ワンルームマンション売却の基本ガイド｜流れや注意点、タイミングを解説

ワンルームマンションは、物件の購入しやすさから投資用物件として人気がありますが、思うように売却が進まず苦労する点も多くあります。 ワンルームマンションが売却しづらい理由には、主に以下のような要因が考えられます。

ワンルームマンションの売却時によくある失敗が、「購入時より高く売りたい」と希望するあまり、相場よりも高い価格で売り出してしまうケースです。 結果として買い手が見つからず、市場に長期間残ってしまう恐れがあります。 不動産流通機構の「 年報マーケットウォッチ2023年」によれば、2023年の首都圏におけるワンルームマンション（1R）の成約シェアはわずか4.1％です。 さらに、2023年時点の流通件数は1,486件と、その他の間取りのマンションに比べて少ないため、価格設定を失敗しやすく売れ残りの原因になるといえるでしょう。

ワンルームマンションは基本的に単身者向けの住宅であることから、大学周辺や主要駅の近くに多く立地しており、似たような条件の物件が集まりやすい傾向があります。 購入希望者（買い主）から「どれも同じ」と思われやすいため、価格や物件の状態での差別化が求められます。 こうした中で選ばれるには、室内クリーニングや壁紙の張り替えといった軽微なリフォームを行うことによって、内覧時の印象を良くする工夫が必要です。

ワンルームマンションのターゲット層は主に学生や新社会人といった単身者です。 こうした層の動きが活発になるのは、進学・就職のタイミングである1〜3月や、転勤が増える9〜10月。 投資家もその需要に注目するため、ワンルームマンションの需要が高じる時期を意識して売却を進めることで、スムーズな成約につながる可能性が高まります。

ワンルームマンションを売却する際は、単に「売りたい」と思ったタイミングで売り出すのではなく、さまざまなポイントを考慮して最適な時期を選ぶことが重要です。 ここでは、売却戦略を立てるための適切なタイミングについて解説します。

不動産市場は景気の変動や需給バランスに大きく影響されます。 そのため、まずは地域の市場動向を把握し、売却の好機を逃さないことが重要です。 たとえば、地域内での需要が高まっている時期や、住宅価格が上昇傾向にあるときは、売却に有利なタイミングといえます。

また、物件の所在地が再開発エリアや人気の高まっている地域に含まれる場合、資産価値の上昇も期待できるでしょう。 とくにワンルームマンションは投資用としての需要が高いため、地域の不動産市場やトレンドを熟知している不動産会社に売却のタイミングを相談することが効果的です。

一般的に、マンションの価格は築年数に左右され、築20年を超えると価格の下落スピードが加速する傾向にあります。 買い主にとっては、建物自体の劣化だけでなく、水回りなどの設備の老朽化も判断材料になるため、早めに売却することで、より高値で売れる可能性が高まります。 とくに、築15年以内の物件であれば、建物・設備の状態も良好で資産価値が保たれているケースが多く、ローン返済も進んでいることから売却益が出やすい状態だといえるでしょう。

ワンルームマンションの築年数が経過し、大規模修繕の時期が近付いているタイミングは、売却を避けるのが得策です。 こうした物件は、買い主にとって将来的な追加出費のリスクが懸念されるため、購入を見送られる可能性があります。 とくに修繕積立金の残高が不足している場合、その分の費用負担が見込まれるため、売却価格にマイナスの影響を及ぼすことも。 修繕積立金が不十分な場合は、売却価格の調整や、売主側で修繕費用の一部を負担するなどの柔軟な対応も検討すると良いでしょう。

住宅ローン金利が低い時期は、買い手にとって購入しやすく、物件の需要が高まりやすくなります。 そのため、金利が低水準のタイミングを見極めて売却を進めるのは、有効な戦略のひとつです。 たとえば、固定金利や変動金利の動向を日頃からチェックしておくとよいでしょう。
直近では、2025年1月に政策金利が0.5%に引き上げられた影響で、主要な金融機関が住宅ローン金利の見直しを進めています。 売却を急ぐ場合は、こうした金利動向や不動産価格の移り変わりを見ながら、不動産会社にタイミングについて相談することをおすすめします。

