相続税における「土地評価」の方法をわかりやすく解説！

土地の評価は、どういった基準で決められるのでしょうか。土地の評価は、「時価（実勢地価）」「基準地価」「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」などを基準に行われます。相続税の計算において使われるのは、これらのうち「相続税路線価」と「固定資産税評価額」の2種類。まずは、この二つについて見ていきましょう。

相続税や贈与税を計算するとき、一般的に使われるのが相続税路線価です。主に市街地では道路に価格が付けられており、その道路に面した土地の1㎡あたりの価格を路線価と呼びます。路線価は、その土地の時価として公表される「公示価格」の約80％の金額です。

路線価は、1月1日を基準とし、毎年7月に国税庁から公表されます。国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で全国の路線価を確認できるので、路線価を調べたい場合はこちらをチェックしましょう。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際に使う基準です。固定資産税は、土地や建物の所有者が毎年負担しなければならない税金のこと。市区町村によって3年に一度評価替え（評価額を適正な価格に見直す作業）が行われ、その3年間で税負担者に不平等が起こらないよう、「公示価格」の70％程度になるように設定されています。

固定資産評価額は、毎年市町村から送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。

相続税や贈与税を計算する際は相続税路線価を使用するのが一般的ですが、実際には2種類の方法で土地が評価されています。一つ目は、相続税路線価を使う「路線価方式」。そして二つ目が、固定資産税評価額を使う「倍率方式」です。続いては、この「路線価方式」と「倍率方式」についてご説明します。

どちらの方式を使うのかは、計算する土地が「どのようなエリアにあるのか」によって決まります。街の中心部など、路線価が公表されている土地では路線価方式が採用され、市街化調整区域などの郊外にある土地で、路線価が公表されていない場合は倍率方式が用いられます。

路線価方式では、公表されている路線価と土地面積を掛けるだけで簡単に算出できます。ただし、「形状がいびつで、売却しようにも評価額のような金額で売却が見込めないような土地」もあるでしょう。そういった場合にはさまざまな状況を考慮し、「奥行価格補正率」などの補正率（より実態に近づけるために使われる係数）を用いて計算することが可能です。

補正しないまま計算すると、実際の価値よりも評価額が高くなり、「思ってもいない金額の相続税を負担しなければならなくなった……」ということにもなりかねないので注意しましょう。

倍率方式は、路線価がない土地の評価に用いられます。路線価がない場合は、「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」に評価倍率表が記載されているので、あわせて確認してみてください。

調べて見ると、表内の「宅地」の項目のところに「1.0」「1.1」などの倍率が記載されているのがわかります。固定資産税評価額にこの倍率を掛けるだけで、評価額を算出できます。

土地の評価額は、状況や用途によっても変化します。具体的に、どういったケースがあるのか確認しておきましょう。

土地を借りた人がその土地（借地）に家を建てて生活をしていると、たとえ所有者であっても、その土地を勝手に売却したり他の目的で土地を使ったりすることが難しくなります。そのため、借地は通常の土地と比べて土地の評価額が下がるのが一般的です。

また、借地と同じ意味合いで、賃貸アパートや賃貸マンションを経営している（物件を貸し出している）場合も評価額が下がります。なお、賃貸物件を経営している土地のことを「貸家建付地（かしやたてつけち）」と呼びます。

分譲マンションの場合、マンション全体の敷地面積だけで土地の評価額を算出するわけではありません。マンションには実際に住んでいる「専有部分」だけでなく、マンションの住人が等しく使える「共有部分」があるからです。

そのため、分譲マンションの土地評価額を算出する際には、はじめにマンション全体の評価額を算出し、そこに持分割合（マンション全体に対する専有部分の割合）を掛けて求めます。この持分割合に応じて、土地の評価額も変化すると覚えておきましょう。

土地のなかには、一部が私道（しどう）となっており、不特定多数の人がその道を利用するというケースがあるでしょう。こういった場合、私道の評価額は算出されません。

また、所有者や特定の人だけが通行するために使う私道もあります。このケースでは通常のように土地の評価額計算を行い、その30％を私道の評価額とします。

駐車場にしている場合も、評価額が減額される可能性があります。駐車場の用途はさまざまで、「自分の土地に自分の車を停める駐車場を持っているケース」もあれば、「自分の土地にある駐車場を人に貸すケース」も考えられます。

一見すると「人に貸すケース」は借地や賃貸アパート経営と同じように思えますが、実際はそうではなく、通常の評価額計算が行われるので注意しましょう。駐車場で評価額の減額が期待できるのは、どこかの会社に土地の一括借り上げをしてもらい、コインパーキングのような駐車場運営施設をつくるケースです。この場合は、土地や建物を貸している場合と同様の扱いになります。

「小規模宅地等の特例」を使えば、土地の評価額を最大で80％減額することができます。小規模宅地等の特例は、高額な相続税を支払うために相続人が住む場所を失ったり、事業継続を断念したりしなくて済むように設けられた制度です。

居住用の宅地であれば330㎡、事業用の宅地であれば400㎡を上限とした土地を所有し、かつさまざまな要件に該当する場合にはこの特例が適用されます。仮に時価が1億円の土地を所有していた場合、特例が適用されれば2,000万円まで大幅に評価額を減らすことが可能です。

相続税の評価額を算出する際は、さまざまな減額条件や控除制度が活用できる可能性があります。土地は他の財産と比べて規模が大きいため、評価額が高くなりやすいのが特徴です。それだけに、うまくいけば相続税を大幅に圧縮できるかもしれません。

しかし、「どういった状況で減額対象になるのか」「どの程度減額が可能なのか」は専門家でなければ判断しにくいのが悩ましいところ。相続した土地の評価額を知りたい場合は、信頼できる専門家に相談するのがよいでしょう。
相続した土地の評価や節税対策に関して詳しく知りたい方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存