【2025年版】投資用マンションの売却タイミングは？流れや税金、高く売るコツも解説

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不動産価格が全体的に上昇しているなかでも、マンションはとりわけ急激な値上がりを続けています。 国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は2013年以降、右肩上がりで上昇中です。

▼マンション価格の推移（2010年平均＝100）

出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和６年12月・令和６年第４四半期分）を公表」

特に近年の上昇幅は目を引くもので、2019年の149.6から2024年には208.1へと、約40％以上も価格が上昇しています。 この価格高騰の背景には、コロナ禍による住まいの需要の変化や資材の高騰、人手不足、新築マンションの供給不足、そして長期間にわたる低金利政策といった複数の要因が複雑に絡み合っています。

しかし、この好調が今後も続くとは限りません。 2024年3月には長年続いてきたマイナス金利政策がついに解除され、利上げも実施されました。 その影響から、2025年4月以降は変動金利の引き上げに踏み切る金融機関も増えつつあります。
現時点では、こうした動きが直ちに価格下落に直結する状況にはありませんが、今後の金利動向によっては価格が下落へと転じるリスクも否定できません。 金利動向やマンション価格の先行きを正確に見通すことはできませんが、価格がまだ高水準にある2025年は、「投資マンションの売り時」といえます。

投資用マンションの売却タイミングは、不動産や収支といった個別の動向である「ミクロ要因」と、経済情勢や市場動向などの「マクロ要因」の両方から見極めることが大切です。 ここでは、ミクロ要因・マクロ要因で考える売却タイミングの見極めポイントとして、以下の5つを解説します。

それぞれ見ていきましょう。

マンションは築浅であるほど需要が高く、高値での売却が見込めます。 見た目がきれいなだけでなく、経年劣化による修繕の必要も少ないため、買い手にとって魅力的です。 一方で、築年数が進むにつれて資産価値は徐々に下がり、修繕の必要性も高まることから、売却価格は下落する傾向にあります。

また、マンションでは一般的に、築10～15年を目安に大規模修繕が行われます。 修繕前は修繕積立金の値上げや一時徴収が発生するケースも多く、家計や支出に影響する可能性があります。
大規模修繕後は建物の外観や設備がきれいになり、物件の印象がよくなるというメリットがありますが、修繕にかかった費用が反映され、将来的にコストが増すこともあります。 さらに、大規模修繕工事は計画から実施までに数年を要することが多く、その間に築年数が経過してしまいます。 そのため、築浅のうちにコストを抑えて売却したい場合は、大規模修繕の前を狙うのがひとつのタイミングです。

マンションの所有期間が5年を超えるかどうかで、売却時にかかる税金（譲渡所得税）の税率が大きく変わります。 そのため、節税を意識するなら5年を経過してから売却するのが有利です。
譲渡所得税の税率は以下のとおり、所有期間によって異なります。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

所有期間5年以下で売却すると短期譲渡所得に区分され、5年を超えてからの長期譲渡所得に比べて、およそ2倍近い税率がかかります。 売却益をできるだけ多く手元に残すためには、所有期間が5年を超えてからの売却がおすすめです。
ただし、所有期間の起算日は「売却した年の1月1日時点」となるので注意しましょう。 実際の所有期間が5年を超えていても、その年の1月1日時点で5年に満たない場合は、短期譲渡所得として扱われます。

なお、譲渡所得税は売却益が出たときのみ発生します。 売却益は、売却代金から「購入時の費用（取得費）」と「売却時にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いた金額から、さらに特別控除を引いた残りがプラスの場合にのみ課税対象になります。
つまり、利益がでない場合は、所有期間が5年以下であっても税金はかからない可能性があります。 まずは不動産会社に査定を依頼し、売却益の有無や税金のシミュレーションを行ったうえで、売却時期を検討しましょう。

「減価償却」とは、土地を除く建物部分の購入費用を、法定耐用年数に応じて複数年に分けて経費として計上する会計上の仕組みです。 このとき計上されるのが「減価償却費」で、実際にお金の支出はないものの、帳簿上では経費として扱われるため、課税対象となる利益を抑えることができます。

