マンションの売買契約書とは？記載内容や貼付する印紙、必要書類や注意点を解説

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マンション売却では、買主と売主が売買条件に合意した後、売買契約が締結されます。 その際に交わされるのが「売買契約書」です。 まずは、売買契約書の基本的な内容から確認しましょう。

マンションの売買契約書は、対象の不動産を記載された金額で買主が購入することを証明する書類です。 対象となる不動産を特定する住所や面積といった情報から、その不動産をどのような条件で購入するかについて、金額や支払い時期を記載し明らかにします。 さらに、買主・売主の氏名・住所、トラブルが生じた場合の取り決めなども細かく記載されます。

マンションを含め、不動産の売買は高額な取引であり、多くの条件や取り決めを明確にしておかないと、後々大きなトラブルに発展する恐れがあります。　売主と買主の認識に相違が生じると、契約後に食い違いが生まれるリスクもありますが、売買契約書があれば、契約内容を両者で共通の認識として確認できます。 もし食い違いが生じても、契約書が証拠となり、内容の相違を証明することができます。

このように、マンションの売買契約書は、売主と買主をトラブルから守るために非常に重要な役割を果たします。 なお、仲介でマンションを売却する場合、売買契約書は不動産会社が作成しますので、売主や買主が自ら作成する必要はありません。 売主と買主がそれぞれ異なる不動産会社を利用している場合、通常はどちらか一方の不動産会社が契約書を作成し、もう一方が確認する流れが一般的です。

重要事項説明書とは、売買契約の内容について重要な事項を説明するための書類です。 不動産の知識がない売主や買主が契約内容を正確に理解しないまま契約を締結すると、不利益を被りかねません。 そのため、不動産会社には、契約前に重要な事項を説明する義務があり、この説明の際に交付されるのが重要事項説明書です。

重要事項説明書には、契約書に記載される内容に加え、登記情報や法律的な制限、その他の細かい条件などが含まれています。 売買契約書と重要事項説明書は、どちらも売主・買主が安全に取引するための重要な書類ですが、それぞれの役割は異なります。

重要事項説明書に署名・押印することは、説明を受けて納得したことを示す証拠となりますが、このことを理由に契約を解除することはできませんので、その点には注意が必要です。 また、重要事項説明書は宅地建物取引士の資格を有する者しか作成できませんが、売買契約書は資格がなくても作成できる点も異なります。

不動産売買契約書は、課税文書に該当し、印紙税の対象となります。 そのため、契約を締結した際には契約書に収入印紙を貼付・消印して納税する必要があります。
印紙税の額は、契約書に記載された金額（売買金額）によって異なり、主な不動産取引価格帯における税額は以下の通りです。

※令和9年3月31日までに作成した文章については軽減措置が適用されます。

印紙税を納税し忘れると、本来の税額の3倍相当にあたる過怠税というペナルティが科せられるので、注意が必要です。 また、売買契約書は売主・買主の両方に交付されるため、各自で印紙税を負担するのが一般的です。 しかし、どちらか一方が契約書のコピーを受け取る場合、そのコビーには収入印紙は不要となるため、事前にどちらが負担するかを話し合っておきましょう。

売買契約書は細かい内容が記載されていますが、どれも契約に関する重要な事柄なのでしっかりと理解することが大切です。 ここでは、マンション売買契約書に記載される内容を項目ごとに詳しく見ていきましょう。

売買契約書には、対象となる不動産に関する情報が記載されます。
主な内容は、以下の通りです。

物件の情報は基本的に登記簿謄本と同じ内容が記載されます。 また、付帯設備についても、どのような状態で引き渡すのかが記載されるため、設備が使える状態か、使えない状態なのかを必ず確認しましょう。

売買契約書には、売買代金の総額や手付金の額、そしてそれぞれの支払い期日が記載されます。 手付金の額は、事前の交渉で決定した金額が反映され、売買契約日に支払うことが一般的です。
手付金の金額は売主と買主の合意で決まりますが、通常は売買金額の1割ほどが目安とされています。 契約書を確認する際は、以下のポイントをしっかりチェックしましょう。