ワンルームマンションを売却するには、事前準備や契約、引き渡し、確定申告など一連の流れの中でさまざまな手続きが発生します。 以下で、売却の主な流れと期間の目安を紹介します。

まずは売却の目的や希望条件、売却後の住まいに関する計画などをあらかじめ整理しておくことが重要です。 売却益を再投資に使うのか、ローンの完済を優先するのかによっても売却の戦略は変わります。 早めに動き出し、余裕を持ったスケジュールを確保することで、納得のいく売却を実現させましょう。

マンションの売却相場は、立地・築年数・専有面積・管理状況など、複数の要素によって変動します。 実際に査定を依頼した際、その価格が適性価格かどうか判断できるよう、事前に不動産ポータルサイトや公的な価格情報を参考にして、目安となる価格帯を把握しましょう。 あらかじめ実勢価格の目安を持つことで、その後の判断がしやすくなり、不動産会社とのやり取りもスムーズに進められます。

適性価格の調査や事前準備が終わったら、不動産会社への査定を依頼します。 不動産会社ごとに査定額や提案内容が異なる場合も多いため、1社だけではなく複数社に査定を依頼するのがおすすめです。
査定方法には、過去の取引データや周辺相場をもとに簡易的に金額を算出する「机上査定」と、実際に現地調査を行う「訪問査定」の2種類があります。 訪問査定を受けると、より正確な価格が提示される傾向にあるため、可能であれば訪問査定を行い、適正価格を把握しましょう。

査定額や担当者の対応、会社の実績などを総合的に比較し、売却を依頼する不動産会社が決定したら、媒介契約を締結します。 媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、活動範囲や報告義務などに違いがあります。 違いをしっかり理解したうえで、ご自身の状況や売却方針に合った戦略を立てましょう。

不動産会社のネットワークや広告を通じて、購入希望者へマンションの物件情報を公開します。 一般的に、販売活動を開始してから売買契約締結までは、約1～3ヶ月かかります。 その間に、内覧や問い合わせに備えて、部屋の清掃や印象アップの工夫を進めておくのが望ましいでしょう。

購入希望者との内覧対応では、物件の魅力がしっかり伝わるように準備をしましょう。 交渉では、価格のほかに引き渡し時期や家具の有無といった細かな調整も発生します。 信頼できる不動産会社と連携しながら、納得のいく条件を探ります。

買い主と売却条件の合意ができたら、いよいよマンションの売買契約を締結します。 この際、買い主から手付金を受け取り、不動産会社による重要事項説明を経て契約内容を明確にします。 契約書類には法的拘束力があるため、不明点は事前にしっかり確認し、納得したうえで署名・捺印することが大切です。

決済時には残代金の受け取りと同時に、所有権移転登記の手続きや鍵の引き渡しを行います。 住宅ローンの残債がある場合は、金融機関と連携しながら抵当権抹消の手続きを行います。

マンション売却によって譲渡益（売却益）が発生した場合は、譲渡所得として所得税・住民税が課税されるため、確定申告が必要です。 確定申告の期間は、原則的に、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までとなっています。 期間中にスムーズな申告手続きができるよう、あらかじめ仲介手数料や印紙税など譲渡費用がわかる領収書のコピー、売買契約書などの必要書類を用意しておきましょう。　

なお、条件を満たせば適用できる「マイホーム買換えの特例」「3,000万円の特別控除の特例」などの税制優遇制度もあります。 これらを適切に活用するためにも、税理士などの専門家への相談がおすすめです。
全体を通して「しっかりとした準備とスケジュール管理」を心がけ、急がずに余裕を持って進めていくことで、希望に近い条件での売却が実現しやすくなります。

ワンルームマンションを売却する際には、売却活動に伴う手数料や書類取得のための費用に加え、譲渡所得税などの税金も発生します。 以下では、具体的な費用と税金を解説します。

ワンルームマンションの売却に際しては、いくつかの費用が発生します。 代表的なものには「仲介手数料」や「住宅ローンの一括返済手数料」、固定資産評価証明書や住民票などの各種書類取得費用があります。 いずれも事前に見積もっておくことが大切です。