つまり、減価償却費を活用することで、所得税や住民税などの節税につながるというメリットがあります。
しかし、耐用年数を過ぎて減価償却が終了すると、その年からは経費として計上できなくなり、税金負担が一気に増える可能性があります。 税金が増えることで、キャッシュフロー（実際の手元資金の動き）が一気に増える可能性があるため、減価償却が完了する直前も、売却を検討する一つのタイミングと言えるでしょう。

マンションの取引価格が上昇傾向にあるときは、高値での売却が期待できるため、売却のタイミングとしてもおすすめです。 先述した通り、国土交通省が公表している不動産価格指数によると、区分マンションの価格は2013年以降上昇が続いており、2024年12月時点では2010年を100とした指数で「208.1」と、およそ2倍に上昇しています。
マンション価格の上昇傾向が続いているため、売却にも有利に働きやすくなるでしょう。

なお、価格のトレンドを把握するには、以下のような公的・民間サービスが活用できます。 売却のタイミングを見極めるために、取引価格の動向を定期的にチェックしましょう。

相場や価格推移を手軽に知りたい場合は、クラモアの住まいトレンドもおすすめです。 地名やマンション名を入力するだけで、周辺エリアの相場や価格の変化をすぐに確認できます。 無料で利用できるため、相場の把握にぜひ活用してみてください。

金利が低いときは、買い手が住宅ローンや不動産投資ローンを利用しやすくなるため、物件への需要が高まりやすくなります。 需要が増加すれば、売却価格が上がりやすくなるなど、売り主によって有利な状況が生まれます。
これまで日本では、金融緩和政策の影響により、長期間にわたって住宅ローン・不動産投資ローンの超低金利状態が続いてきました。 しかし、2025年に入り状況が変化しています。

このように、金利はすでに上昇フェーズに突入しており、今後さらに上がる可能性もあるため、早めの判断が求められます。 「もう少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」と考えていると、金利上昇や築年数の経過によってマンションの資産価値が下がるリスクもあるため、注意が必要です。 特に投資用マンションは、築年数の影響を受けやすいため、売却を思い立った今が“売り時”と考えることも重要です。

投資用マンションの売却を検討する際には、どのように価格が決めるのかを押さえておくことも大切です。
ここでは、投資用マンションの価格の決まり方をみていきましょう。

自己居住用マンションと、投資を目的としたマンションでは、価格の決まり方が大きく違います。 それは、物件の目的や購入者が重視するポイントが異なるためです。
不動産会社が行う査定では、物件の種類に応じて主に以下の3つの手法が使い分けられています。

とくに投資用マンションでは、「どれだけ収益を生むか」が購入判断の基準となるため、収益還元法が主な評価方法となります。 家賃収入や空室リスク、運営コストなどが価格に直接影響するのが特徴です。

投資用マンションの価格査定でよく使われる「収益還元法」には、「直接還元法」と「DCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）」の2つの計算方法があります。 それぞれの計算方法と特徴を押さえておきましょう。

直接還元法とは、1年間の純利益（NOI）を「還元利回り」で割って物件価格を算出する方法で、計算方法は以下のとおりです。

※還元利回りとは、年間で得られると期待される収益を価格で割った利回りのこと

たとえば、年間家賃収入が500万円、年間経費が100万円、還元利回りが5%の場合、以下のように計算されます。

このように、直接還元法は比較的簡単に計算できることから、投資用不動産の売買では一般的によく用いられます。

DCF法は、将来得られる家賃収入や売却益などのキャッシュフローを、一定の割引率で現在価値に換算して評価する方法です。 空室リスクや家賃の下落、維持コストなども反映されるため、直接還元法よりも精度の高い査定が可能です。 ただし、DCF法は計算が複雑で、将来の収支予測や割引率の設定に専門知識が必要なため、不動産会社などの専門家に依頼するのが一般的です。

投資用マンションをスムーズかつ有利な条件で売却するためには、全体の流れを事前に把握しておくことが大切です。 仲介を利用して売却する場合、一般的な手順は以下になります。

