不動産投資の地震対策は大丈夫？土地活用でオーナーが取るべき対策とは

建物の耐震性を表す指標には、いくつかの分類方法があります。
最初に、建物の耐震性の指標について解説します。

耐震性を表す指標の中には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」と呼ばれる分類があります。
旧耐震基準と新耐震基準の分類は、最も重要な分類であり、投資対象とするのであれば少なくとも「新耐震基準」を満たしていることが望ましいといえます。

旧耐震基準とは、一般的に1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物のことです。
それに対して新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認申請（着工前に行う図面審査）を通した建物を指します。

新耐震基準は、「数十年に一度生じる震度5程度の稀な地震に対しほとんど損傷しない」また「数百年に一度生じる震度6強程度の極稀な地震に対して建物が倒壊しない」という耐震性を有しています。 そのため、新耐震基準の建物であれば、相応に十分な耐震性を期待することができます。

また、これから新築する建物であれば新耐震基準を満たしているため、土地活用で新築する場合には耐震性の問題は基本的にはクリアしているといえます。

建物の耐震性を表す指標には、耐震や制振、免震といった分類があります。
これらは地震力（地震によって建物に作用する力）にどのように対応しているかという建物の構造の分類であり、旧耐震基準や新耐震基準の分類とは別の話です。

耐震構造とは、建築基準法の新耐震基準を満たしたうえで、建物自体の強度を上げ、地震の揺れに対抗する構造を指します。
制振構造とは、建物に地震エネルギーを吸収する制振部材を組み込むことで、地震発生時の揺れを軽減させる構造のことです。
免震構造とは、建物と基礎の間に免振装置を設置して地震のエネルギーが建物に直接伝わらないようにする構造を指します。

いずれも十分な耐震性能を有していますが、耐震性能が優れた順番に並べると、免震、制振、耐震となることが一般的です。

建物は、建築基準法の最低限の基準で建てると、耐震構造になります。
制振構造や免震構造は耐震構造を上回る耐震性であるため、制振構造や免震構造の建物を建てたい場合には、設計時に制振構造や免震構造を希望する必要があります。

耐震等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に定められた基準によって評価された、建物の耐震性を表す指標のことです。 耐震等級には、原則として1、2、3の3種類が存在し、数字が大きいほど耐震性能が高いことを表します。

品確法は、2000年（平成12年）に施行された法律であるため、新耐震基準を前提としている点が特徴です。 そのため、耐震等級1であっても新耐震基準は満たしており、耐震等級1だからといって決して耐震性が低いわけではないということになります。

これから建物を建てる場合は、自然と耐震等級1になります。
より高い耐震性の建物を建てたい場合には、設計時に耐震等級2や3を希望する必要があります。

なお、耐震等級2は等級1の1.25倍の地震力に対して耐えられる建物であり、学校や避難所などの公共建築物が想定されています。 耐震等級3は、等級1の1.5倍の地震力に対して耐えられる建物となり、消防署や警察署などの災害復興の拠点となる防災施設が想定されている点が特徴です。

建物の所有者には、民法で工作物責任が課せられています。
工作物責任とは、建物などに瑕疵（かし）があった場合に所有者が追う賠償責任のことです。

たとえば、地震で建物が崩落した際、第三者に怪我を負わせた場合には、所有者に損害賠償責任が問われる可能性があります。
地震に関しては、1999年（平成11年）9月20日に神戸地裁で所有者に対して損害賠償責任が認められた判決があります。 当該事例は、阪神・淡路大震災で賃貸マンションの1階部分が倒壊し、1階部分の賃借人が死亡した事故でした。

対象の賃貸マンションは旧耐震基準の建物であり、建物が通常有すべき安全性を有していなかったものと推認することかできると判断されています。
つまり、旧耐震基準の建物が地震によって倒壊すると、所有者は工作物責任を問われる可能性があるため、建築ではなく1棟の建物を購入するのであれば、少なくとも新耐震基準以上の耐震性を満たした建物に投資する必要があるということになります。

ここからは、収益物件で建物の耐震性を高めるメリットについて解説します。

耐震性を高めるメリットは、入居者を決めやすくなる点が挙げられます。
耐震性への関心は、国内で大きな地震が起こるたびに高まるため、耐震性の高さは大きなアピールポイントとなり、空室対策にもなるでしょう。

耐震性の高い建物であれば、長期にわたり安全な賃貸経営を継続できます。
新耐震基準以上の建物であれば、地震で倒壊する可能性が低いため、資産価値が大幅に下落するリスクも軽減できるでしょう。

耐震性の高い建物は、売却時の資産価値が高くなる点もメリットです。
とくに免震や制振、耐震等級2以上の建物は、耐震性の高さを明確にアピールできるため、買い主に対して価値を分かりやすく伝えることができます。

この章では、不動産オーナー（投資家）が取るべき対策について解説します。

これから土地活用をするのであれば、高い耐震性をアピールできる建物を建てることが望ましいです。 一般的に免震は言葉の認知度も高いため、免震の建物を建てれば、借り主に対する訴求力を高めることもできます。

地震に関しては、単に建物の耐震性を高めるだけでなく「防災対策設備」を設けることで、より安全性を借り主にアピールすることができます。 たとえば、蓄電池や雨水タンク、備蓄倉庫、太陽光発電、非常時の保安灯などが防災対策設備になります。

貸し主としては、地震保険に加入することも重要な地震対策です。
地震保険に加入するには、主契約として火災保険に加入することが必要となりますが、地震保険は長期一括契約をすると安くなり、長期で契約できる期間は最長で5年となっています。

以上、地震と不動産投資について解説してきました。

建物の耐震性には、旧耐震基準や新耐震基準の区分けのほか、免震、制振、耐震という分類、耐震等級といった分類があります。 投資対象としての建物の耐震性は、最低限として新耐震基準を満たしていることが望ましいです。

収益物件で耐震性を高めるメリットとしては、「入居者を決めやすくなる」や「安全な賃貸経営を継続できる」などが挙げられます。 投資家が取るべき対策としては、「高い耐震性をアピールできる建物を建てる」や「地震保険を付保する」といったことがありました。

不動産投資される方は、本記事を参考にしていただけると幸いです。

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