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※仲介手数料：売買価格800万円以下の空き家等（空き家・空き地）の取引の場合、仲介手数料の上限は33万円となります

マンション売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所得税および住民税が課される場合があります。 加えて、そのほか印紙税や登録免許税の支払いも必要です。 税率や金額は売却価格や所有期間によって変動するため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

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※1 復興特別所得税： 2037年12月31日までかかる税金です

※2 印紙税：2027年3月31日までに作成されたものは軽減税率が適用されます

ワンルームマンションを少しでも高く売却するためには、物件の特性を理解し、効果的な売却戦略を立てることが重要です。 以下では、高値での売却を実現するためのポイントを解説します。

ワンルームマンションは、学生や新社会人などの単身者が主な入居者となるため、ライフステージの変化に応じて数年で退去が発生しやすいのが特徴です。 入居者の動きが活発になる1〜3月、9～10月などを狙って売却することで、投資家の関心を集めやすくなります。 また、「駅からの距離」や「管理状況」など、投資家が重視するポイントを意識して情報を整理すれば、より魅力的に見せることが可能です。

売却価格が相場より高すぎると、長期間売れ残るリスクが高まり、結果として値下げを余儀なくされることもあります。 一方で、価格が安すぎると損をしてしまうため、適正な価格を見極めることが重要です。 売り出し価格を決定する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場と物件の特性を踏まえた価格設定を行いましょう。 なお、不動産会社を選ぶときは、過去の売買実績や担当者の対応力などを判断基準にするのがおすすめです。

「すぐに現金化したい」「内覧対応を避けたい」といった希望がある場合、不動産会社による買取も選択肢のひとつになります。 仲介での売却に比べて買取価格は相場より1〜3割低くなりがちですが、スピーディーに売却を完了できるメリットがあります。
さらに、不動産会社が買主となるため、売買物件に不具合があった際に売主が責任を負う契約不適合責任も原則として発生しません。 とくに築年数が古い、立地が特殊などの物件は買取のほうがスムーズなケースもあります。

売却の成否を左右する大きな要因のひとつが「不動産会社選び」です。 以下のポイントをチェックし、誠実に売却に対応してくれる不動産会社を選びましょう。

また、投資家とのネットワークを持つ会社であれば、早期かつ適正価格での売却が期待できます。 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか、レスポンスが早いかどうかも判断材料になります。

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クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

ワンルームマンションを売却する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。 事前に確認しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却を実現できます。

売却時点で住宅ローンが残っている場合は、残高を正確に把握し、返済計画を立てておきましょう。 売却金額がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、差額を自己資金で補う必要があります。 その場合、金融機関に早めに連絡し、抵当権抹消や一括返済に必要な書類を確認しておくと安心です。 手続きの流れを事前に把握しておくことで、引き渡しもスムーズに進みます。

マンション売却によって譲渡所得が発生した場合、原則、翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告が必要です。 マイホームでなく、投資用マンションを売却した場合は「居住用特例」などの税優遇が適用されないケースが多いため、税額が大きくなることもあります。 なお、確定申告を怠ると、追徴課税や延滞税などのペナルティが発生するリスクもあるため、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。

必要書類には、売買契約書や譲渡費用の領収書のコピーなどが含まれるため、早めに整理しておきましょう。 税金に関する不安がある場合は、税理士など専門家への相談も視野に入れると安心です。

ワンルームマンションをより高く、納得のいく条件で売却するためには、適切な準備と事前知識、そして売却タイミングの見極めが欠かせません。 市場の動向や物件の状態を把握し、需要が高まるタイミングを狙って売り出しましょう。
また、信頼できる不動産会社に相談しながら進めることで、売却活動をスムーズに進められます。 売却後の税務申告やローン精算といった手続きも忘れずに、最後までしっかりと対応し、戦略を持って売却を進めることで、大切な資産をより有利に売却できるはずです。

ワンルームマンションの売却を検討している方は、まず無料の一括査定で物件の価値を把握することをおすすめします。 ぜひ下記よりお気軽にお問い合わせください。

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