マンション転売で利益を得られる？高く売却する方法やリスクを解説

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マンションを転売する際、やみくもに売却しても利益が出るとは限らず、逆に損をする可能性もあります。 少しでも多く利益を手元に残すには、いくつかのポイントを押さえて計画的に売却することが大切です。
ここでは、マンション転売で利益を得るための4つのポイントを紹介します。

不動産投資の出口戦略とは、最終的に投資した不動産をどう処理し、投資期間を終了させるかの計画を立てることです。 具体的には、不動産を売却して投資資金を最大限回収する方法を考えることだといえるでしょう。

不動産は売却するタイミングや方法によって、利益が大きく異なります。 想定よりも安値で売却となれば、利益を得るどころか、それまでの投資分がマイナスになる可能性もあります。 物件を売却して初めて、投資の成功・失敗が確定するため、売却を検討し始めてから出口戦略を練っていては遅すぎます。
転売目的でマンションを購入するのであれば、運用期間中の収支や売却時の利益を含めて、購入前に出口戦略を立てておくことが重要です。 あらかじめ最適な売却のタイミングを決めておくことで、売却判断に迷いが生じにくくなります。

マンションは、築年数が経過するほど価値が下がります。 東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2023年・年度」による、首都圏の築年数別のマンション成約価格は以下のとおりです。

出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

築5年以下を基準にした場合、築6～10年では約6%の価格減少ですが、築11～15年では約16％と下落率が大きくなります。 以降も価格は下落を続け、築26年を超えると半分以下にまで価格が減少しているのです。

マンションの価格は立地や市場の状況にも左右されるため、築年数が古い＝価格が大きく下がるとは一概にはいえません。 とはいえ、マンションは一般的に築浅の人気が高い傾向があるので、できるだけ築年数が浅いうちに売却を検討するほうがよいでしょう。

マンションは利便性の良さを求める需要が高く、立地の良さも重視されます。
駅近や商業施設の近くなど利便性の高い立地であれば、築年数が古くても高値で売却できる可能性があります。 将来の開発が予定されているエリアも需要が高まりやすいので、開発予定や人口動向もチェックしておくとよいでしょう。

また、「マンションは管理を買え」といわれるように、管理状態も重要なポイントです。 管理組合が適切に機能していれば、マンションの修繕もきちんと行われ、資産価値の下落も抑えられるでしょう。
ただし、マンションの管理状態は築年数の経過した物件であれば実績で判断できますが、新築では事前に確認できない点に注意が必要です。 加えて、管理計画や大規模修繕工事の計画がしっかりしていても、計画通りに実施されるとは限らないことも覚えておきましょう。

築年数が経過すると経年劣化が進むため、修繕費も増加していきます。 また、マンションは10～15年を目安に大規模修繕工事が行われるため、工事直前には修繕積立金の値上げや一時金の徴収が行われる可能性もあるでしょう。
売却前に修繕費が大幅にかかると、多少高値で売れたとしてもトータルではほとんど利益がでない恐れがあります。 築年数の経過や大規模修繕工事のタイミングを考慮し、修繕費がかかる前に売却を検討することが大切です。

マンション転売では、ちょっとしたことでも利益が大きく変わるため、いくつか押さえておくべき注意点があります。 ここでは、マンション転売時の主な注意点を見ていきましょう。

マンションを売却して得た利益は「譲渡所得」となり、所得税・住民税が課税されます。 この譲渡所得にかかる税率は、マンションの所有期間によって異なり、所有期間が5年以下だと税率が高くなります。
税率は以下のとおりです。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

所有期間5年を境に、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分され、短期譲渡所得は長期譲渡所得のおよそ2倍の税率となっています。
築年数の経過前にと5年以内で売却すると、高い税負担となり、利益が少なくなる可能性があるため注意が必要です。 譲渡所得税については、後ほど「譲渡所得税の計算式」で詳しく解説するので参考にしてください。 なお、所有期間の判定基準日は売却した年の1月1日です。

実際の所有期間が5年を超えていても、その年の1月1日時点で5年に達していなければ「短期譲渡所得」として扱われます。 5年ギリギリでの売却を検討している場合は、所有期間を確認したうえでタイミングを慎重に判断しましょう。

マンション転売で利益を出すには、少しでも好条件の買主を見つけることが重要です。 売り急いでしまうと、好条件の買主を逃がすだけでなく、売却のために値下げが必要になる可能性もあります。 一方で、売却時期に余裕があれば、値下げせずにじっくりと買主を探したり、交渉に時間をかけたりできます。

