不動産の生前贈与とは？メリット・デメリットや効果的な相続税対策の方法を解説！

贈与とは、個人間で財産を無償で譲ることです。
贈与には大きく分けて、生前贈与と遺贈の2種類が存在します。
生前贈与とは、贈与者（財産を渡す人）が存命中に贈与契約によって行う贈与のことです。それに対して、遺贈とは贈与者が死亡後に遺言によって行う贈与のことを指します。

両者の違いは財産の所有権が移転する時期であり、生前に移転するのが生前贈与、死後に移転するのが遺贈です。 贈与では、現金だけでなく、不動産も贈与することができます。 贈与を行うと、受贈者（財産をもらう人）に贈与税が発生することが特徴です。

贈与税は、贈与される財産の額に応じて税金が決まります。 贈与される財産の評価額の計算方法は、相続税評価額と同じです。

相続税評価額は、現金は額面額がそのまま相続税評価額になりますが、不動産は一定のルールに基づいて計算された価額が相続税評価額になります。
不動産の相続税評価額は、基本的に土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額を元に計算されます。

この章では、生前贈与のメリットについて解説します。

生前贈与のメリットは、相続財産を減らすことができる点です。
相続税は、相続時点における被相続人（死亡した人）の財産に基づいて計算されます。 そのため、不動産を生前贈与すれば被相続人の財産を減らすことができるので、相続税の節税効果があります。

生前贈与は、所得を移転することによって納税対策をすることができる点がメリットです。
収益物件を生前贈与すると、受贈者（たとえば、子）が家賃収入を得られるようになります。

相続税は現金納付が原則であることから、相続で不動産を引き継いでも、子に納税用の現金がなければ相続税を納税することができません。 そこで、生前贈与によって収益物件を子に移転しておけば、子が納税用の現金を貯めることができます。
相続が発生しても、子が納税用の現金を有しているため、不動産を売らずに相続税を納税できるようになるのです。

次いで、生前贈与のデメリットについて解説します。

税金は、一般的に相続税よりも贈与税の方が高い点がデメリットとなります。
財産を移転するだけなら、贈与よりも相続の方が税金は安いです。

不動産は一般的に相続税評価額が大きいことから、不動産の生前贈与を行うと贈与税も高くなり、受贈者の負担か重くなります。 そのため、不動産の生前贈与は税金面のデメリットが大きく、選択されにくい傾向にあります。

贈与して不動産の所有権を移転する場合、相続するよりも登録免許税の税率が高い点がデメリットです。
登録免許税とは登記簿謄本の内容を変更する際に必要な税金のことであり、固定資産税評価額に税率を乗じて計算されます。 名義変更のための登録免許税の税率は、相続の場合は0.4％であるのに対し、贈与の場合は2％です。

この章では、生前贈与の流れについて解説します。

生前贈与は贈与契約に基づいて行われるため、まずは贈与契約書を作成することが必要です。 贈与契約書は、贈与者と受贈者との間で締結する契約書になります。
贈与自体は口頭でも契約は成立しますが、不動産の名義変更を行うには贈与契約書が登記の必要書類となるため、不動産の生前贈与では贈与契約書を作成することが必須です。

贈与によって不動産の所有権を移転したら、登記簿謄本の名義変更が必要です。
名義変更手続きは法務局で行い、登録免許税も名義変更を行う際に支払います。
名義変更手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士手数料も必要となります。

贈与額が年間110万円（贈与税の基礎控除額）を超えていれば、確定申告を行うことが必要です。
不動産を生前贈与する場合、贈与額は相続税評価額になります。
贈与の確定申告の時期は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間です。

この章では、生前贈与に適した不動産について解説します。

生前贈与に適した不動産は、アパートや一棟賃貸マンションなどの収益物件の建物です。
建物を受贈者に生前贈与すれば、受贈者が家賃収入を得ることができるようになり、相続税の納税対策（相続税の納税用の現金を準備しておく対策）を行うことができます。

本来であれば、収益物件の土地も一緒に贈与したいところですが、土地まで贈与すると贈与税の負担が重くなるため、建物だけを贈与する方法がよく行われています。
建物だけを贈与することで、贈与後の収益物件は借地権付き建物のみとなります。

たとえば、親が子に収益物件の建物だけを生前贈与した場合、子は入居者から家賃収入を得ることができますが、子は親に対して地代（土地を借りるときに支払う賃借料）を払うことが必要です。 借地権付き建物は、地代の支払いが発生する分、土地と建物が同一所有者の収益物件よりも収益性が若干劣ります。

理論的には、将来値上がりする可能性の高い不動産も生前贈与に適しています。
バブル時代のように土地の相続税評価額が年々上昇することが明らかであった時代には、相続税評価額が低いうちに贈与して相続対策をするという方法もありました。 しかし近年は、バブル期ほどの値上がりが明白ではないため、値上がりを期待した生前贈与が行われることは少ないです。

生前贈与では、相続開始7年以内の贈与は相続財産に加算される点が注意点です。
贈与者が死亡する直前に贈与すると、贈与した財産が相続財産に組み戻されますので、相続税の節税効果が生じなくなります。 そのため、生前贈与を選択する場合には、贈与者が若いうちに早い段階から実行することが望ましいです。

以上、不動産の生前贈与について解説してきました。
生前贈与とは、贈与者が存命中に行う贈与のことです。 生前贈与のメリットには、「相続財産を減らすことができる」や「所得の移転によって納税対策をすることができる」があります。 デメリットは「一般的に相続税よりも贈与税の方が高い」や「登録免許税の税率が高い」です。

生前贈与の流れは、贈与契約作成後、贈与を実行し、不動産の名義変更を行います。 生前贈与に適した不動産は、「収益不動産の建物」や「将来値上がりする可能性の高い不動産」です。

生前贈与は、相続開始7年以内の贈与は相続財産に加算される点が注意点となります。
生前贈与を行う場合は、税理士とよく相談した上で実行していただければと思います。

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