戸建て売却の手取り額をシミュレーションしてみよう！ 具体的な流れと各行程における注意点

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手取り額とは、売却金から住宅ローン残債・諸費用・税金を差し引いた後の額です。 戸建売却では、売却金がそのまま手元に入るわけではないため、資金計画を立てるうえでいくら手元に残るか把握することが必要になります。

売却金で住宅ローンを完済したい・新居を購入したいなど、売却金の使い道はさまざまでしょうが、資金計画がしっかり立てられていないと完済できない・納税資金が足りないといった不都合が生じかねません。 手取り額を自分でシミュレーションできるようになっておくと、資金計画も立てやすくなるでしょう。

手取り額は、売却金から差し引かれる住宅ローン・費用・税金の正確な額を把握することで算出できます。 具体的な戸建売却後の手取り額をシミュレーションする方法は、以下のステップです。

それぞれのステップを詳しくみていきましょう。

住宅ローンが残っている家を売却するには、ローンの完済が必須です。 住宅ローンを借りる際には抵当権が設定されるため、そのままで売却できません。 売却時に抵当権を外すには、住宅ローンを完済する必要があります。
そのため、まずは住宅ローンの残債額を正確に把握し、売却による完済が可能かを確認しましょう。 完済が難しい場合は、自己資金で補填するか、任意売却など別の手段を検討する必要があります。

住宅ローンの現時点の正確な残債額は、金融機関の窓口で残高証明書を発行することで確認できます。 発行時には、通帳やキャッシュカード、手数料が必要になる場合があるため、事前に確認しておくとスムーズです。 金融機関によっては、インターネットバンキングで住宅ローン残高をリアルタイムで確認できるケースもあります。

また、毎年年末に送付される住宅ローン残高証明書や、契約時に発行される返済予定表でも、おおよその残高は把握できます。 ただし、変動金利型ローンの場合は、金利見直しによって返済予定表と実際の残高が異なることがあるため注意しましょう。

住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金を完済資金に充てるのが一般的です。 自己資金だけでなく、売却金を活用することで負担を抑えながらローンを完済できます。
売却時には、決済と同時に住宅ローン完済手続きと抵当権抹消手続きを行います。 これにより、買主へ問題なく引き渡しができる状態となります。

住宅ローン残債と売却金の関係は、アンダーローンとオーバーローンの２種類があります。

たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で売却金が3,000万円ならアンダーローンとなり、売却で完済が可能です。 一方、売却金が1,000万円しかない場合はオーバーローンとなり、不足分の1,000万円を自己資金などで補填する必要があります。

オーバーローンの場合は、以下のような方法で差額を工面できれば売却が可能です。

しかし、差額分を用意できない場合は売却が難航します。 その場合は、以下の対応を検討する必要があります。

なお、任意売却はローン滞納時のみ利用できるため、返済中の段階では選択できない点に注意が必要です。

不動産を売却する際は、いくらで売れるのかの目安として売却相場を把握することが重要です。 売却相場を知ることで、適正な売り出し価格を設定でき、スムーズな売却につながります。

売却価格を把握するには、近隣の類似物件の価格を調査するのが有効です。 不動産ポータルサイトや広告に掲載されている類似物件の価格を参考にすることで、おおよその相場感が分かります。
ただし、広告に掲載されている価格は売り出し価格であり、成約価格ではない点に注意が必要です。 実際の売却価格は売り出し価格から交渉や値引きを経て決まるケースが多いため、差が生じることがあります。 不動産売却時の価格には、以下の3種類があるため違いを理解しておきましょう。

相場を正確に調べるには、成約価格を基にすることが重要です。 成約価格は、以下の公的データで確認できます。

これらの情報を活用することで、実勢価格に基づいた相場感を把握できます。

「公示地価」や「基準地価」などの公的価格を基に、実際の取引価格である「実勢価格」を算出することが可能です。 公的価格ごとの実勢価格の算出方法は、以下のとおりです。

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一般的に、実勢価格は公示地価の1.1～1.2倍が目安とされています。 また、相続税路線価や固定資産税評価額は公示地価の7～8割程度が目安となるので、上記の計算式でおおよその実勢価格を求めることが可能です。
ただし、都市部や人気エリアでは実勢価格が公示地価の1.2倍以上になるケースもあるので、あくまで目安として活用しましょう。

類似物件の価格や公的価格は目安になりますが、不動産は同じ物件が存在しないため、類似物件でも自分の物件とは条件が異なるケースがあります。 そのため、相場だけを目安にすると実際の売却額と乖離する可能性があります。
より正確な売却価格を知るには、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産会社は、物件の立地や状態、周辺の市場動向を考慮した実勢価格に近い査定額を提示してくれるので、売却額に近い価格の把握が可能です。 ただし、不動産会社の査定額は会社ごとにバラつきがあるため、査定を依頼する際は複数社を比較することをおすすめします。 査定額だけでなく、不動産会社の実績や担当者の対応なども見極めましょう。

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不動産を売却する際は、さまざまな費用や税金が発生します。 事前に必要な経費を把握し、資金計画を立てておく必要があります。

