4LDKマンションは売れないって本当？実際の売買状況から高値で売却するポイントまで徹底解説

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4LDKマンションが売れない理由はさまざまですが、代表的な理由に以下の3つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

4LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンに加えて、４つの居室がある間取りを指します。 4つの居室のうち1つを主寝室としても、なお3部屋が残るため、一般的には大人数のファミリー向けの住宅といえます。

しかし近年の日本では、少子化・核家族化が進み、4LDKのターゲットとなる大人数のファミリー世帯は減少傾向にあります。 厚生労働省が発表した「2023（令和5）年 国民生活基礎調査の概況」によると、2023年の平均世帯人数は2.23人となり、1953年の5.00人から年々減少傾向です。
また、児童のいる世帯の子どもの人数では、「1人」が48.6％と最も多く、次いで「2人」が39.7%、「3人以上」は11.7％となります。 さらに、核家族世帯の割合は82.4%と年々増加傾向にあるのに対し、三世代世帯は11.2%と減少傾向です。

このように、世帯人数が減少し核家族化が進んでいることで、大人数向けの4LDKは需要が低下し、売りにくくなっているのです。

東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2023年・年度」によると、首都圏の間取り別中古マンションの成約価格は以下のとおりです。

▼中古マンションの間取り別成約件数［都県地域別・2023年度］

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出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

一般的に、専有面積が広く部屋数も多い4LDKは、3LDKよりも価格が高くなる傾向にあります。 そのため、購入希望者の予算を超えてしまい、物件検索の段階で候補から外されやすくなることがあります。

ただし東京については、需要の高い2LDK・3LDKの方が、4LDKよりも高いという逆転現象も見られます。 実際、東京における3LDKの専有面積平均は73.80㎡、平米単価が87.73万円で、これを4LDKの専有面積平均である94.20㎡に当てはめると、理論上の価格は約8,264万円です。
しかし実際の4LDKの成約価格は6,000万円台にとどまっており、大幅に価格を下げなければ売却が難しい状況にあるともいえます。

部屋数の多い4LDKは、戸建てと比較されやすい間取りです。
マンションには、立地の良さや管理の手間がかからないといったメリットがあり、利便性を重視する世帯に適しています。 一方で、戸建には庭がある、ペットを自由に飼える、生活音をあまり気にせず暮らせるなどの魅力があり、とくに子育て世帯にとっては魅力的に映ることが多いでしょう。

4LDKのメインターゲットである、子どもが複数いるファミリー世帯にとっては、同じ価格・間取りであれば、マンションより戸建てを選ぶケースが多い傾向にあります。 こうした背景から、4LDKは他の間取りに比べて売れにくいとされる理由のひとつとなっています。

4LDKマンションは本当に売れにくいのでしょうか。
ここでは、4LDKマンションの売買状況について、実際のデータをもとに解説していきます。

東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2023年・年度」によると、首都圏の間取り別の中古マンション成約価格は以下のとおりです。

▼中古マンションの間取り別成約件数［首都圏］

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出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

このデータからは、2LDK・3LDKの需要が特に高く、成約価格・㎡単価ともに高い水準にあることが分かります。 一方、4LDKは3LDKよりも部屋数が多いにもかかわらず、成約価格・㎡単価の両面で下回っています。
そのため、「部屋数が多いから高く売れる」と安易に価格設定してしまうと、相場との乖離が生じ、売却が長引く恐れがあります。

同調査による間取り別の中古マンション成約率および成約件数は、以下のとおりです。

出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

このデータからも、4LDKはワンルームや5LDK以上より成約件数は多いものの、2LDKや3LDKと比べると成約数・割合ともに大幅に少ないことが分かります。 とくに2LDK・3LDKは、全体の70％以上を占めており、需要の高さがうかがえます。
一方、4LDKは成約件数・成約率ともに低水準で、そもそもの取引事例が少ないため、「売れにくい」といった印象を持たれやすい原因となっていると考えられます。

4LDKマンションをスムーズに売却するには、ターゲットを明確にして、ニーズに合わせたアピールが必要です。
ここでは、4LDKがマッチしやすい以下3つのターゲット層について詳しく見ていきましょう。

子どもの人数が3人以上の世帯にとって、子ども部屋を確保しやすい4LDKは非常に適した間取りです。 4LDKなら主寝室と子ども部屋を3つ確保できるので、それぞれの子どものプライバシーや学習環境を保ちやすくなります。

なお、4LDKの間取りでは、居室のうち1部屋が和室というケースも珍しくありません。 その場合は、洋室の子ども部屋が2部屋となりますが、和室を子ども部屋として使える場合には、2人兄弟・姉妹の家庭にとっても理想的な間取りと言えるでしょう。
また、子どものいる世帯は荷物も多くなりやすいので、仮に部屋が余っても収納部屋として活用できる点も大きなメリットです。

親と同居する場合、多くの人が「寝室は世帯ごとに分けたい」「プライバシーを保ちたい」と考えます。 それぞれのプライバシーを確保するためには部屋数が多く必要になるので、4LDKが適した選択肢となります。
とくに、和室がある、バリアフリー対応がされているなどの条件が整っていれば、高齢の親との同居を検討している人に、より魅力的な物件として強いアピールができるでしょう。

近年、リモートワークの普及により、家の中で仕事スペースを求めるニーズは高まっています。 4LDKであれば、1室を完全なワークスペースとして使用できるため、仮に、夫婦ともにリモートワークをしている場合でも、それぞれの仕事部屋の確保が可能です。

