買い先行の住み替えの流れとは？メリットや買い替えタイミングの決め方を解説

住み替えとは、現在住んでいる家から新しい住居へ移ることを指します。 家族構成の変化や転勤、より快適な住環境を求めてなど、さまざまな理由で検討される選択肢の一つです。 その中でも、買い替えは「持ち家から持ち家へ移る住み替え」を意味し、現在の家を売却して新しい家を購入する流れを指します。 住み替えには「賃貸から賃貸」「賃貸から持ち家」なども含まれますが、買い替えは不動産の売買が発生する点が大きな特徴です。
近年では、ライフスタイルの変化に合わせて住環境を見直す方が増えており、持ち家の住み替え（買い替え）に対する関心も高まっています。

住み替えを検討する際、現在の家の売却と新居の購入をどちらから進めるべきか悩まれる方が多いです。 理想は両方を同時に進められることですが、売却のタイミングと希望する物件との出会いを完璧に合わせるのは簡単ではありません。

そのため、多くの方は「買い先行」か「売り先行」のどちらかを選択します。 ご自身の状況や優先したい条件によって、最適な選択は変わってきます。
それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

買い先行とは、現在の家を売る前に新居を購入する方法です。 特に、理想の物件探しを優先したい方に選ばれることが多い方法ですが、いくつかのメリット・デメリットがあります。
それぞれ見ていきましょう。

理想の物件を見つけたらすぐに購入の判断ができるため、住みたい家を逃す心配がありません。 納得のいく物件が見つかるまで時間をかけてじっくり探せるため、妥協せずに住み替えができることが大きな特徴です。 さらに、現在の家に住みながら新居の準備ができるため、引っ越しは1回で済みます。 仮住まいの手間や費用がかからず、新居の内装や引っ越しの準備を落ち着いて進められることも魅力です。

現在の住宅ローンと新居の住宅ローンが重なり、ダブルローンになる可能性があります。 また、売却が予定より長引くと、経済的な負担が大きくなってしまいます。 2つの物件の管理や維持費が一時的に必要になるため、余裕のある資金計画が求められるでしょう。

買い先行は、住宅ローンの返済に余裕があり、理想の物件にこだわりたい方に特におすすめです。 また、仮住まいの手間を避けたい方や、子どもの転校や通勤への影響を最小限にしたい方にも適した選択といえます。

売り先行とは、現在の家を売却してから新居を購入する方法です。 資金計画を重視したい方に適した方法ですが、こちらもメリット・デメリットがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

売り先行の最大のメリットは、売却金額が確定するため、購入予算が明確になることです。 ダブルローンのリスクがなく、住宅ローンの審査も通りやすくなります。 また、先に家を売却するため、売却価格をじっくり交渉して決められる点もポイントです。 資金計画が立てやすく、経済的な負担が比較的少なくなるため、安全に住み替えを進めたい方に向いています。

売り先行のデメリットは、仮住まいが必要になる可能性が高い点です。 希望する物件が見つからないと、仮住まいの期間が長引く可能性もあります。 また、気に入った物件が見つかっても、資金決済までに時間がかかり、理想の物件を逃してしまうリスクがあることも考慮しなければなりません。 引っ越しが2回必要になる可能性が高く、その分の費用や手間も考える必要があります。

売り先行は、資金面での安全性を重視する方や、住宅ローンの返済に不安がある方に特に向いています。 また、仮住まいが必要になっても経済的に不安のない方や、売却金額を確定させてから物件を探したい方にもおすすめです。

買い先行の基本的な流れは、以下の通りです。

住み替えを進める場合、資金調達の方法によって具体的な流れが変わってきます。 主な選択肢として、「ダブルローン」と「つなぎ融資」の2つがあります。 それぞれの特徴を理解して、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。

ダブルローンとは、現在の住宅ローンを継続しながら、新居の住宅ローンも組む方法です。
以下のような流れで進めていきます。

まず、新居の購入に向けて物件探しを行い、住宅ローンの事前審査を受けます。 審査が通れば、売買契約を締結し、新居の住宅ローンを正式に申し込みます。 新居の引き渡しを受けて購入のステップは完了です。
その後、現在の家の売却活動を開始し、買主が見つかったら売買契約を締結します。 売却代金を受領後、その資金を使って現在の住宅ローンを完済します。

つなぎ融資とは、現在の家の売却代金を担保に、新居の購入資金を一時的に借りる方法です。 短期間で返済する必要がありますが、ダブルローンを避けられる利点があります。
具体的な流れは以下の通りです。

新居や土地が見つかったら売買契約を締結し、つなぎ融資を利用して購入代金を支払います。 その後、住宅ローンが実行されるタイミングでつなぎ融資を完済します。
なお、つなぎ融資は通常3ヶ月から6ヶ月程度の返済期間が設定されているため、この期間内に確実に売却できる見込みがあることが重要です。 事前に不動産会社としっかり相談し、実現可能なスケジュールを立てておきましょう。

