駅近マンションでも売れない9つの理由とは？資産価値を高める対処法を解説

一般的に、駅近マンションは需要が高く売れやすい傾向にあります。
マンション購入を検討する際、利便性を重視する人が多いため、立地の良さは重要なポイントの一つです。
駅近マンションであれば、交通アクセスが良いだけでなく周辺の買い物環境も充実していることが多いので、利便性が高く人気が集まりやすくなります。

東日本流通機構の「年報マーケットウォッチ2022年」による、駅からの交通別成約状況（2022年度）は以下の通りです。

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出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

上記表の通り、駅から近いほど価格が高い傾向にあります。
また、駅から徒歩10分以内の物件の成約割合が68.3%と、他と比べて大半を占めていることからも、駅近マンションの人気の高さが分かります。
さらに、駅周辺は開発によって利便性が向上する可能性も高く、将来性があるため、駅近マンションは投資物件としても人気があるのです。

このように、駅近マンションは個人の需要が高いだけでなく、投資家からの購入も見込め、売れやすい物件と言われています。

基本的には売れやすい駅近マンションでも、条件によっては売れないケースも少なくありません。
ここでは、駅近マンションなのに売れない理由として以下の9つを解説します。

駅近であっても、相場より価格が高いと売れない可能性があります。
不動産の価格は、駅の近さだけでなく築年数や室内の状態など、さまざまな要因に左右されるため、単純に駅が近いという理由だけで高値に設定していると、買い手は同じ条件なら安い物件、同じ価格なら他の優れた条件のあるマンションを選ぶ可能性が高くなります。

駅から近くても、築年数が古いことを理由に、買い手に避けられるケースは少なくありません。
築年数が古いマンションの場合、以下のような点が買い手のネックとなるケースがあります。

築年数が古い物件は、設備や室内の状態が経年劣化で悪くなっている可能性があります。特に、旧耐震基準で建設されている1981年6月以前の物件は、耐震面の不安から買い手がつきにくいケースもあります。

また、修繕積立金は築年数が古くなるほど高くなるのが一般的なため、築年数が古いマンションの場合、近隣のマンションよりも修繕積立金が高い・これから値上げの可能性があるといった理由で、購入を避ける人もいるでしょう。さらに、購入時点で築年数が古い場合、将来売却がしにくいことを心配する人も少なくありません。

その他、築年数が古いマンションは、設備なども建てられた当初の設備のままのであったり、間取りも当時の流行を取り入れたものであったりして、今の生活スタイルには合っていないケースが考えられます。

このような理由から、駅近というメリット以上に、築年数が古いというデメリットで売れない可能性があるので注意しましょう。

生活のしやすさや満足度に関わってくるため、陽当たりや眺望が悪いと売れないケースもあります。
駅周辺に高層マンションや大型ビルなどの高い建物がある場合、陽当たりや眺望が悪くなる可能性があり、特に、低層階であると、より陽当たりや眺望の悪さが際立ってしまう可能性があるため、注意が必要です。
購入を避けられないようにするには、価格の調整や内装・設備など、他のアピールポイントを見つけることが必要になってきます。

基本的に、購入希望者は希望するエリアで複数のマンションを比較・検討します。
そのため、同じエリアに自分のマンションよりも魅力的な条件の競合物件があると、相場に適した価格でも売りにくくなります。
また、自分の所有するマンションの別の部屋が売りに出ている場合、間取りなどの条件が同じなら、後は価格で判断されるため、値下げ合戦にもなりかねません。
売却期間に余裕があるなら、競合がある時期は避ける方がよいでしょう。

駅近のマンションは、セキュリティに不安があると、購入を避けられやすくなります。
近年のマンションは、オートロックや防犯カメラ・管理人の常駐・警備会社との連携などセキュリティが整っているケースが多いため、セキュリティに不安があるマンションは候補から外されやすくなります。特に、駅周辺に繁華街があるなど治安に不安があるエリアでは、セキュリティ対策がしっかりしているかどうかが購入判断の重要なポイントとなります。
また、女性や子育て世帯はセキュリティに不安があると、購入を避けやすくなる傾向があるので注意が必要です。

駅周辺は、行き交う人の多さや電車の音などが気になる場所でもあります。
また、駅周辺は、再開発などの工事が行われているケースも多いため、騒音を理由に、購入を避けられる可能性が高いです。駅から近く、騒音が気になるマンションを売却する場合は、防音対策を整えて、買い手にアピールすることが大切です。

