住宅ローン完済後も抵当権が抹消されない？放置リスクや自分で手続きする流れを解説

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住宅ローンを組んで家を購入すると、金融機関が抵当権を設定します。 抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を担保として差し押さえ、競売にかけることで貸したお金を回収できる権利です。

住宅ローンを組む際、金融機関は抵当権者となり、不動産の登記簿に「抵当権設定登記」が記録されます。 住宅ローンを完済すれば抵当権自体は消滅しますが、登記簿上には抵当権が残ったままになるため、注意が必要です。 登記簿上の抵当権を抹消するには、「抵当権抹消登記」という手続きを自分で行う必要があります。 この手続きを行わないと、不動産の売却や名義変更の際に支障をきたす可能性があります。 そのため、住宅ローン完済後は速やかに抵当権抹消の手続きを行い、登記簿をきれいにしておくことが重要です。

抵当権抹消登記をしなくても、法的にペナルティがあるわけではないため、日常生活を送る分には問題はありません。 しかし、いつまでも抹消登記せずに放置していると、以下のような問題が起こりうるので、早めに手続きすることが大切です。 それぞれ詳しく見ていきましょう。

抵当権が抹消されていない不動産は、基本的に売却が難しくなります。 法的には売却は可能ですが、実際には買い手がつきにくいと考えるとよいでしょう。
たとえ住宅ローンを完済して抵当権自体が消滅していても、登記簿上に抵当権が記載されたままだと、第三者から見れば抵当権が残っている状態に見えます。 これは、金融機関による差し押さえのリスクがあるように見えるため、買主に不安を与える原因になります。 抵当権が残っている不動産を、わざわざリスクを負って購入したいと考える買主は少ないため、売却が進まない可能性が高くなります。

住宅ローンを利用する際、不動産には抵当権が設定されます。 抵当権の効力は登記簿上の記載順で決まるため、以前の抵当権が残っていると、新たなローンの抵当権順位が低くなってしまいます。
金融機関は、一般的に第1順位の抵当権を条件とするため、抹消登記をしていないと融資審査が厳しくなる可能性があります。 一部の金融機関では第2順位の抵当権でも融資可能ですが、その場合は金利が高くなるなど条件が不利になりやすいです。

不動産の所有者が亡くなった場合でも、抵当権は自動的に抹消されるわけではありません。 抵当権抹消登記が放置された不動産は、抵当権付きのままで不動産を相続し、相続後に抵当権抹消登記を行うことになります。

しかし、抵当権抹消登記が長期間放置されていると、「必要書類が紛失している」「再発行してもらおうにも金融機関がつぶれている」といった問題が生じ、手続きが複雑になる恐れがあります。 状況によっては裁判所の手続きが必要になったり専門家に依頼が必要になったりと、手間や費用も余計にかかります。
住宅ローン完済直後であれば、金融機関から送付される書類を使うだけでスムーズに抵当権抹消登記ができます。 不動産の相続時に対応を怠ると、自分ではなく自分の子どもや孫に迷惑をかける恐れがあるため、速やかに抵当権抹消登記を行いましょう。

抵当権抹消の手続きは、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2通りがあります。 自分で行えば費用を節約できますが、司法書士に依頼すれば手間なくスムーズに進められます。 費用を抑えたいのか、手間を省きたいのかなど、状況に応じて最適な方法を選ぶとよいでしょう。
ここでは、自分で抵当権抹消登記を行う場合の流れを解説します。

抵当権抹消登記を行うには、以下の書類が必要です。

登記申請書は、法務局の窓口やホームページから入手できます。 その他の書類は、住宅ローンを完済した後に金融機関から送付されるため、大切に保管しておくことが重要です。
万が一書類を紛失した場合は、金融機関の窓口に問い合わせて再発行が可能か確認するようにしましょう。

登記申請書には、以下の必要事項を記入します。

抵当権を抹消する不動産の表示は、登記簿上の記載通りに記入する必要がある点に注意しましょう。
なお、不動産番号が分かる場合は、住所の記載を省略することが可能です。 記入ミスがあると修正などで手間がかかってしまうため、法務局のホームページで書き方をチェックしながら慎重に作成しましょう。

対象不動産の所在地を管轄する法務局に、申請書と必要書類を提出します。 手続きは、窓口への持参以外にも郵送やオンラインでの申請が可能です。
申請後、法務局で書類の確認が行われ、1週間から10日ほどで登記が完了します。 登記が完了すると、登記完了証が発行されるので、受領すれば手続きは終了です。
登記完了証は今後の不動産取引や名義変更の際に必要になる場合があるため、大切に保管しましょう。

抵当権抹消登記の手続きは、自分で行うだけでなく、司法書士に依頼することも可能です。 費用はかかりますが、手続きの煩雑さを避けて確実に進めたい場合や、忙しくて時間が取れない場合は、司法書士に依頼するのが賢明な判断です。 また、抹消登記を長期間放置して手続きが煩雑になっているケースでも、司法書士に依頼することでスムーズに対応できます。

抵当権抹消登記を行う際には、以下の費用が発生します。 そこまで高額ではありませんが、あらかじめ費用についても理解しておくようにしましょう。

登録免許税とは、登記手続きの際に必要な税金です。

登録免許税は 収入印紙を申請書に添付して納税するので、事前に用意しておきましょう。
なお、収入印紙は、法務局の窓口でも購入可能です。

司法書士に手続きを依頼する場合は、司法書士報酬が発生します。
依頼する司法書士や依頼内容によっても費用は異なりますが、抵当権抹消登記では1～3万円ほどが目安です。 手間を省きたい場合や、手続きに不安がある場合は司法書士への依頼も検討しましょう。