戸建売却にかかる経費の一覧は、以下のとおりです。

経費の中でも大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は不動産会社が自由に設定できるわけではなく、以下のように法律で上限が決められています。

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たとえば、3,000万円で売却した場合の上限は、3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）となります。 上限内であれば不動産会社はいくらに設定しても問題ありませんが、一般的には上限をベースにしているケースがほとんどとなります。

なお、2024年7月の改正により、売買金額が800万円以下の低廉な空き家等の場合は、33万円（30万円＋消費税）が仲介手数料の上限となりました。 詳しくは、「【2024年7月改正】800万円以下の売買、仲介手数料が上限33万に！」をご覧ください。

売却にかかる経費は、売却状況によって大きく変動するものもあります。 たとえば、仲介手数料は売却額に応じて変動し、引っ越し費用は依頼する会社や時期・規模・引っ越し先によって異なるものです。 測量費や解体費・ハウスクリーニング費用なども、売却の条件次第で発生する可能性があります。

売却に必要な経費を洗い出し、やや多めに見積もっておくと、実際の費用が判明した際に資金計画が狂うリスクを抑えられます。 事前にしっかりと準備し、スムーズな売却と資金管理を心がけましょう。

戸建てを売却すると、譲渡所得税が課税されるケースがあります。 譲渡所得税は100万円を超えることも珍しくないので、事前に発生の有無や税額を把握し、納税に備えておくようにしましょう。

譲渡所得税とは、不動産売却で利益（譲渡所得）が出た際に課税される税金です。 売却時の利益は、譲渡所得に区分され所得税・住民税の対象となり、それらを総称して譲渡所得税と呼びます。 譲渡所得税は利益に対して課税されるため、売却で利益が出なければ課税されません。

譲渡所得税が課税される場合、売却した翌年に確定申告して納税が必要です。 売却時期と納税時期がずれるので、確定申告の時期に納税できないといった事態にならないように、事前にしっかりと資金計画を立てておくようにしましょう。

譲渡所得税は、以下の2ステップで求められます。

課税譲渡所得の算出方法は以下のとおりです。

取得費とは、売却した不動産を購入した際にかかった費用で、購入価格だけでなく仲介手数料などの経費が含まれます。 譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や印紙税といった経費を指します。 これらの費用を売却価格から差し引いた部分が譲渡所得になります。

さらに、譲渡所得からは特別控除（不動産を売却した際の利益にかかる税金を減らすことができる特例）を差し引くことができ、取得費や譲渡費用を差し引いても利益がある場合、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税の税率は、以下のように所有期間に応じて2種類に分かれます。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

上記表の通り、所有期間が5年を超えると、税率がおよそ半分以下になります。 そのため、税負担を抑えたい場合は、所有期間が5年を超えてから売却するとよいでしょう。

マイホームを売却する際には、譲渡所得税を軽減できる特例がいくつか用意されており、適用することで節税が可能です。 マイホーム売却では、以下の特例の適用が検討できます。

マイホーム売却で代表的な特例が「3,000万円特別控除」です。 譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が発生しません。 また、所有期間が10年を超えるマイホーム売却であれば、「10年超所有軽減税率の特例」を適用することで、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、譲渡所得税の税率が低くなります。 「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」は併用できるので、大きな節税効果が期待できるでしょう。

住み替えにともなう売却であれば、譲渡所得税を将来に繰り延べできる「買い替え特例」が検討できます。 譲渡所得がマイナスになった場合でも、損失を給与所得と相殺できる「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」があり、給与にかかる所得税・住民税の節税が可能です。

このように、特例ごとに細かく適用要件が定められており、併用の可否も異なります。 どの特例を適用したほうがよいかは、しっかりシミュレーションして検討するようにしましょう。
特例の適用や譲渡所得税の計算・確定申告に不安がある方は、税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

すべての費用が確定したら、住宅ローン残債・経費・税金を合算し、売却見込額から差し引くことで手元に残る金額が分かります。 ここでは、具体的に以下の条件で手取り額をシミュレーションしてみましょう。
なお、下記シミュレーションの金額はあくまで概算となるため、参考までにご覧ください。

▼シミュレーションの条件

上記の条件で、売却にかかる費用は以下のとおりです。

次に、譲渡費用を仲介手数料＋印紙税の合計106万6,000円とした場合の譲渡所得は以下にようになります。

所有期間が10年以上のため、長期譲渡所得の以下税率が適用されます。

なお、本来は「3,000万円特別控除」を適用して税負担0円にできますが、今回は特例を適用しないケースで手取り額を計算します。 手取り額は、以下のようになります。

以上のように、売却後に手元に残る金額は1,897万1,000円となります。

戸建てを売却すると、売却金額から住宅ローンの残債、売却時にかかる諸費用や税金、売却後にかかる税金などが差し引かれます。 そのため、手元に残る金額を正確に把握し、計画的に資金を管理することが重要です。 ただし、これらの費用は売却の状況によって大きく変動します。 具体的にどのくらいの費用がかかるのかを知りたい場合は、不動産の専門家に相談するのがおすすめです。 プロのアドバイスを活用し、スムーズな売却と資金計画を進めましょう。

不動産売却を検討中の方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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