「マンションは管理を買え」と言われるほど、物件の管理状況は重要なポイントです。
清掃が行き届いていない・設備などのメンテナンスができていないなど、適切に管理できていないマンションは、生活がしにくく、避けられやすい傾向があります。
また、マンションの状態を維持するための管理が計画的に行われていない場合、建物の劣化などが原因で資産価値が減少しやすくなり、将来売却しにくい可能性があるため注意が必要です。

マンションの室内の状況が悪いと、内覧時の買い手の印象が悪くなり、購入につながりにくくなります。買い手も築年数相応の劣化は前提のうえですが、それを上回る汚さとなると相場価格では売りにくい可能性が高いです。

また、室内が汚いと売主の印象も悪くなり、買い手にとって取引したくない相手と思われてしまう恐れがあります。
さらに内覧時は、室内だけでなく共有部もチェックされるため、玄関やポスト・駐車場の状態が悪いと、マンションの管理体制や住民のマナーに対する不信感から、購入を避けられやすくなるので注意しましょう。

マンションや価格に問題がなくても、不動産会社に問題があり、売れないケースもあります。
不動産会社にも得意・不得意があり、マンション売却が不得意な不動産会社に依頼してしまうと、適切な売却活動ができず、売れにくい恐れがあるのです。
そのため、マンション売却の実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

マンション売却に関してお悩みの方は、今ご覧いただいているサイト「クラモア」が提供している売却査定サービスのご利用をおすすめします。60秒ほどの簡単な入力で査定依頼でき、複数の不動産会社からわずらわしい営業電話がかかってくる心配もないので、まずはお気軽にご相談ください。

駅近マンションは、条件自体は良いので、売れない場合でもちょっとした工夫で売れる可能性が高くなります。
ここでは、駅近マンションが売れない場合の対処法として、以下の5つを解説します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

駅近マンションであっても相場よりも高値で売り出してしまうと、買い手がつきにくくなります。
反対に、相場よりも価格を下げれば売りやすくなりますが、売却できてもローンが完済できないなど、不都合が生じてしまうため、売り出し価格を設定する際は、相場を把握して適切な価格を設定することが大切です。

相場を把握するには、以下のような方法があります。

不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションでは、過去の取引事例を検索できるので、近隣の類似物件を参考に、自分の所有するマンションのおおよその売却額を把握することができます。
また、現在売り出し中の類似物件の価格を、不動産会社のポータルサイトやチラシなどで調べるのも一つの方法です。

そのほか、相場を把握する方法として、今ご覧いただいているサイト「クラモア」の“住まいトレンド”をおすすめします。
住まいトレンドは、マンション名だけで相場や過去の取引事例、エリアの相場などを簡単に調べることができます。登録不要で簡単に検索できるので、まずはお気軽に、ご自身のマンションの相場をチェックしてみてください。

マンションの価格や条件が同じであれば、少しでもきれいな状態の方が売れる可能性が高いため、まずは、自分でできる範囲はきれいに掃除するようにしましょう。
特に、内覧時は以下のような箇所がチェックされやすいので、優先的に掃除することをおすすめします。

築年数が浅い・汚れが目立たない場合は、自分で掃除するだけでも十分効果が見込めます。
自分の掃除だけでは手に負えない場合は、プロに掃除してもらうハウスクリーニングを検討することをおすすめします。ハウスクリーニングは、清掃箇所や汚れ具体によっても費用が変わってくるため、費用を抑えたい場合は、部分的なクリーニングを検討するとよいでしょう。
水回りだけでもハウスクリーニングしておくと、印象は格段に良くなります。

マンションの状態が悪い場合、リフォームを検討する方も多いですが、買い手の中には物件の購入価格を抑えて、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている方もいるため、リフォームをするかどうかは慎重に判断する必要があります。
また、リフォーム費用は基本的に売却額に上乗せできないため、高額な費用をかけてリフォームしても、かけた費用を回収できない可能性も高いです。
そのため、リフォームを検討する場合は、不動産会社に相談して適切なアドバイスを受けたうえで、検討することをおすすめします。

