【2025年版】公示地価が4年連続上昇！バブル後最大の上昇率｜地域別の傾向と上昇の背景を解説

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2025年3月18日、最新の地価公示が発表されました。
ここでは、公表された公示地価の内容を見ていきましょう。

現在、公示地価には「住宅地」と「商業地」の区分がありますが、これらを含めた全用途において、2025年の公示地価は前年比2.7%の上昇となっています。 この上昇は4年連続となり、過去の推移を見ても着実な成長を続けています。

画像出典：国土交通省 「令和7年地価公示の概要」

特に2021年の公示地価は、新型コロナウイルスの影響を受けた2020年の市場動向を反映し、一時的に下落しました。 しかし、それ以降の4年間は継続的な回復傾向を見せ、上昇幅も年々増加しています。

2025年の公示地価では、全用途平均で前年比2.7%の上昇を記録し、バブル崩壊後の1993年以降で過去最高の上昇率を記録しました。 とはいえ、バブル期の1991年には前年比11.3%の上昇だったため、それと比較すると上昇幅はまだ緩やかといえます。
ここからは、住宅地と商業地それぞれの地価動向と背景を見ていきましょう。

住宅地の地価は「全国平均で2.1%の上昇」となっており、都市圏と地方での違いが特に顕著に表れています。

住宅地の地価について、地域別に内訳を見てみると、三大都市圏が3.3%、地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）が4.9%と大きく上昇していることが分かります。 一方、その他の地方エリアは0.6%の上昇となっており、プラスではあるものの上昇幅は小さく抑えられている状況です。

住宅地の地価が引き続き上昇している背景としては、低金利環境がまだまだ続いていることが挙げられます。 コロナ禍以降、欧米を中心に世界各国で利上げが行われましたが、日本は欧米と比べるとインフレによる影響が少なかったこともあり、積極的に利上げが行われていませんでした。 住宅を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用するため、金利が低く据え置かれていることは大きなメリットとなっています。

しかし、日本国内においても少しずつインフレが進み、また日本と世界各国との金利差により円安が進んでしまっている状況もあり、2023年以降日本でも利上げが行われています。 2025年3月時点においては、まだ住宅ローンの金利は比較的低く抑えられていますが、今後も継続して利上げが行われる可能性があり、そうなると住宅ローン金利も引き上げられていく可能性があります。

住宅ローン金利が引き上げられると住宅を買えない人が増え、住宅地の地価が下がってしまう可能性があるため、今後の動向に注意が必要です。

住宅地の地価上昇には、リゾート地や観光地の地価高騰も理由として挙げられます。 日本と世界各国との金利差により、2023年以降、日本は急激な円安が進んでいます。 そうした背景の中で、リゾート地や観光地にはセカンドハウスとしてのリゾートマンションの建設が進んでおり、こうした動きが住宅地の地価上昇につながっているといえます。

なお、2025年以降、日本はさらなる利上げを進める一方、アメリカやヨーロッパなどの各国はすでに大きく引き上げた金利を引き下げる動きが見られています。 加えて、2025年に就任したアメリカのトランプ大統領は、対米ドルにおいて円安の状況が続いていることは好ましくないとし、円安是正する可能性も示唆しています。 今後円高方向に為替が動くようであれば、地価にも影響が及ぶ可能性がある点に注意しなければなりません。

商業地の地価は、「全国平均で3.9%の上昇」となっており、特に再開発が進むエリアでは、さらなる価格高騰が見られています。

商業地は東京23区で11.8%、大阪市で11.6％、福岡市で11.3%と、それぞれ10%超の伸びを見せています。 一方で、地方圏のその他のエリアにおいては前年比0.9%の上昇にとどまっており、都市部との地価格差が顕著に表れているのが特徴です。

観光地としての人気が高い下記エリアも、地価の上昇が見られます。

しかし、商業地の地価上昇が顕著なエリアは、観光だけでなくビジネス環境が整った地域です。 2025年の公示地価で前年比10%超の上昇を記録したのは、下記のエリアです。

これらの都市はいずれも外国人観光客が訪れやすい人気エリアでありながら、ビジネスの基盤も整った経済拠点です。 そのため、インバウンド需要と商業施設の開発が地価を押し上げる要因となっています。

再開発が進行中のエリアでは、地価が継続的に上昇する傾向にあります。 例えば、大阪市では駅周辺の大規模な再開発に加え、鉄道新線やリニア中央新幹線の延伸計画などのインフラ整備が進んでおり、これらの開発が地価を押し上げています。
また、福岡市では天神ビッグバンや博多コネクテッドなど、大規模な再開発プロジェクトが進行中です。 これらの開発が完了するまでは数年を要するため、今後も地価の上昇が期待できるといえるでしょう。

2025年3月18日に発表された公示地価をもとに、地価の上昇傾向やその背景について解説しました。
コロナ禍以降、円安やインバウンド需要を背景に、リゾート地や観光地、都市部を中心に地価の上昇が続いています。 この傾向は、今後もしばらく続く可能性が高いといえるでしょう。 一方で、少子高齢化や今後の円高方向への変動など、地価が下落するリスクも存在することを考慮する必要があります。

近い将来、不動産売却を検討している方は、住宅ローン金利の上昇による買い手の減少リスクを考慮し、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産売却をご検討中の方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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