登記完了後に登記事項証明書を取得する場合、発行費用がかかります。
登記事項証明書は法務局の窓口・オンラインで申請でき、取得方法によって以下のように費用が異なります。

注意点として、オンラインで申請はできますが、オンライン上で書類をその場で取得できるわけではなく、郵送や窓口での交付が必要なことを理解しておきましょう。 手続きの方法や発行方法によって費用が異なるので、最も便利でコストパフォーマンスが良い方法を選択すると良いです。

住宅ローンの抵当権抹消登記を行う際には、以下の点に注意が必要です。
それぞれ詳しく解説します。

抵当権抹消登記の手続きに期限はありませんが、使用する書類の中には有効期限が設けられているものがあります。 金融機関から送付される書類のうち「代表者事項証明書」は、発行から3ヵ月の有効期限があり、期限を超えると使用できません。 期限切れになった場合は、金融機関で再取得が必要になるので注意しましょう。

有効期限はありませんが、抵当権抹消の手続きを長期間放置したことで金融機関の合併や移転で名称や住所が変更されている場合も、書類の再取得が必要となります。 金融機関がすでに存在しない場合は、司法書士に相談することをおすすめします。

また、抵当権設定登記済証または登記識別情報通知は、紛失すると再発行ができません。 紛失した場合は、別の手続きで所有者であることを証明する必要があり、余計に時間と手間がかかるため、大切に保管しましょう。

抵当権設定時の所有者情報と住所・氏名が異なる場合は、まず住所変更登記を行う必要があります。 たとえば、結婚で姓が変わったなどで住所・氏名が異なるケースは珍しくありません。 登記時の情報が不確かな場合は、事前に登記簿を取得して確認するようにしましょう。

住所変更登記は、登録免許税として1,000円が必要です。 なお、住所氏名の変更登記は、令和8年4月1日から義務化される予定です。 義務化前の変更も対象となるので、住所氏名を変更して登記が未対応の場合は、早めに手続きしておくとよいでしょう。

相続した不動産の抵当権を抹消する場合は、事前にローンが完済されているかを確認することが大切です。 ローンを完済していない場合、不動産と同時にローンの返済義務も相続人が負うことになるので注意しましょう。 この場合は、相続人が確定次第、金融機関に連絡し債務者の変更を行います。

ローン完済済みで抵当権抹消登記がまだの場合は、相続登記と一緒に抵当権抹消登記を行うとよいでしょう。 相続登記とは、被相続人（亡くなった人）から相続人に所有者を移転する登記手続きです。 不動産の相続後は、まず相続登記をしなければ売却できません。

また、相続登記は令和6年4月1日より義務化されており、相続後3年以内に登記手続きしないと過料のペナルティが課せられます。 この義務化により過去に相続した不動産も対象となるため、相続登記が済んでいない場合は速やかに手続きするようにしましょう。

最後に、住宅ローンの抵当権抹消登記に関して、多くの方が疑問に思うポイントを解説します。

A.抵当権抹消登記の手続きは、自分で行うことも可能です。 住宅ローン完済後に金融機関から送付される必要書類が揃っていれば、それほど難しくありません。 法務局に行ける時間がある場合は、自分で手続きすることで費用を抑えられます。

ただし、登記を長期間放置して必要書類を紛失した場合などは、手続きが複雑になるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。 また、売却による住宅ローンの完済時に抵当権抹消登記を行う場合は、金融機関が司法書士への依頼を必須とするケースもあります。 売却とあわせて抵当権抹消登記を行う場合は、事前に金融機関へ確認し、スムーズに手続きを進めましょう。

A.抵当権抹消登記を申請し、完了通知を受け取るまでには、通常1～2週間程度かかります。
ただし、法務局が混み合う時期や書類に不備があった場合は、それ以上の時間がかかることもあるため注意が必要です。 特に、不動産売却時に抵当権抹消登記を行うケースでは、登記完了の遅れが買主とのトラブルにつながる可能性もあります。 書類に不備がないよう事前にしっかり準備し、できるだけ早めに手続きを進めることが大切です。

A.抵当権抹消登記を放置していても、金融機関から差し押さえられたり、法的なペナルティを受けたりすることはありません。 ただし、不動産を売却する際や相続手続きを行う際、新たに融資を受ける場合には、抵当権が残っていると手続きが複雑になる可能性があります。
特に、完済直後であれば比較的簡単に抹消登記ができますが、長期間放置すると、金融機関の統廃合や書類の紛失などによって手続きが煩雑になることがあります。 将来的なトラブルを避けるためにも、住宅ローン完済後は速やかに抵当権抹消登記を行うことが大切です。

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に登記簿から抹消されません。 「抵当権抹消登記」という手続きを行う必要があります。 抵当権抹消をせずに放置していると、不動産を売却する際や新たに住宅ローンを組む場合、相続時にトラブルが発生する恐れがあります。 そのため、住宅ローン完済後はできるだけ早く手続きを済ませることが重要です。

抵当権抹消登記は、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2つがあります。 費用を抑えたい場合は自分で手続きを進めることも可能ですが、手間を省き確実に登記したい場合は司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。
不動産の売却を検討中で、手続きに不安がある方は、ぜひ下記よりお気軽にご相談ください。

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