賃貸物件の「共益費」は何のための費用？目的や相場、「管理費」との違いを解説

賃貸マンション・アパートに住むと毎月家賃の支払いが発生しますが、家賃と一緒に共益費を支払うケースが多いです。この共益費とはどういった目的で必要になる費用なのでしょうか。この記事では、共益費の詳細や相場、管理費との違い、共益費が高い物件の特徴などについて、幅広く解説していきます。

一般的に共益費は家賃と同様、毎月発生するものです。賃貸物件に住むことを検討している場合は、事前にこの費用が何を目的として請求されるものなのかを把握しておきましょう。

共益費とは、賃貸物件の共用部分の維持にあてられる費用のことです。集合住宅は、主に個々の入居者に割り当てられる居室と、階段やエレベーターなどの共用部分で構成されています。この共用部分でも電気代や設備の点検費、清掃費などが発生しますが、そのために毎月徴収されるのが共益費です。そのため、「共益費＝維持管理費」と考えるとわかりやすいでしょう。

先述したとおり、共益費とは共用部分の維持費のことです。一方、家賃と共益費を別々に記載しなければならないという決まりがないため、家賃に共益費が含まれているケースもあります。この場合、共益費と家賃の明確な違いはないと言えるでしょう。

居住用の賃貸契約では、家賃と共益費は非課税となっているため、消費税などを別途支払う必要はありません。ただし、賃貸を店舗などとして利用する場合は課税対象となるため注意が必要です。

同じ物件内でも、入居者によって支払う共益費の金額が異なる場合があります。たとえば居室ごとの床面積が異なる物件では、広い居室に住んでいる人に、より高額な共益費が請求されることもあります。このようなケースでは、「家賃の〇%」というかたちで共益費の金額が決められていることが多いようです。

家賃とは別に発生する毎月の費用として、共益費以外にも管理費が挙げられます。共益費と管理費は同等の金額が設定されていることが多いのですが、その目的はそれぞれ異なります。

管理費とは、文字通りマンションの管理にかかる費用のことです。マンションの管理では設備の維持とは別に事務作業なども発生しますが、このような広義の管理で発生する費用にあてられます。管理費と共益費を比較するとその違いは明確とはいいきれませんが、厳密には異なる費用であると言えます。

管理費の用途は多岐にわたりますが、これはあくまでも賃貸マンションに限定した話です。分譲マンションの場合は、国土交通省の定義にしたがって管理費を使用しなければならないこととなっています。国土交通省では分譲マンション管理費の用途に関して、管理員人件費・備品費・事務費・清掃費などの項目を設定。項目の数は、「単棟型」と「団地型」で異なります（単棟型：12項目　団地型：11項目）。分譲マンションの管理費は、これらのいずれかに該当する用途でしか使用できません。

ちなみに分譲マンションで家賃とともに毎月請求されることの多い修繕積立金に関しても、国土交通省では明確な規定を設けています。たとえば、管理費の一部を修繕積立金にあてるといったこともできません。
 

出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」「マンション標準管理規約（団地型）」

賃貸マンションでの管理費の用途は、分譲マンションのように明確な規定がされていません。そのため、物件によって用途が異なる場合も多くあります。

たとえば、管理費を事務処理で発生する費用にだけあてているマンションもあれば、設備の点検や修繕に使用しているということもあります。管理費の詳しい用途が気になるという場合には、契約を結ぶ前に確認をしておくのがおすすめです。

共益費は家賃と比較すると低価格ではありますが、毎月支払いが発生することを考えればどのくらいの費用になるかは気になるところです。ここでは、共益費の相場について解説していきます。

共益費の相場については、法律上での決まりがありません。オーナーや不動産会社が自由に決めることができます。また、共益費は管理費と一緒に設定されているパターンも多くなっています。そのため管理費を集計した公的データはありますが、共益費のみを集計したものは公表されていません。国土交通省が2018年に公表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、管理費相場の平均は10,862円でした（駐車場使用料などからの充当額を除く月の平均）。ただし、あくまでも平均なので、これよりも安い場合もあります。
 