条件に問題がないマンションでも、内覧時の対応が悪くて購入につながらないケースもあります。
ここでは、以下のようなポイントに気をつけて、内覧時の対応を見直すようにしましょう。

駅が近いというアピールポイントだけでは、買い手の心に響きにくいものです。
他にも、買い物施設が多い・マンションの設備が優れているなどのアピールポイントを提供できるようにしましょう。
また、買い手によって求める条件は異なるので、子育て世帯なら周辺の保育・学校施設や公園をアピールするなど、内覧者のニーズに合わせてアピールすることが重要です。

しかし、熱心になるあまりアピールし過ぎると内覧者も気になってゆっくり見学できません。ここぞというアピールポイントと質問に答える程度にとどめて、内覧者がゆっくり見学できるように心がけることも大切です。これまで内覧に立ち会って失敗しているのであれば、内覧に売主が立ち会わないという選択も検討するとよいでしょう。
内覧の際は、事前に不動産会社の担当者とアピールポイントを決めておくと、スムーズにアピールすることができるので、気軽に相談するようにしましょう。

また、内覧に向けた清掃や準備ができていない、内覧時に態度が悪いといった場合は、対応を改める必要があります。基本的に駅近マンションという条件は良いので、内覧対応を見直すことで売れる可能性が高くなります。

広告やポータルサイトに掲載されている物件の写真は、買い手が物件探しの際、最初に見るものです。
写真の映りが悪いと、どんなに条件が良くても、内覧や問い合わせにすらつながらないというケースは少なくありません。特に、生活しながらマンションを売り出す場合、写真に生活感が出てしまうので注意しましょう。部屋をできるだけ片付けて、きれいな状態にするだけでなく、部屋を明るくする・レイアウトを変えるなど、写真映りを良くする工夫が大切です。

ただし、状態が悪い部分を隠したり、写真を加工して良く見せたり、実物と大きく印象が変わってしまう工夫をすると、後々トラブルになりかねないので、注意が必要です。

マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社選びが重要なポイントとなります。
マンション売却に強く、なおかつ信頼できる不動産会社であれば、スムーズな売却が期待できるでしょう。
そのほか、不動産会社を選ぶ際には、以下のようなポイントもチェックすることが大切です。

査定額も重要ですが、査定額だけで選ぶと失敗しやすくなります。なかには、契約欲しさに相場よりも高い査定額をつける不動産会社もあり、契約後に売れないことを理由に自身の納得がいかない金額に値下げさせられて、売却となってしまう恐れもあります。
そのため、査定額だけでなくその根拠までしっかり説明してくれるかを確認することも大切です。加えて、サービスや担当者などさまざまな視点で比較して、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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60秒ほどの簡単な入力で査定依頼でき、複数の不動産会社からわずらわしい営業電話がかかってくる心配もないため、まずはクラモアの売却査定で売却額をチェックしてみてはいかがでしょうか。

最後に、駅近マンションに関するよくある質問をみていきましょう。

駅近マンションは、電車の音やアナウンス音、近くに商業施設が集中しているなど、さまざまな騒音が気になるケースがあります。また、エリアによっては駅周辺の開発工事が中長期的行われており、工事の音が気になる場所もあるでしょう。

ただし、マンションの防音対策がしっかりしているなどで、騒音が生活環境に左右されないマンションもあるものです。
騒音が気になる場合は、マンション自体の防音対策に加えて、窓用防音シートを利用するなど、ご自身でもできる工夫を施すと良いでしょう。

駅近マンションは、今後も資産価値が高いことが予想されます。
コロナ渦によるリモートワークの普及により、駅近以外のマンションにも注目が集まりましたが、大きな価格変動はありませんでした。
一方、駅周辺の地価の向上や需要の高さから、駅近マンションは依然として高い人気を誇っており、資産価値が高い状態が続くと考えられます。

これまで、駅近マンションが売れない理由や売れない場合の対処法について解説しました。
基本的に駅近マンションは需要が高く売りやすいですが、相場よりも高い・築年数が古いなどの理由で、駅近であっても売れないケースがあります。
駅近マンションでも売れない場合は、まずは売れない理由を考え、改善点を見つけて対策を打つことが大切です。

マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社の力にも左右されるため、マンション売却の実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
駅近という好条件を活かして、満足のいく売却をすすめるために、まずは下記よりお気軽にご相談ください。
 

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