それぞれ見ていきましょう。

投資用マンションの売却を始める第一歩は、不動産会社による査定依頼からです。 その際は、複数の不動産会社に査定依頼し、比較検討することをおすすめします。

特に重視したいのが、投資用マンションの売却実績がある会社かどうかです。 投資物件の売却には、利回りの提示や賃貸契約の引継ぎなど、居住用とは異なる対応が求められます。 さらに、投資家目線での売却戦略も重要となるため、投資用不動産のノウハウを持つ会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。 また、査定を受ける前にご自身でも相場を把握しておくと安心です。 事前に近隣物件の価格や成約事例を調べておけば、査定額が適正化どうかを見極めやすくなります。

なお、今ご覧いただいているサイト「クラモア」でも、簡単60秒入力で査定依頼ができる「無料売却査定サービス」をご提供しています。 クラモアの無料査定サービスでは、創業55年の実績があるスターツグループの「スターツピタットハウス」が対応するため、信頼性の高い査定で、最適な査定価格を知ることができます。 ぜひ、ご活用ください。

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クラモアが独自に調査した、不動産売却を検討している方へのアンケート結果によると、不動産を売却する際に依頼する会社選びで重視することとして多かったのは、「高く売却できる」（31.6%）、「担当者の対応が丁寧」（20.7%）、「売却エリアに詳しい（地域密着型）」（15.8%）でした。

最も多い回答が「高く売却できる」という結果であることから、不動産会社への売却に対する期待値（高く売れることに対する期待値）が高いことが分かります。

大切な不動産を高く売却するには、売却のノウハウを持ち、その地域に詳しい「信頼できる担当者」がいる不動産会社を選ぶことが大切です。 専門知識を持つ不動産会社は、市場分析や適正な価格設定だけでなく、複雑な売却手続きもしっかりサポートしてくれます。 また、物件の立地や特性、市場動向などを熟知しているため、マンションを高く売るための戦略を一緒に立てることが可能です。
 

査定結果をもとに売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。 媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ以下のような違いがあります。

※自己発見取引…自分で見つけた買い主と直接契約すること

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる自由度が魅力ですが、レインズへの登録や報告義務がないため、販売活動に温度差が出ることも。 一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとの契約になる分、担当会社が積極的に販売活動に取り組む傾向にあります。
投資用マンションは、買い主が限られることが多いため、販売力を発揮してもらいやすい専任媒介契約か専属専任媒介契約が適していると言えるでしょう。

媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動がスタートします。 広告掲載や問い合わせ対応、購入希望者とのやり取りなど、基本的な販売活動は不動産会社が主導して進めてくれます。 売主としては、定期的に活動状況の報告を受けつつ、状況に応じて価格の見直しや売却条件の調整を行っていく必要があります。

投資用マンションの主な購入者は「投資家」であるため、一般の住宅購入とは異なる視点でのアピールが重要になります。 具体的には、以下のような情報をしっかり提示することがポイントです。

また、入居者がいる状態での売却となる場合は内覧ができないため、住宅診断書（インスペクション報告書）や修繕履歴、最新の収支表などの資料を準備しておくと、購入検討者に安心感を与えやすくなります。

購入希望者が現れると、買い主側から「買付申込書（購入申込書）」が提出され、希望する購入価格や条件などが提示されます。 この申込書の内容をもとに、売却価格や引渡し時期などの交渉に入っていきます。

交渉時には、価格の値下げを求められるケースが多いため、あらかじめ「少し高めの売り出し価格」を設定しておくのも有効な戦略です。 ただし、交渉の中で想定以上の値下げに応じてしまうと、投資全体の収支に悪影響を及ぼす可能性があります。 そこで重要なのが、以下のような事前準備です。

投資用不動産は「出口戦略（売却）」が利益の成否を大きく左右します。 交渉時に迷わないためにも、事前にシミュレーションし、ブレない基準を持っておくことが成功の鍵になります。

買主との売却条件が合意に至ったら、正式に売買契約を締結します。 契約書には売却価格・引き渡し日・特約条項など重要な内容が記載されているため、すみずみまで内容を確認し、納得した上で署名・捺印するようにしましょう。