これらの確認を怠ると、後のトラブルにつながる可能性があるため注意が必要です。

売買契約書には、決済日（代金を支払う日）と所有権移転日、さらに引き渡し日が記載されます。 これらの日程は、通常同日に実施されるケースが多いです。 契約締結後は、決済日に売買代金を支払い、所有権の移転登記と物件の引き渡しを完了させる流れが一般的です。

公租公課とは、国や自治体に納める税金の負担の総称で、租税公課とも呼ばれます。
マンションを購入する際には、固定資産税・都市計画税の清算も行われます。 これらの税金は毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、その年の所有期間に応じて売主・買主が按分するのが一般的です。

引き渡し日以降の税金は買主が負担することになるので、売買契約書には起算日をいつにして税額を算出するのかを記載しています。 基本的には1月1日が起算日ですが、一部の地域では4月1日というケースもあるので、事前に確認するようにしましょう。

手付解除とは、売主・買主が手付金を使って契約を解除することです。 買主は手付金を放棄することで、売主は手付金額の2倍を支払うことで、それぞれ一方的な都合でも違約金なしで契約を解除できます。
ただし、手付解除が可能な期間には期限があり、その詳細は売買契約書に記載されています。 一般的には、売買契約から2～3週間以内で設定されているケースが多いです。 手付解除の期限内は、一方的に契約を解除されるリスクがあるため、この期限をしっかり確認しておくことが大切です。

売買契約書には、相手が契約違反をした場合にもう一方が契約を解除できることや、解除時の違約金についての取り決めが記載されています。
違約金の金額は通常、売買代金の1～2割程度が目安とされています。 ただし、違約金は自分が契約違反をした場合に請求される金額でもあるため、その内容を事前にしっかり確認しておきましょう。

契約後、引き渡しまでの間に地震などの天災によって建物が倒壊した場合の取り決めが記載されています。 基本的に、天災で建物が倒壊して引き渡しが不可能となった場合、買主は代金の支払いを拒むことができ、支払い済みの手付金も全額返還されます。
一方で、建物が一部損壊し、売主が補修対応を行う場合には、契約の解除が認められないケースが一般的です。 このため、滅失や損傷があった場合の取り決めを事前に確認しておくことが重要です。

売主や買主が反社会勢力に属していないことを確認する条項が記載されています。 契約締結後に、いずれかの当事者が反社会勢力であることが判明した場合、その時点で契約は解除となります。
この取り決めは、取引の安全性を確保し、トラブルを防ぐために重要な内容です。 契約前にこの項目をしっかり確認し、取引の相手方の信頼性を確認することが大切です。

契約不適合責任とは、契約に記載のない不具合が発覚した場合に、売主が負う責任のことを指します。 具体的には、告知されていない雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなどが該当します。 これらの欠陥が判明した場合、買主は売主に対して補修や損害賠償を求めたり、場合によっては契約の解除を求めることが可能です。

ただし、契約不適合責任を問えるのは、契約書に記載のない欠陥に限られます。 契約書に明記されている場合、買主は契約時点でそれを承知しているとみなされ、責任を問うことはできません。 また、契約不適合責任は無期限ではなく、引き渡し後の一定期間内に限られるため、契約書に記載された期間をしっかり確認しておくことが重要です。

なお、築年数の経過した物件では、契約不適合責任を免責とするケースもあります。 この場合、買主の了承を得て契約を締結することになり、契約書にその旨が記載されます。 免責条項がある場合は、条件を十分に理解した上で契約を進めましょう。

住宅ローン特約は、買主が売買契約後に住宅ローンの本審査に通らなかった場合、無条件で契約を解除できる特約です。 住宅ローン特約には解除できる期限が定められており、期限内に特約に基づいて解除する場合、売主は手付金を買主に返還する義務があります。

一般的な契約内容とは別に、売主と買主で特別に取り決めた事項は「特約」として契約書に記載されます。
マンションの場合、大規模修繕計画による修繕費の値上げや、周辺に新たな建物が建設されて眺望が変わった際に、売主に対して苦情を申し立てないことなどが取り決められるケースがあります。 事前に合意した内容が正確に契約書に反映されているか、十分に確認するようにしましょう。