一般的なマンション売却には、3ヶ月～6ヶ月程度の時間がかかります。
それ以上の期間がかかることも想定し、余裕を持った売却計画を立てておきましょう。

マンション売却の成否は、不動産会社の力量にも左右されます。
マンションの転売を目的とする場合は、希望エリアでのマンション売却に強みを持つ不動産会社を選ぶことが重要です。 マンション売却のノウハウを持つ不動産会社であれば、適切な査定や販売戦略によって、スムーズで高値の売却が期待できるでしょう。
不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく、実績・評判・提供されるサービスなども総合的に確認して判断することが大切です。

クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

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マンション転売のタイミングを見極めるには、マンション価格の動向を把握しておくことが重要です。
近年は価格が上昇傾向にありますが、いつ下落に転じてもおかしくありません。 マンション価格は築年数だけでなく、さまざまな要因に左右されます。
そのため、価格下落の主な要因を理解しておくことが大切です。

主な下落理由として、「税制優遇の終了」「金利の上昇」「為替の変動」が挙げられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

マイホームを住宅ローンで購入した場合に活用できる税制優遇として、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」があります。 住宅ローン控除とは、一定の要件を満たせば、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から控除される税制優遇制度です。 所得税の節税効果が大きいため、利用を検討している人も多い制度と言えます。

しかし、住宅ローン控除は2025年5月時点では2025年12月31日で適用終了となっています。
住宅ローン控除の終了により、買い手の購入意欲が低下し、需要域から価格下落につながる可能性があります。

ただし、住宅ローン控除は当初2021年までだったものが2025年まで延長されています。 そのため、2025年終了予定も延長される可能性がありますが、現時点では延長についての発表はありません。 仮に延長されたとしても、適用条件や控除額が見直される可能性もあるため、今後の動向に注視しておく必要があります。

住宅ローン控除と同様に、買い手の購入意欲や資金計画に大きく影響するのが金利の上昇です。
住宅ローン金利が上がると、返済負担を避けるために購入意欲が低下します。 また、借入可能額が減ることで、高値では売れず価格が下落する恐れもあります。

住宅ローン金利は、日銀の金融政策に大きく左右されます。
日銀は2024年にゼロ金利政策を解除し利上げを実施、2025年1月にも追加利上げが行われ、2025年4月には多くの金融機関で変動金利の基準金利が上昇しています。 なお、固定金利については、すでに2022年~2023年にかけて上昇傾向にあります。
今後も利上げが続くと考えられているため、住宅ローン金利の動向には注意しておきましょう。

現在は円安により、外国人による日本の不動産投資が活発化しています。
国土交通省の「海外投資家アンケート調査」によると、日本の不動産投資市場（年間約4兆円）において、2020年の海外投資家の占める割合は34％にのぼりました。 このような外国人投資家による不動産需要の高まりが、マンション価格の上昇にもつながっているのです。

さらに、2024年の訪日外国人数は過去最高を記録しており、インバウンド需要の増加によってホテルや宿泊施設の需要が高まり、地価・不動産価格の上昇につながる傾向があります。
ただし、今後円高に転じると、外国人投資家の需要が減少し、不動産価格の下落が起きる可能性もあるため、注意が必要です。

マンションを転売する際は、全体の流れを把握しておくことが大切です。
大まかな転売の流れは以下のとおりです。

マンション購入後は、出口戦略に沿って売却のタイミングまで自分で住むか、賃貸物件として運用します。 転売のタイミングがきたら査定を受け、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売却活動が進められ、買主が見つかれば売買契約を締結し、決済・引き渡しへと進みます。

媒介契約の締結から引き渡しまでは、一般的に1ヶ月～2ヶ月ほどかかります。 ただし、マンションの条件や売却価格によっては、それ以上の期間が必要になる場合もあるため、逆算して余裕を持ったスケジュールを立てておくことが重要です。
マンション売却の詳しい流れを知りたい方は、別記事の『【2025年版】投資用マンションの売却タイミングは？流れや税金、高く売るコツも解説』も参考にしてください。

マンション転売にはさまざま税金が関わってくるため、あらかじめ基礎知識を身につけておくことが大切です。 ここでは、転売時に押さえておきたい税金の基本について見ていきましょう。

先述した「所有期間が5年超えてから売却する」のとおり、マンション売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税が課税されます。 この2つをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶので覚えておきましょう。
譲渡所得税が発生する場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要です。 確定申告の時期に申告・納税を怠ると、無申告加算税などのペナルティが課される可能性があるので、余裕を持って準備を進めることが大切です。