売買契約時には、買主から「手付金」を受け取ります。 手付金の額は事前の交渉時に決まりますが、売買価格の10％程が一般的です。 ただし、買主がローン審査に落ちるなど契約が白紙解約になる場合、手付金を返還する必要があるため、決済が完了するまで手を付けず、保管しておきましょう。
売買契約から通常1ヶ月以内を目安に、決済・引き渡しを行います。

この段階で、マンションの名義が買主に移り、売却取引は完了となります。
決済日には、以下のような書類が必要です。

書類の不備があると、決済が延期されることもあります。 不動産会社や司法書士と連携して、早めに準備しておくことが大切です。

投資用マンションの売却では、売却金を手にするだけでなく、さまざまな費用や税金が発生します。 そのため、売却を決定する前に、どのような費用が発生し、いくらかかるのかをしっかり把握しておくようにしましょう。 投資用マンションの売却に伴う主な費用・税金は、以下のとおりです。

それぞれ見ていきましょう。

不動産会社を通して売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。 仲介手数料の額は、売却価格に応じて以下のように上限が決められています。

※売買価格800万円以下の空き家等（空き家・空き地）の取引の場合、仲介手数料の上限は33万円となります。

たとえば、5,000万円で売却する場合、仲介手数料は「5,000万円×3%＋6万円＝156万円（税抜）」が上限となります。 売却額が大きくなるほど仲介手数料も増えるため、事前に大まかな金額を把握しておくと良いでしょう。

印紙税とは、一定の契約書や領収書にかかる税金で、投資用マンションの売却の場合、主に売買契約書が対象となります。　税額は契約書に記載されている金額（売買価格）に応じて異なり、主な不動産取引価格帯の税額は以下のとおりです。

※2027年（令和9年）3月31日までは軽減税額が適用

印紙税の納税忘れには、通常の税額の3倍に相当する過怠税というペナルティが科せられることがあります。 基本的には、不動産会社が収入印紙を用意し、後から精算することが多いですが、事前に印紙税への対応を確認しておくと安心です。

登録免許税とは、法務局で登記手続きを行う際にかかる税金です。 投資用マンションの売却においては、ローンを完済する場合に「抵当権抹消登記」が必要となり、この際に登録免許税が発生します。

抵当権抹消登記の登録免許税は「不動産個数×1,000円」で計算され、区分マンションの場合、建物と土地で合計2,000円がかかります。 また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、別途司法書士報酬が1～3万円ほど必要です。 なお、売却後には所有権を売主から買主に変更する「所有権移転登記」が必要になりますが、こちらは買主側が負担するのが一般的です。

譲渡所得税とは、売却の利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税・復興特別所得税のことです。 譲渡所得税は以下の計算で求められます。

▼課税譲渡所得の計算式

▼譲渡所得税の計算式

購入時の費用である取得費と売却時の費用である譲渡費用を売却額から差し引き、さらに特別控除を除いてプラスになった場合に税額を乗じることで算出できます。 税率は「2.【ミクロ要因】所有期間が5年を超えたとき」で上述したとおり、所有期間に応じて異なり、短期譲渡所得で39.63%、長期譲渡所得で20.315%です。
譲渡所得税が発生する場合や特例を適用する場合は、売却した年の翌年2月15日から3月16日に確定申告が必要になるので忘れずに申告を行いましょう。

また、不動産を個人ではなく法人として売却する場合は、譲渡所得税ではなく法人税の対象となる点にも注意が必要です。 法人税は、売却益のみならず、事業全体の利益（損益）に対して課税される点が個人とは異なります。
そのため、法人の場合は税務処理や決算への影響も含めて慎重に検討する必要があります。

ここまで、投資用マンション売却のタイミングの見極めポイントや売却の流れ、諸費用について解説しました。 投資用マンションの売却は、不動産投資における“出口戦略”として非常に重要なフェーズです。 いつ・どのように売却するかによって、投資全体の利益や損益が大きく変わるため、正しい知識と準備が欠かせません。 また、投資用マンションの売却は不動産会社選びが売却の成功のカギとなるため、投資不動産の取り扱いが豊富で信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

「今が売り時か知りたい」「いくらで売れるのか知りたい」といった投資用マンションの売却に関するお悩みがある方は、ぜひ下記よりお問い合わせください。

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