とくに、マンションは利便性が良い立地のケースも多いので、在宅勤務と通勤の両方に対応しやすく、利便性の高さも魅力となり、ニーズも高くなりやすいでしょう。 また、仕事部屋以外でも来客用や趣味、収納、ペット用など多目的に活用したい人にとっても、部屋数の多い4LDKは非常に有用な間取りです。
どのように活用できるのかを具体的にアピールできれば、世帯人数が少ない買主でも関心を持ってもらいやすくなるでしょう。

4LDKマンションでも、特定の条件を満たすことで売れやすくなります。
ここでは、売れやすい4LDKマンションの特徴をみていきましょう。

マンション購入を検討する人の多くは、利便性を重視する傾向にあります。 そのため、駅近や商業施設に隣接しているなど、アクセスや生活のしやすさに優れた立地は人気があります。
また、4LDKはファミリー世帯がターゲットになるため、交通利便性だけでなく治安や学区、近隣の教育施設が充実しているなど、子育て環境が整っている立地ほど需要が高くなる傾向にあります。

4LDKは世帯人数が多い家庭をターゲットにしているため、収納の充実度は大きなポイントになります。
とくに、パントリーや各部屋にウォークインクローゼットがあるといった間取りであれば、収納力の高さがアピールポイントとなりやすいでしょう。

また、収納だけでなく、間取りがターゲット層のニーズに適しているかも重要なポイントです。
家事動線が優れているなど、使い勝手が良い間取りや、近年のニーズに合った間取りは売れやすくなります。 たとえば、ファミリー世帯なら、キッチンからリビングが見渡せる間取りやリビング中心の間取り、メゾネットタイプなどの人気が高いので、これらの要素がそろっていると、4LDKでも需要が高くなりやすいでしょう。

マンションは、築年数が経過するほど老朽化が進み、一般的に需要も低くなります。 築25年以内であれば、老朽化はそれほど進んでおらず、大規模な修繕が必要になるケースも少なく済むため、購入者からの評価も高くなりやすい傾向があります。 また、新築に比べ価格が抑えられていることも魅力の一つで、価格と建物状態のバランスが良く人気が高い傾向にあります。

ただし、マンションの場合は築年数だけでなく「管理状態」も重要な判断材料となります。
たとえ築年数が古くても、大規模修繕が適切に行われている、日常のメンテナンスがしっかり行われているなど、管理状態が良いマンションであれば、資産価値が維持されやすく、売却もスムーズになる可能性があります。 反対に、築年数が浅くても管理状態が悪いと、将来の修繕リスクや管理トラブルを懸念され、買主から避けられやすいので注意しましょう。

売りにくいとされている4LDKマンションを、少しでも高く・早く売るためには、ポイントを押さえることが重要です。 4LDKマンションを高く・早く売るためのポイントとしては以下の4つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

ターゲットが曖昧なまま一般的なアピールポイントを並べても、2LDK・3LDKに比較されて埋もれてしまいます。 4LDKの魅力をしっかり伝えるには、想定される購入層に合わせた具体的な訴求が必要です。

4LDKの主なターゲットは、子どもが多いファミリー世帯や同居を検討している人など、「部屋数の多さ」を求める層です。 たとえば、ファミリー世帯向けなら、子ども部屋や収納スペースの確保のしやすさ、防犯性の高さ、そして学区の良さなど、子育て環境の充実ぶりをアピールしましょう。
一方、同居を検討している人向けなら、和室の有無やバリアフリー設計、周辺の医療機関などがアピールポイントになります。 売却時には、ターゲットをできるだけ具体的にして、ターゲットに合わせたアピールポイントを洗い出すようにしましょう。

マンション売却では、内覧時の印象が成約に大きく影響します。 内覧時に良い印象を持ってもらえるように、徹底的に清掃・整理整頓し、清潔な部屋で出迎えられるようにしましょう。
とくに、水回りは内覧時によくチェックされるので、ピカピカにしておくことが重要です。 自分の清掃ではきれいにならない場合、水回りだけでもハウスクリーニングを検討することをおすすめします。 また、不要な荷物は処分するなどし、部屋をできるだけスッキリ広く見せられるようにしておくことも大切です。

ホームステージングとは、プロがインテリアなどをコーディネートして、室内を魅力的に演出してくれるサービスです。 室内を魅力的にすることで、広告の写真や内覧時の印象が良くなり、買主の購入意欲も高まりやすくなります。

4LDKは戸建てと比較されやすいことから、内覧者は先にモデルハウスなどを見ているケースもあり、室内のおしゃれさも比較されやすいものです。 そのため、生活感を抑えつつ、魅力的な暮らしを想像できる空間演出が有効です。 不動産会社の中には、ホームステージングのサービスを提供していたり、提携先を紹介してくれるケースもあるので、一度相談してみるとよいでしょう。

不動産会社には、それぞれ得意な物件の種類やエリアがあります。 4LDKマンションを売却するなら、ファミリータイプのマンションや、そのエリアが得意な不動産会社を選ぶことが重要です。
実績のある不動産会社であれば、4LDK特有の販売戦略や訴求ポイントを理解しており、的確な販売プランを立ててくれるので、スムーズな売却が期待できます。 そのため、不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく実績や評判・担当者の相性など、多角的に判断して信頼できる不動産会社を見つけるようにしましょう。

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4LDKマンションは部屋数が多いため、ニーズが限られ、2LDKや3LDKと比べて需要や価格が伸びにくい傾向があります。 そのため、大人数のファミリー世帯や親との同居を検討している世帯など、「部屋数を重視する層」にターゲットを絞り、的確にアピールすることが重要になります。

売却が難しいとされる4LDKマンションでも、購入者に響くポイントを押さえた販売戦略と、実績のある不動産会社のサポートがあれば、スムーズな売却は十分可能です。 4LDKマンションの売却を検討している方は、まずは信頼できる不動産会社探しから始めてみましょう。

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