買い先行で住み替えを成功させるには、綿密な計画と準備が欠かせません。
特に重要なのが、以下のポイントです。

これらのポイントをしっかり押さえることで、スムーズな住み替えが実現できます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産会社選びは住み替えの成功を左右する重要なポイントです。 理想的なのは、新居の購入と現在の家の売却を同じ会社に依頼することです。 一貫した対応が期待でき、スケジュール調整もスムーズに進められます。

不動産会社を選ぶ際は、過去の取引実績や地域における知名度を確認しましょう。 また、担当者の説明が丁寧で、質問にも具体的に答えてくれる会社を選ぶことをおすすめします。 特に、買い先行の場合は長期的な関係となるため、コミュニケーションの取りやすさも重要な判断基準です。

クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。

売却価格の設定は、売却にかかる期間に大きく影響します。 高すぎる価格設定は売却期間の長期化を招き、ダブルローンの負担が増えるリスクがあります。
適正価格を知るには、複数の不動産会社から査定を受けることが有効です。 その際、周辺相場や建物の経年劣化、設備の状態など、査定の根拠もしっかり確認しましょう。 売却を急ぐ場合は、相場よりもやや低めの価格設定を検討することで、早期売却の可能性が高まります。

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売却活動をスムーズに進めるためには、新居の購入と並行して売却の準備を始めることが重要です。 不動産会社と相談しながら、スケジュールを明確にしましょう。

早期売却を目指すには、内覧時の印象が重要であるため、日常的な清掃や整理整頓を心がけましょう。 また、固定資産税の納税証明書や建物の図面など、売却時に必要な書類も事前に用意しておくと安心です。
買主がスピーディーに見つかれば、売却までの期間短縮につながります。

買い先行での住み替えには、慎重に検討すべき注意点がいくつかあります。 特に資金面での課題が大きいため、事前に準備と対策を講じることが重要です。
ここからは、特に注意が必要な点について見ていきましょう。

買い先行の場合、既存の住宅ローンがある状態で新たなローンを組むことになるため、審査基準が通常よりも厳しくなります。 特に年収に対する返済額の割合（返済負担率）が重要な審査項目です。

対策としては、頭金を多めに用意して借入額を抑える方法があります。また、金利の低い住宅ローンを選ぶことで毎月の返済額を抑えられます。 審査に通りやすくなるためにも、収入証明や資産状況を整理し、事前にしっかりと金融機関と相談できるようにしておきましょう。

現在の家がなかなか売れない場合、2つの住宅ローンを抱える期間が予定より長引いてしまう可能性があります。 家計に大きな負担となり、生活設計に影響を及ぼす可能性があるため、十分な対策が必要です。

このリスクに備えるためには、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。 具体的には、少なくとも6ヶ月分のダブルローン返済額を貯蓄しておきましょう。 また、売却までの期間を見据えて、できるだけ早い段階から売却活動を開始することも有効です。

買い先行での住み替えには、現在の家が売れないリスクを考慮する必要があります。 そのリスクを軽減する方法として、「買取保証」や「買い替え特約」の利用を検討してみましょう。
不動産会社によってサービスの内容は異なりますが、これらのサービスを活用することで、より安心して住み替えを進められます。

買取保証は、一定期間内に現在の住まいが売却できない場合、不動産会社が予め定めた価格で買い取ることを保証するサービスです。 確実な売却が見込めるため、安心して新居の購入を進めることができ、資金計画を立てやすくなります。 また、この保証があることで、金融機関の住宅ローン審査でも有利に働く可能性があります。

ただし、買取価格は通常の売却価格より低めに設定されることが一般的です。 また、買取保証を提供している不動産会社は限られているため、選択肢が少なくなる可能性もあります。

なお、クラモアがご紹介するスターツピタットハウスでは、買取保障付き売却プラン『スイッチ45』をご利用いただけます。 スイッチ45では、売り出した物件が45日たっても買い手がつかない場合は、事前に決めていた価格で買い取り可能です。 物件を売り出したけれど売れるか不安な人は、ぜひご検討ください。

不動産の買い替え特約とは、新しく物件を購入する際に、現在の住まいが売却できなかった場合に契約を白紙解除できる特約です。 これにより、売却が完了しないまま新居を購入するリスクを回避し、資金計画を立てやすくなります。

しかし一方で、新居の売り主にとっては不確実性が高くなるため、交渉が難しくなることもあります。 また、人気のある物件では売り主が買い替え特約を受け入れない可能性があるため、注意が必要です。

住み替えで買い先行を選択する場合、メリットとデメリットを十分に理解し、計画的に進めることが重要です。 資金面では、ダブルローンやつなぎ融資など、状況に応じた選択肢があるため、状況に応じた資金調達の方法を選びましょう。 また、不動産会社選びや適正な売却価格の設定、早めの売却準備など、成功のポイントを押さえることで、スムーズな住み替えが実現できます。

売却が思ったように進まない場合のリスク対策として、買取保証や買い替え特約の活用も検討しましょう。 慎重に準備を進め、ご自身に合った住み替え方法を選択することで、理想の住まいへの住み替えを実現できます。
クラモアがご紹介するスターツピタットハウスでは、賃貸・購入の仲介だけでなく不動産売却も行っておりますので、新しい住居探しと合わせて不動産売却も可能です。 住み替えをご検討中の方は、下記よりお気軽にお問合せください。

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