譲渡所得税は課税されると高額になりやすいため、事前に税額の目安を把握しておくことが重要です。
計算の流れは以下のとおりです。

売却価格から、マンションの取得にかかった費用と売却時にかかる費用を差し引いた額が「譲渡所得」です。 さらに、3,000万円特別控除などの特例を適用したうえでプラスとなった場合に課税されます。
税率は所有期間により異なり、長期譲渡所得（5年超）で20.315%、短期譲渡所得（5年以下）で39.63%となっています。

たとえば、以下のケースで計算してみましょう。

譲渡所得は、5,000万円－（3,500万円＋300万円）＝1,200万円です。
所有期間6年は「長期譲渡所得」に区分されるので、税額は、1,200万円×20.315%＝243万円となります。

なお、実際の譲渡所得税の計算では、建物部分の減価償却分を取得費から差し引く必要があります。 また、各種控除により税額を軽減できる場合もあるため、不安がある方は専門家への相談をおすすめします。

転売するマンションをマイホームとして利用していた場合、譲渡所得税の計算時にさまざまな控除を受けられる可能性があります。
主な控除は以下のとおりです。

たとえば、「3,000万円特別控除」では、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことが可能で、大幅な節税効果が見込めます。 ただし、これらの特例にはマイホームであることや所有期間・居住年数などの要件があるため、詳細は国税庁のホームページで確認しておきましょう。

なお、投資用として貸し出していた物件には適用されない点にも注意が必要です。 たとえ短期間だけ居住した場合でも、「マイホーム」として認められないケースもあるため、事前確認が重要です。

「所有期間が5年超えてから売却する」で解説した通り、譲渡所得税の税率は所有期間が5年を超えるかどうかで大きく異なります。 所有期間5年以下で売却すると税率が高くなるため、可能であれば5年を超えてから売却した方が有利です。
ただし、譲渡所得税がそもそも発生しない場合は、所有期間を気にする必要はありません。 その場合は、早期売却の方が利益につながるケースもあるため、あらかじめ譲渡所得税の有無を試算し、売却タイミングを見極めるようにしましょう。

最後に、マンション転売に関するよくある質問を見ていきましょう。

基本的に、マンションの転売は法律上禁止されていません。 ただし、一部のマンションでは購入時の特約によって一定期間の転売が禁止されているケースがあります。
たとえば、自治体が所有する公共性の高い土地を活用したマンションは、土地価格が割安で提供されていることを踏まえ、転売が禁止されることがあります。 また、転売による価格の急騰を防ぐ目的で、一定期間転売を制限する規定が設けられることもあります。

転売が禁止される期間は、1年・5年・10年など契約によってさまざまです。 そのため、マンションを購入する際は、転売に関する制限の有無を事前に確認するようにしましょう。

マンションを売却する際は、原則として住宅ローンを完済していることが必要です。
住宅ローンを組むと、金融機関が物件に抵当権を設定します。 抵当権が残っている状態では売却できないため、売却時にこれを抹消する必要があります。

一般的には、売却代金で住宅ローンを完済することで抵当権を抹消します。 売却金だけで完済できない場合でも、自己資金や家族からの援助などで補って完済できるなら、売却は可能です。
一方で、売却代金と自己資金を合わせても完済できない場合は、原則として売却できません。 このようなケースでは、住宅ローン残債を完済できるタイミングまで売却を見送る必要があります。

このように住宅ローンが残っているマンションは、売却できるかの判断が重要です。 まずは、住宅ローン残債額を事前に確認し、できるだけ精度の高い査定を受けて、売却が可能かどうかを判断しましょう。

この記事では、マンション転売で成功するためのポイントや注意点、転売時の税金について解説しました。
マンション転売で利益を出すには、購入段階から出口戦略を立て、将来的に売却しやすい物件を選ぶことが大切です。 また、売却タイミングは、投資期間中の収支バランスや築年数、修繕費の発生時期、所有期間などを総合的に考慮して判断する必要があります。 一般的には、譲渡所得税の軽減や物件価値の維持が期待できる所有期間が5年を超え、なおかつ築10年以内に売却するのがおすすめです。

さらに、転売の成功は不動産会社のサポート力にも大きく左右されます。 信頼できる実績のある不動産会社を選び、査定から売却まで安心して任せられる体制を整えましょう。
売却をご検討中の方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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