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

共益費が安すぎると、共用部分の設備維持などに使える金額は当然少なくなります。このような物件では、共用部分の掃除が行き届いていなかったり、照明が切れたままになっていたりすることもあるでしょう。

ただし、そもそも共用部分が少ない物件などの場合には、共益費が相場以下でも管理がきちんとされていることもあります。そのため、共益費は一般的な相場だけでなく、建物の規模や設備に対して適切な金額であるかを判断することも大切です。

共益費がゼロになっている物件もあり、一見共益費のかからないお得な物件のようにも見えます。しかし、共益費なしの物件でも、実はその費用が家賃に含まれていることがあります。

また、共益費が家賃とは別に記載されている物件では、共益費が家賃に含まれていない分、「家賃〇ヶ月分」として設定される敷金・礼金・更新料が安くなるメリットがあります。これに対して共益費込みの家賃が設定されている場合は、敷金・礼金・更新料も割高になる可能性があります。

マンションやアパートの共用部分の維持に必要な共益費ですが、その共用部分に「どういった設備がどれだけあるか」でも費用は変わってくるでしょう。共益費が高くなりやすい物件にはどういう特徴があるのか、ここで紹介していきます。

共益費が高くなりやすい物件には、以下のようなものがあります。

共益費は建物の共用部分の維持に使われる費用で、その負担は居住者が合同で負担しなければなりません。そのため、居住者が少なければ一人ひとりの負担額は多くなります。戸数が少ない物件では居住者数も必然的に少なくなってしまうため、共益費も高額になりがちです。また、空室が多く、居住者が少ない状況が続いている物件でも、同様の理由で共益費が上がることもあります。

共益費は共用部分の電気代にもあてられるため、設備が充実していて電気を多く使用するような物件では、共益費が高くなる傾向です。たとえば、マンションの場合、エレベーターは常時稼働していることが多いので、その分消費電力も多くなってしまうでしょう。

また、高層マンションの場合、安全を維持するためのエレベーターの定期点検でも多くの費用がかかります。そのため、マンションは高層のものほど共益費が高くなりやすく、居住者の負担も多くなるケースが多いです。

賃貸物件の共用部分にはさまざまな設備があり、その維持にも多くの費用がかかります。たとえば、エレベーターや監視カメラ、オートロックといった設備は定期的に点検や修理を行わなければなりません。

これら設備の点検・修理にかかる費用にも共益費があてられることから、設備の充実している物件ほど共益費は高額になりやすいです。

設備が充実している物件の需要が高いことから、人気の物件は共益費が高い傾向にあるとも言えます。ただし、人気が高くつねに満室の状態が見込める物件の場合は、一人あたりの共益費の負担額が軽くなることもあります。そのため、人気のある物件だからといって必ずしも共益費が高くなるわけではありません。

共益費は、オーナーや管理会社が決定しています。通常、そこに居住者が意見する余地はありませんが、交渉すること自体は不可能ではありません。交渉をする場合、入居してからではなく、契約を結ぶ前に行いましょう。

また、入居後に共益費の交渉をする場合、家賃の値下げ交渉と一緒に行うという方法もあります。ただし、オーナーや管理会社からすると、共益費は削減できない費用であることから、断られてしまう可能性は高いです。

物件探しをする際、つい家賃にばかり目が行きがちですが、毎月の支払いには共益費や管理費など、別の費用も含まれます。すべて含めると、想定していた毎月の支払額をオーバーしてしまうこともあるでしょう。しかし、エレベーターや照明、防犯カメラなど、共用部分の設備などは居住者の生活や安全を守るうえで必要な設備です。そのため、共益費も不可欠な出費であると言えます。今回の記事を参考に共益費の目的・用途を把握して、物件探しの際などにぜひ役立ててください。

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