評価額
＝路線価×道路に面する状況、形状による加減（補正値）×土地面積

路線価は毎年1月1日時点のものを国税庁が評価し、7月に発表します。通常、国土交通省発表の「公示価格」の80％程度になります。土地に極端な奥行きがあったり角地であったりする場合は補正値で加減され、評価額が変わります。

倍率方式

市役所などで算定している固定資産税評価額に、各地域で定められている倍率を乗じて価額が決まります。

土地評価額＝固定資産税評価額×倍率

建物の評価方法

自宅などの建物は、固定資産税評価額と同じ価額となります。

建物評価額＝固定資産税評価額

土地の評価減について

相続財産が土地である場合は、利用状況によって評価が異なります。何も使われていない土地よりも、家やアパートを立てた土地の方が評価は下がるという点で、節税につながりやすいと言えるでしょう。ここでは、アパートが建っている土地の評価額の減額措置についてご説明します。

小規模宅地等の減額の特例

アパートが建っている土地は、特例で200㎡までを評価額の50％に減額することができます。

例1）土地200㎡、価額4,000万円の土地の場合
4,000万円×50％＝2,000万円の減額

例2）土地400㎡、価額5,000万円の土地の場合
5,000万円×200㎡／400㎡×50％＝1,250万円の減額

貸家建付地の評価

賃貸アパートを建てると、土地は「賃家建付地（かしやたてつけち）」となります。この土地は入居者がいることによって利用に制限がかかるため、評価額が下がります。計算式は次の通りです。

賃家建付地の評価額＝自用地の評価額（※1）×（1－借地権割合（※2）
×借家権割合（※3））

※1 自用地の評価額は路線価によって計算します。通常、国土交通省発表の「公示価格」の80％程度
※2 借地権割合は土地により異なります（30～90％）
※3 借家権割合は全国共通で30％

例）価額1億円の土地、借地権割合60％の場合
自用地の評価額＝1億円×80％＝8,000万円
60％（借地権割合）×30％（借家権割合）＝18％
8,000万円×18%＝1,440万円
8,000万円－1,440万円＝6,560万円

建物の評価減について

土地とは別に、建物もまた評価され、相続税が課されます。その際、建物は、固定資産税評価額（取得価格の60％程度、建物により異なる）で評価します。アパートの場合は、その評価額から借家権割合（全国一律で30％）を減額した金額になるため、土地とはまた異なる評価減があるということになります。計算式は次の通りです。

「建物の評価額＝建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合）」

例）1億円のアパートの場合
1億円×60％＝6,000万円
6,000万円×（1－30%）＝4,200万円