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マンションの売買契約締結から引き渡しまでの大まかな流れは以下の通りです。
それぞれ詳しくみていきましょう。

売買契約書と重要事項の読み合わせが行われます。
どちらも契約に関する重要な内容が記載されているため、不明な点があればその場で必ず確認するようにしましょう。

契約内容や重要事項説明に問題がなければ、署名・押印して契約を締結します。
一度署名・押印すると契約内容の変更や解除は容易ではなく、場合によっては違約金が発生することもあります。 そのため、必ず納得したうえで署名・押印することが非常に重要です。

契約後、買主から売主に手付金が支払われます。
前述のとおり、手付金には手付金解除の性質があり、期間内であれば手付金を利用して契約を解除することが可能です。 また、ローン特約で契約が解除された場合は、手付金の返還が必要となります。 手付金を受け取った後、決済前に使ってしまうと返還できなくなる恐れがあるため、決済までは手付金を使わないようにするのが賢明です。

売買契約からおおよそ1ヵ月以内に決済と引き渡しが行われます。
決済時には、手付金を除いた残代金が買主から支払われ、確認後に鍵などの引き渡しが行われて取引完了です。 また、決済時には固定資産税の清算金、仲介手数料、司法書士報酬などの支払いも行われるので、事前に額や支払い方法をしっかりと確認しておきましょう。

マンション売買契約時の必要書類は、以下の通りです。

状況によって必要書類が異なる場合があるため、事前に不動産会社に確認して漏れがないように用意しましょう。

マンション売買契約時は、以下の2点に注意が必要です。
それぞれ詳しく解説します。

手付金の額は売主・買主の合意で決定されますが、手付金が少ないと契約解約のリスクが高くなります。 前述した通り、買主は手付金を放棄して契約を解除することができるため、手付金額が少ないと買主が他に条件のよい物件を見つけた場合、契約解除される恐れがあります。 反対に、売り主側も引き渡し前に他の好条件の買主が現れ、解除されるリスクを負うことになります。
また、特約解除などで手付金を返還する必要が生じる場合もあるため、手付金を受け取った後すぐに使うのは避けた方が安心です。

付帯設備表とは、売却時に置いていく家具や設備などを記載した書類です。 この表をしっかりと作成しておかないと、内覧時にあった家具や設備が購入に含まれていると買主が誤解し、売却後にトラブルとなる場合があります。 また、引き渡し後に残した設備が不具合を起こし、売り主が修理費を負担する事態に発展することもあります。

特に、付帯設備表に「あり」と記載したものが引き渡し後に不具合を起こすと、売主はその修理費用を負担する責任が生じる点には注意が必要です。 ただし、補償期間については買主との合意で免除とすることもできます。

付帯設備表を作成する際は、撤去するものや残すものを明確にし、残す設備の使用年数や想定される不具合なども記載しておくことが大切です。 曖昧な記載を避け、詳細に記載することでトラブルのリスクを減らせます。 作成時には、不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

最後に、マンションの売買契約書に関するよくある質問をみていきましょう。

売買契約書は、売買契約を締結した当日に受け取ることが可能です。
受領後は、買主はローン審査、売主は確定申告などで必要になるので大切に保管しておきましょう。

万が一、売買契約書を紛失してしまった場合、売主または不動産会社に依頼して再発行してもらうことが可能です。
不動産会社には売買契約書の保管義務があり、最低5年は保管されているので相談するとよいでしょう。

売主が売却後に確定申告する際、売買契約書は売却費用の証明として必要です。
売買契約書がない場合は、領収書などでの代替できることもありますが、税務署によっては売買契約書でなければ認めてくれない恐れがあります。 そのため、売買契約書の受領後は大切に保管しておきましょう。

マンションの売買契約書は、売却条件やトラブル時の取り決めなど、細かい規定が記載された重要な書類です。売主と買主が契約書を読み合わせ、内容を十分に理解することで、契約後のトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めることができます。 契約書や重要事項説明書に不明点や違和感を覚えたら、必ず不動産会社に確認するようにしましょう。

専門的な知識が求められる不動産取引では、信頼できる不動産会社のサポートを受けることで、スムーズかつ安心な契約締結が可能になります。
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